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经历了次贷危机后，西雅图地区的房地产自2012年年初开始回暖反弹，一直到2018年的年中，房地产市场几乎是持续上涨。2018年下半年房市经过了一个调整阶段，市场销售减缓，但是过去几个月我们可以看到，进入2019年后西雅图地区房地产市场明显回暖，房屋价格再次进入了增长模式。
如何看待西雅图过去几年房价飞涨后，去年缓下来的市场？
如何看待西雅图长期的房产市场？
2019年，西雅图有什么最新发展动向和新势头？
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带着这些问题，我们非常荣幸邀请到了美国华盛顿州资深房地产经纪人 Mark Ma 来为我们详细解析西雅图房市。
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 以下为讲座部分文字版 
各位朋友，大家好。很高兴有这个机会借助外居乐网站提供的平台，向大家介绍西雅图地区的情况以及西雅图地区的房产市场。
首先做一个自我介绍，我叫马宪，英文名字 Mark Ma。我自 1996 年起就在大西雅图地区生活，至今已经 23 年了。在西雅图地区做房地产经纪人也已经有十二三年了。
做房地产经纪人之前，我是做房屋设计的结构工程师，在国内的专业叫做工民建，美国Structural Engineer。我在美国是有执业牌照的专业设计工程师。设计过很多商业建筑、工业建筑，也包括民用住宅。现在全职做房地产经纪人，设计工程师基本上不做了，只为自己朋友、客户提供一些需要的服务。
以前有朋友买房子，常常请我去看一看，说我比较懂房子，那么后来看看多了，对房地产经纪人这一行业就产生了兴趣，就自己改行做房地产经纪人了。
在接下来的直播中，我会先介绍一下大西雅图地区，包括它的气候，经济，税收环境，2019年最新的房产市场近况等；除此之外，我还会跟大家分享四个真实的、我过去经手的客户的投资成功案例，供大家参考。希望能够帮助想在西雅图投资的人能做出更明智的投资决策。
大西雅图地区介绍
在很多人的概念里，西雅图只是位于美国西北部华盛顿州的一个城市，然而事实上，西雅图的辐射范围早已超出一个城市的界限，如今人们常挂在嘴边的“西雅图”，更多的是指大西雅图地区，也就是英文中的 Seattle Metropolitan Area。
我们常说的大西雅图地区，有西雅图市 Seattle，以及周边的一些卫星城市，包括大家比较熟悉的贝尔维尤 Bellevue，柯克兰Kirkland，雷德蒙德 Redmond，海岸线 Shoreline，巴索尔 Bothell，肯摩尔 Kenmore，伊瑟阔 Issaquah 等等。         
大西雅图地区的居民受教育水平较高，年龄在 25 岁及以上的人群中有超过 40% 的人拥有本科及本科以上学位。整个地区最著名的大学是华盛顿大学（University of Washington，主校区位于西雅图市），在 US News 最新发布的 2018 全球大学排名（Best Global Universities）中，华盛顿大学排在第 19 名。华盛顿大学的评分最近相当好，另外华盛顿大学的医学院，在全美医学院中在医学治疗方面，连续几年被评为第一。
很多朋友通过电影《西雅图不眠之夜》，以及《北京遇到西雅图》，对西雅图这样的城市有了一些了解，在这里，我也再做一些简单的介绍。
西雅图是一个得天独厚的地方，它靠近太平洋，是海洋性气候， 雨水多一些，但是并不潮湿，没有国内常见的黄梅天。这里回中国也非常方便，应该是美国去中国最近的一个大城市了。飞机直航可以到北京、上海、厦门、深圳，如果是在韩国的首尔或者日本成田机场转机，可以到任何一个大中城市。这里距离加拿大的温哥华只有两个多小时的车路，也有不少朋友是开车到温哥华，从那里坐飞机直飞国内的其他城市，也是很方便的一个办法。
我是 1996 年搬到大西雅图地区的，在此期间，西雅图多次被评为全美最佳居住城市，这是一个大城市，有大都市的繁华，但是它又不是那种超级大城市，所以很适合人们居住。各个卫星城环绕西雅图提供了非常舒适的生活条件。
