Google又圈地了？10万美金投资如何火速在地产界分一杯羹！

就在上周加州圣塔克拉拉（Santa Clara）市提交的公开文件显示，硅谷“八卦圈”鼻祖Google在North Mountain view又提交了三栋价值2.5亿美金的旧办公楼，并计划扩展雇佣。据悉硅谷各大公司还会再雇佣几万员工入驻，这在本来就已经寸土寸金的加州，土地资源房屋资源更加紧张造成房价难以负担。那么对于已有的10万美金闲钱，还想在地产投资上发挥余热的您来说，购置200万以上美金的家用住房投资已经不是我们眼中划算的增值买卖，那么到底还有什么能10万美金投资就让你在美国分地产界迅速成长的今天还能一杯羹呢？

还看过狐狸写的“乐高积木”似的Modular Home投资的小伙伴，先在这里学习一下新姿势👇

把“乐高积木”变成现实，揭秘美国批量建造房屋的生产工厂

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说投资前，小狐狸还要给大家聊聊几个美国房产大趋势：

谈谈亦悲亦喜的“ADU”

ADU是可以在自家土地上合法增建一个有必要生活设施的第二居住单位，具有完备的独立生活设施，可供一个或多人居住。根据2017年1月1日开始实施的SB-1069法案（附属居住屋，简称ADUs)法案，让拥有独立屋的居民可以合法地在自家土地加建改建最多达到1200平方英尺，至于具体能建多大，能怎么建，当然还需要根据当地房屋的情况和城市的规定来。

很多情况下，家庭通过增加一个独立式ADU，做为出租屋增加收入和房屋增值。那为什么说这件事是亦悲亦喜呢？因为你新增加的建筑面积是最后计算在土地总建筑面积内，所以随着地产升值，地税也会逐渐提高。

比如，一般而言加建的成本肯定低于建好的房屋价格，假设原2000平方英尺70万美金的房屋。加建1000平方英尺假设政府用$200 per Sq.ft 来计算，简单计算的话原有房屋的地税是：70万*1.1%=7700元/年。加建的地税是：1000*200*1.1%=2200元/年。合计是9900元/年。假如这个房子出售现房上市，原有2000平方英尺价值70万，现在增建到3000平方英尺了，地税就要按照新的方式来计算。

什么叫减豁免机会区

减豁免机会区（Qualified Opportunity Zones）正如其名，就是它的减税来源，目的在于给美国各地相对劳乏的经济和就业带来长期的鼓励和支持。好的地方就是，几乎每个城市都有机会区，不再是一些行内人才懂的低收入区域。

那么有了减豁免机会区如何操作？首先，投资者需要设立一个专门的公司来进行投资。第二，投资者需要买下机会区的一个资产。第三，投资者的事业资产要占公司总资产的90%。第四，投资者要在买下机会区资产的30个月内，加倍投资于该资产上。

如果投资者的资金来源是由现有的投资（如股票，房地产等）收获而得到，那投资者的现有资本收益可以享有延税的优惠。再有，在继续保持投资的第五年，原来的资本收益可以享有10%的减税优惠。如果继续保持共七年，原来的资本收益再更享有5%的减税优惠。在第七年，延税的优惠结束，剩余的税务数目当年付清。最后，如果继续保持投资总共最少10年，那么这十年或以上的投资过程中赚到的资产升值将会得到完全免税的优惠。

Net-Zero节能智能家

近年的美国房地产有两件大趋势值得关注，第一，因为这两年加州大火烧掉了2.3万房屋，给本来就建筑工人紧缺的加州市场增加难度，所以现在工人不好找建筑成本太高。第二，未来的趋节约能源一定会被提上日程，成为智能城市的一部分。节能智能家（Modular Net-Zero Energy Smart Home）是一种按照City Code标准申请，然后在工厂建好90%再运输到场地拼接起来的建筑方式，我们称之为Modular Home。Modular三大优势1️⃣由于工厂不需要考虑时间、邻居和天气的影响，有建筑时间缩短的极大优势2️⃣由于工厂高效的操作，一般来说相对传统建筑可节省10-20%的成本3️⃣房屋质量更优。

很多购房者容易混淆Modular和Manufactured homes-移动住宅，一般说Manufactured homes指的是Mobile home使用州政府标准，不是每个城市都允许建造。需要大家了解的是Modular home 必须要遵守当地政府所有的法规，就是说建筑的各项指标和传统住宅是一模一样的。从使用和安全的角度，两者没有任何区别。任何一块地，只要允许建传统住宅，就可以建造，本质上预制住宅是一种建造方式。由于大众对这种住宅缺乏了解，造成了许多误解，其实预制住宅是很好的投资地产。

什么是Net-Zero Smart Home?

