伦敦人眼里的三大地标，只有这个您可以住进去欣赏

提起伦敦，游客们想到的是伦敦塔、大本钟；然而在100多年前，伦敦人眼中的三大地标是大本钟、圣保罗大教堂和巴特西电站。

虽然废弃了很多年，但巴特西电站曾经的辉煌却难以磨灭。经过上个世纪30年代和50年代的两次建设，才成就了这个世界上最大的砖结构工业建筑。曾经提供伦敦20%的电力。

这里曾是伦敦乃至英国最大的工业地标建筑，更是一个历史文化的地标。如今这里正在见证变革。

城市现代化的步伐导致火力发电站对环境带来了极大的污染，最终巴特西电站在上个世纪80年代告别了历史的舞台。然而，如此大体量的火力发电站建筑，如此市中心的位置，如何利用巴特西电站成为摆在伦敦人面前的一个难题。

巴特西电站的第二次生命要从英国著名的乐队平克·弗洛伊德（Pink Floyd）的一张专辑封面说起。从那时起，巴特西电站不仅仅是一个工业地标，更成为一个文化艺术平台。各种艺术活动、演唱会在这里举办，包括《蝙蝠侠》在内的众多电影到此取景。

后来爱尔兰的开发商成功拿下巴特西电站的升级改造项目，由此开启了巴特西电站的第三次生命。

近日《英国房产与投资周报》专访了巴特西巴特西电站项目的一位大佬级人物：他是《晓松说》里的低调英国贵族，他是说着流利普通话，惨杂着北京口音的地道中国通，他还是欧洲最大升级改造项目的代言人，他就是欧斯曼子爵(Lord Oxmantown) 。

图说：巴特西电站项目中国事务总代表欧斯曼子爵(Lord Oxmantown)

何为野心？是打造伦敦市中心最大综合体

作为欧洲最大的升级改造项目，巴特西电站最大的亮点是这里将成为伦敦市中心最大的综合体。

这点和中国城市的情况比较不同，在国内的这种包括商业、写字楼和住宅的综合体非常普遍，但是伦敦市区依旧保留着几百年前的规划布局，往往是按照纯住宅区，纯办写字楼和纯商业区分布的，而适应现代人生活方式的综合体却非常缺乏。

目前伦敦的东边有一个Westfield，西边有一个Westfield，而在伦敦中心，却只有一些独立的百货商店，并没有大体量的商业综合体。而巴特西电站要做的是将住宅、商业和零售三大功能综合到一个项目内。打造成和Covent Garden一样的旅游目的地。

图说：巴特西电站项目整体规划图

想要改变，怎能没有挑战？

因为巴特西电站的规模很大，在对它进行重新开发时需要大量的投资，需要一个实力非常雄厚开发商。

从伦敦市政府计划对巴特西电站进行商业化以来，遇到了不少困难和挑战，经历了多次开发商的更迭。

目前巴特西电站的开发商包括三个大股东，分别是马来西亚开发商(Sime Darby Property and SPSetia)，资产管理集团Permodalan Nasional Berhad (PNB)和养老金基金Employees Provident Fund(EPF)。

在许多老伦敦眼中，巴特西电站绝不是一个废弃的工业建筑，而是历史积淀和文化的代名词。

由于电站主体结构全部保留，施工难度远远高于拆掉重建。在二期的开发过程中，开发商也遇到了很多预期以外的挑战，影响了整体的工程的进展。

欧斯曼子爵以电站主体标志性的烟囱为例，展示了整个项目的进展。由于历史久远，巴特西电站主体的四个标志性烟囱的结构破损严重，为了确保工程顺利进行。开发商向相关机构申请对烟囱进行拆除并重建。以第一个烟囱的重建为样本，开发商在保留了巴特西经典建筑外观的同时，也为这里带来了科技和现代化元素。

图说：巴特西电站烟囱升降机效果图

经过翻新的烟囱安装了照明灯光，未来在特别的节日时，巴特西电站的两个烟囱可以点亮，成为伦敦天际线中全新的标志。

另外，开发商还计划在其中一个烟囱的顶部设置一个小型观景平台，这个设计又被欧斯曼子爵称为伦敦未来的浪漫焦点。设想在100高的空中，在有烟囱直径大小的空间内360°地欣赏伦敦天际线，除了浪漫还有什么形容词更贴切呢？

作为整个巴特西电站最具艺术感的一部分，第3期工程的主体也正在建设。第三期由世界著名的福斯特建筑事务所(Foster Partners)和盖里建筑事务所(Gehry Partners)设计，共包括1,305套公寓。

盘活一个街区，靠的是人气

目前，巴特西电站一期已经完全交付，约有1000名居民在此生活。在生活配套方面，从餐厅酒吧到超市咖啡馆，也都是和居民的入驻同步就位，为居民营造了一个非常方便、舒适的生活环境。