西雅图是一座集浪漫、艺术与休闲的于一体的港口城市。位于美国西北部太平洋沿岸，普吉特海湾和华盛顿湖之间，西临奥林匹克山脉，东临华盛顿湖，距离加拿大与美国边境约一百七十千米。安静、惬意却从不失它独特的魅力。
有人说，西雅图每年只下一场雨，每次下四个月。这场著名的雨是在冬天 11 月至来年的 3 月间。如果喜欢雨中漫步的浪漫气息，那么冬天也是品味西雅图的好季节。但是每年的 5、6月晚春到 10 月的盛夏，西雅图绝对会捕获每一个游客的心。阳光灿烂，海风轻拂，气温适宜，每天的日照最长可以到16个小时，给你大把的时间四处漫游。
华盛顿州有“常青州”的别称，这一点在大西雅图地区也有所体现，地区内及周边有很多公园，提供悠闲娱乐去处的同时也为整个地区的自然环境和气候做出了极大的贡献。这些公园中有 3 座国家公园最为有名，分别是奥林匹克国家公园（Olympic National Park）、雷尼尔山国家公园（Mount Rainier National Park）和北喀斯喀特国家公园（North Cascade National）
西雅图市政府最近在许多地方取消了房屋建筑限制高度的规定，对进一步促进这些地区的发展有很大的好处。华盛顿大学也在自己的学区周围有一个很大的规划。另外，我们这里的轻轨系统也正在建造、扩建之中，东面可以到微软所在地、雷德蒙德，北面一直会延伸到林武德的，南面现在已经可以通到西雅图飞机场了。
华盛顿州没有州所得税，也就是说您投资以后的收益，只要交联邦税就可以了。这个联邦税，是不管您在美国哪一个州做投资，有了收入都必须要交的税，而且税率是一样的。华盛顿州的地税在全美也是比较低的水平，一般来说是房屋估值的 1%，这个房屋估值是由政府部门评估决定的，一般来说都低于房屋市场价。不像有些州是以房屋交易价决定的，在华盛顿州，特别是在西雅图地区房屋的估值价一般都低于交易价，而地税是按照估值价的1%左右确定的。
另外，在美国投资房地产，不但有增值保值的功能，而且它是一个非常安全的投资，美国的房地产，也就是私人财产，是受美国宪法保护的。从过去历史上来看，房地产的增值是持续上涨的，而且很稳定，底下我也有一个例子介绍。当然，在美国投资房地产，我们不可能出现像国内某些城市那样，两三年就翻一番。这种现象恐怕在美国做不到的。
也有朋友关注过，买下来房子投资，因为自己平时不在美国，管理怎么办？这里有专门的房屋出租管理公司可以帮你管理房屋，帮你找房客收房租，并且帮你处理平时遇到的问题。外居乐这方面做得就不错，他们大约有 300 个房屋左右在管理。具体的收费标准和管理措施，可以和他们直接联系。
西雅图经济环境
下面我介绍一下西雅图经济环境。
大西雅图地区是美国西北部商业中心。总部位于西雅图的跨国公司包括微软、亚马逊、星巴克、Costco（美国最大仓储式连锁超市）、Expedia（美国最大在线旅游网站）、Nordstrom（美国高端连锁百货商场）、T-Mobile美国总部（美国第三大电信运营商）等等。与此同时，还有很多大型科技企业纷纷在西雅图地区设置分公司和研究中心，比如谷歌、苹果、阿里巴巴、推特、Facebook、Airbnb等等。这些大型公司创造了大量高薪就业机会，吸引着全美甚至全世界的年轻人来谋求发展，并且这个趋势还在延续，这为整个西雅图地区的经济发展提供了强有力的保障。
亚马逊前一段到东部去开第二总部，最后退了回来，就从西雅图的中心搬了一部分扩充到贝尔维尤市中心。谷歌的分部大楼也在建设之中。谷歌在这里已经有了三个大楼，还再继续扩充之中，其他高科技公司，包括脸书 (Facebook)、优步 (Uber)、AirBnB等等都在这里开设了自己的分公司和办公室。国内的百度、腾讯、阿里巴巴等等也都在这设立了办公室。大量高科技人才持续涌入西雅图地区。
这些大公司的动态为西雅图进一步发展提供了良好的基础。房屋市场，无论自住或投资前景都很好。我们认为西雅图地区的经济发展是健康而且持续的，西雅图地区房地产市场有很强的刚性需求。
近年来西雅图房地产市场变化：过去、现状以及近期展望
下面我们就谈一下这个直播的最主要的内容，就是西雅图地区房地产的过去、现状以及近期展望。
西雅图地区的房地产在 2008 年至 2012 年年初，和全美其他各地的房地产市场一样，经历了次贷危机，房地产市场大幅下降，西雅图地区房屋市场下降幅度和全国相比还算是比较好的，大约下降了30%左右。