所谓“零耗能住宅”，或者叫“零能耗住宅”，或者叫“零能源住宅ZEH（Zero energy house）”，并不是指住宅不需要消耗能源，而是指住宅通过自身外部围护构造，能够达到一种良好的保温隔热效果（比如，使用新型的保温材料、加大保温材料的使用厚度、在构造组成关键节点位置上采用断热桥的构造方法等等），还有，室内安装节能设施（比如，安装节能空调、安装LED节能灯、安装高效热水器等等），还有整个住宅内部，配合使用再生能源（太阳能、风能、浅层地热能、生物质能等等）来代替传统能源，以此达到住宅的能源消耗和能源产生，两者相抵后为零这样一种状态。简单来讲不再需要支付电气费用，为保护环境做出贡献。

10万美金投资亮点

说到这里，大家可能都对这三种北美房产未来趋势都有了进一步了解，可是刚才说的三个大看点，又和今天的10万美金地产投资有什么关系呢？现在我们就要进入高潮了，为大家抽丝剥茧理一下思路。首先要介绍一下S2A，S2A是一家美国批量建房的生产工厂，我们也叫Modular的生产工厂，包括刚才提到的因为大火焚毁的2.3万房屋增加劳动力，后续都可以通过S2A工厂更快更好更便宜的批量建房得到解决，而且S2A也是全球能做到净零耗能最极致的公司之一，截止目前就已经有273套房屋订单之多！

不仅如此，S2A的工厂就能把ADU的建房问题干净利落的解决了，很多ADU公司为了节省建筑成本和时间，会寻找Modular工厂做为合作伙伴，由工厂代为生产房屋，再由ADU公司负责运输和安装，所以对于S2A来说，未来的订单量可不仅仅是237套，而是237万套呢！另外，S2A又把Modular工厂所用地为Qualified Opportunity Zones-减免豁免机会区，对投资人在税务方面有非常大的优惠政策，再加上加州政府对于清洁能源的支持和发展，占尽了天时地利人和。这样看来，S2A就真的是完完全全根据最时兴的三大房产趋势来去规划自己未来的一大加州批量房屋生产工厂。

值得一提的是，S2A的建房工厂首席设计师（CDO）叫Lance，他是一位妥妥的设计大牛，我们可以看到Lance在设计S2A的Modular之前，曾经有很多千万美金豪宅都是出自他的手笔。

而说到这里，可能小伙伴们很快也就明白，如果我们能够用10万美金投资S2A工厂这个整合地产项目，那么就妥妥的让自己的现有资金能够在未来房产长期发展中，进行速倍增值。

同时，基于对S2A创始人，这位从事了30余年地产投资的大牛Brian来说，这个项目应该就是他人生最大的收官之作了！

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想了解10万美金如何在地产界投资，Brian作为S2A的创始人，同时也是Modular Home的先驱使者，融合30多年在美国带领着众多地产界大亨成功投资了各种公寓翻房，房屋改建，新公寓楼建设工程的经验，给你带来这堂生动的房产投资课。喜欢听他的课的小伙伴实在是太多了，你也来报名吧？

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作者介绍

作者

九尾狐胡文静(Wenjing Hu)是北美九尾精品人脉圈创始人，兼任美国网易官方新闻主播，在2018年被中美媒体公司选为“北美第一人气美女网红”登上纽约时代广场纳斯达克大屏幕和明星，企业家一起恭贺新年。上海复旦大学毕业后，胡文静在电子行业巨头三星的中国，韩国，美国等地分别从事市场战略业务数年，得益于市场和销售经验而成为各种场合的人际关系社交学专家，在美国获得UCI MBA学位后对社交理念更有了全新的理解，创建九尾精品人脉圈，获得全球20万粉丝和直播700万曝光流量。

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