而且每逢节假日，一期项目的餐厅商铺还会举办各种类型的活动，不仅仅满足了居民的日常生活需求，还吸引了很多伦敦人和游客。令开发商自己都感到惊讶的是，从一期开业到现在，巴特西电站已经吸引了200万人次。就在刚刚过去的复活节假期，3天的活动就吸引了4万人参与。

2016年，苹果公司宣布将租下巴特西电站项目的核心——电站主体内的50万平方英尺的办公空间作为其英国新总部，汇聚3000多名高科技雇员。

未来，巴特西电站主体两侧的空间将作为2个大型的购物中心。目前开发商还在就购物中心的定位进行讨论，有望在近期向大家宣布好消息。

欧斯曼子爵透露，目前针对电站主体两侧的商场有2个定位：一是吸引高端品牌；二是吸引年轻人更青睐的时尚高街品牌。但开发商并不想把巴特西电站变成伦敦的第三个Westfield，他们希望这里是商业是特色、艺术的定位。而这种愿景已经体现在了项目一期的生活配套上。

图说：巴特西电站项目2期商场效果图

比如一期入驻的商户中有专为皇室供花的Moyses Stevens，由夫妻二人经营的小众电影院Archlight，当地酿酒商Battersea Brewery，独立咖啡店The Coffee Works Project，来自哥本哈根的披萨店Mother，刚刚开了伦敦第五家店的连锁海鲜餐厅Wright Brothers，以音乐为主的健身体验工作室Boom Cycle。

在巴特西一期，这里的超市不是满大街都有的Tesco、M&S，而是巴特西电站自有品牌的超市。这里的咖啡馆也不是连锁品牌Costa、星巴克，而是一个个独立品牌的咖啡店。

24小时伦敦全功能社区

谈到未来的巴特西电站，欧斯曼子爵表示它将成为伦敦市中心唯一一个大体量、全功能的社区。

图说：三期Battersea Roof Gardens空中花园效果图

在写字楼、商业和住宅的搭配下，从就业到娱乐到居住，巴特西电站将成为一个24小时的全功能社区。在苹果公司的带动下，未来还将吸引更多科技企业的入驻。

在伦敦，很多区域都只有一个固定的功能。比如伦敦金融城，虽然这里汇聚了成千上万的职业精英，但工作时间一结束，再繁华、再热闹的街道也变得冷冷清清，没有人在金融城里面居住。再比如西伦敦传统住宅街区切尔西、Fulham，星期一到星期五之间这里的功能很有限。而未来城市发展的趋势是希望将年轻人和老年人能够融入在一个社区内，进行互动和互补。

欧斯曼子爵认为巴特西有潜力打造出这种社区环境，这在伦敦是非常少见的。

另外，和很多地方快节奏的项目开发不同，考虑到英国的经济、人口增长等等因素，英国项目开发速度显得稍微慢一些，但这恰好保证了项目可以做的很成熟，也很迎合投资者的利益。比如巴特西电站项目的一期是865户，二期是253户，三期A是539户，这样不会一下子为市场带来太大的供应量。也在某种程度上保护了投资者的利益，避免项目内部的恶性竞争。

延长的不仅是地铁，更是整个地区的活力

在世界任何一个地方，新增的轨道都会对经济带来提振作用。在空置的三十多年中，巴特西电站乃至周边区域并没有得到很好的发展主要是受交通不便的拖累。

令人期待的是，地铁Northern延伸工程将填补巴特西电站没有地铁的空白。未来的巴特西电站站就位于项目三期的南侧。无论是苹果公司，还是现在一期项目的业主，都是看到了未来这个地区交通改善后的潜力才提前布局。

地铁Northern线目前的主体盾构工程进展顺利，预计将在2021年通车。这个时间点恰好也配合了二期和三期的交房时间。按照目前的进展，项目二期预计于2020年底完工，2021年初可以对公众开放。项目三期也预计于2021年开始陆续交付。

让孩子赢在起跑线的附加值

孩子是每个家长一辈子最重要的投资。巴特西电站所在的位置恰好能够满足家长对教育资源的需求。

首先，巴特西电站一河之隔的切尔西汇聚着众多优秀的小学资源，而巴特西所在的Wandsworth区也伦敦出名的学区。

和许多中国家长舍不得孩子的心态不同，欧斯曼子爵认为送孩子去寄宿学校可以帮助孩子更早的独立。在采访中，子爵更是透露自己的儿子也是和乔治小王子一样，都就读于把托马斯巴特西小学。从巴特西电站开车过去只要10分钟。

另外非常重要的一点，在巴特西电站的西侧是巴特西公园，其实很多伦敦市中心的学校体育设施都比较缺乏，经常要到巴特西公园来进行体育活动。因此，以巴特西公园为中心汇聚了很多教育质量相当出色的小学。

在英国，女孩一般是在11岁，男孩一般在13岁时会从小学换到中学。而英国教育体系中，最优质、最吸引全球家长的是寄宿制的私立中学。整体来说，英国最出色的寄宿学校普遍集中在伦敦西部或西南，车程在40分钟-2小时内。比如伦敦西北的哈罗公学，正西的伊顿公学。而巴特西电站项目位于伦敦市中心的西部，可以方便的进入M4、M40、M3高速公路。如果孩子在这些出色的私立公学中读书，对家长来说周末时接送孩子也更加便利。

粗略统计，巴特西电站附近30分钟车程内汇聚着20所非常出色的小学。

超乎预期的投资收益率

多年来，伦敦人特别关注、热爱巴特西电站。当听说项目已经开始启动后，便立刻行动。因此巴特西电站项目一期在开盘初期便创下销售奇迹，开盘一周就销售了75%的公寓。

图说：巴特西电站项目一期

目前一期的租赁情况也非常理想，入住率高达95%。尤其是一居室和两居室这种户型已经全部满租。目前只有少量的三房大户型还虚位以待。

一般来说伦敦市中心房产的投资收益率在2%左右，切尔西地区可以达到3%，而巴特西电站项目最初的投资收益率预计为3%-3.5%，而当一期项目顺利交房后，实际的收益率可以达到4%-4.5%。

另外，巴特西电站的价值增幅也非常明显。从一期开盘到现在，房价的增幅大约在35%-40%。

尽管巴特西电站项目的价值增幅已经非常理想了，但未来依旧极具增长空间。与巴特西电站一河之隔的Chelsea Barracks，价格是巴特西电站的1倍。切尔西地区的单价一般在3500-4000英镑/平方英尺，而巴特西电站的均价超过1600英镑/平方英尺，一些顶层套房的单价也不过2000英镑/平方英尺。而这之间的差价正好显示了未来巴特西电站的房价还有很大的升值空间。

图说：巴特西电站及切尔西等区域房价热力图

而这种推理在伦敦也早有先例，比如泰晤士河北岸的金融城和南岸的碎片大厦(The Shard)。过去这两个地方的差价也在一倍以上，随着碎片大厦的开发，现在北岸和南岸之间的差价保守估计至少10%-15%。

参照碎片大厦的案例，巴特西电站在未来全部完工成熟后，与一河之隔的切尔西之间差价也会保持在10%-15%之间。

投资机会不是等来的，找到自己的节奏

欧斯曼子爵表示：“我不会算命，我也不是政治家。但我认为无论脱欧结果如何，伦敦仍是世界重要的金融中心，而且英国的科技、法律也都一直稳定地发展着。虽然短期面临许多不确定因素。但其实真正聪明的投资者，永远不会在市场最稳定的时候投资。变化最大，存在不明朗因素的时期，才是投资者分析、抓住机遇的时期。因为市场稳定时，大众的看法也趋于一致，潜台词就是机遇已经流失了。“

作为开发商，每天、每个月、每年都在销售房产，但每个项目的开发量是一定的，等的越久选择就越少。尤其是对投资者来说，可以提供更高投资收益率的低价单元总是最先被挑走。

过去12个月，巴特西电站的房屋销售额达到1.2亿。一旦脱欧前景明朗，销售也会随之大幅增长。届时海外投资者的议价空间，甚至购买机会都可能会被压缩。

欧斯曼子爵表示，如果投资者认为可以等到脱欧消息明确后再做决策，那可能就太晚了。虽然市场可能不会立刻反弹，但从过去近3年的时间已经可以看出，英镑汇率的波动与脱欧进展紧密相关。一旦消息公布，英镑的涨幅可能也会另许多中国投资者失去不少投资空间。

图说：过去5年英镑兑欧元汇率

对于任何投资，都很难把握到一个完美的时间点。因此欧斯曼子爵建议投资者还是要掌握好自己的投资步骤，考虑到自身的情况，减少政治因素对投资的影响，如果决定了投资伦敦，还是要越早下手越有优势。

关于脱欧，欧斯曼子爵也给出了作为英国人本地人的解读。他认为，英国不会选择硬脱欧这个结果。脱欧过程持续的越久，可能对市场来带的伤害可能越小。

世界一流的设计

在伦敦这样一个多元、包容的城市，古老的教堂可以和完全现代化的摩天大楼共存，从而形成了伦敦独特的韵味。未来的巴特西电站，也将延续这一传统，既保留了历史悠久的工业建筑，又将迎来设计大胆新颖的现代化住宅。

比如目前正在火爆销售的项目第三期，就出自世界一流的设计事务所。由盖里事务所(Gehry Partners)设计的Prospect Place和福斯特建筑事务所(Foster Partners)设计的Battersea Roof Gardens不仅将构建一个全新的社区，还将成为伦敦又一处新的都市地标。