自 2012 年年初，房地产市场开始回暖反弹。一直到 2018 年的年中，房地产市场几乎是持续上涨。以前来西雅图做过房地产投资的朋友，很多都经历一房难求，需要竞价的状况。
在 2018 年下半年房地产市场经过了一个调整阶段，市场销售减缓，市场上待售房屋不得不将价格下调，市场房价大约下降了5-10％之间，但是从 2019 年 1 月起西雅图地区房地产市场明显回暖，现在呈现出很强的上升趋势。目前的市场价格接近2018年夏季末的水平。今年应该会能够达到那个水平。3、4月份推出的新上市房屋和待售房屋都进一步增长。据西雅图新闻网站Komonews 4 月 8 号的报道，西雅图 3 月份房屋成交量为 2018 年 7 月份以来的最高值。
西北多重上市服务公司（Northwest Multiple Listing Service）发布的报告表示，今年 3 月份房屋成交量增加的一个重要原因是相对较低的贷款利率。总部位于贝尔维尤的约翰斯科特房地产中介（John L. Scott Real Estate）的CEO评价说，经过了 2018 年的市场调整，中等价位的房屋出售再次火热；以往 3 月份都是房屋出售旺季的开始，今年也不例外。
相较于去年3月份，西北区房源所有郡县的房屋上市量从 8,825 套增长到了 12,017 套。房价从 401,761 美元增长到了 415,950 美元，涨幅在 3.5% 左右。
出现去年这个调整期的原因，各种说法都有。但是由于 2012 年起的回弹到 2018 年的夏季房地产市场远远超过了历史的水平，如同各种投资以及股市一样，它也会出现一些调整阶段，一些买房者处于观望状态，而这个时候已经上市的房屋，不能长期留在市场上，只好降价待售，因此带来了一小步下滑。但是今年元月初开始市场明显回暖，最明显的就是，二、三月份以后特别是进入四月份以来，市场上的房屋很多都出现了多人同时报价的情况，常常需要竞价购买，也就是说购买的价格高于卖方拿到市场来出售的价格。
下面我们通过一些图来介绍一下近年来西雅图房地产市场变化。
上图是金郡，就是西雅图、贝尔维尤这些城市的所在地 2007-2019 年房地产走势图。
2007 年 7 月是房地产上一次垮掉之前的高峰，那时的市场中间价是$428,000，在 2011 年的 1 月份跌到谷底，那时的中间价是$270,000 ，跌幅大约是37%。2018 年 6 月恢复到一个最高点增值，房屋中间价是$650,000，增值大约40%。这是以 2007 年的高点为基础计算的。2019 年 1月，中间价位房价跌到了$575,000，大约跌了11.5%。1月份回暖到 2019 年 4 月，售价回到$620,000，上升幅度7.8%。
上面这张图介绍的是 2018-2019 年 3 月份的变化。
在 2018 年 1 月份的中间价是 $550,000，到了 2018 年的 6 月份就涨成了$650,000，增幅大概是在 17% 左右，但是在 2018 年的年底它就调到了 $575,000，跌幅大概是11.5%。在 2019 年 3 月份又反弹到上升了7.5%。目前四月份过去最新数据我们还没有拿到，但是确实是在继续上升中。
房屋投资实例
下面我们来介绍几个房屋投资的实例。出于对房主隐私的保密，我就不介绍具体房子的地址了。
雷德蒙德 4 卧别墅
第一个房子是在雷德蒙德市，距离微软总部并不是太远的地方。这个房子的面积是 2710 平方英尺，大约 251 平方米；土地面积是 6000 多平方英尺，大约 620 平方米，这个房子是 2010 年建的，有四个卧室两层楼，另外有标准的厨房餐厅。
这个房子在 2012 年 8 月份购入，当时我客户的买入价是 $600,000 整。这个房子在 2019 年 4 月出售过户，出售价钱是 $1,090,000，增值幅度是 82%。
肯摩尔 4 卧别墅
第二个房子是在西雅图北部地区的肯摩尔，是这个房子有 2600 平方英尺，大约就是 240 平方米；土地面积有 4500 平方英尺，大约相当于 420 平方米。房子是 2008 年建造的，这个房子也是两层楼的房子，一共有四间卧室，也同样楼下有客厅、厨房等等。
这个房子是我的客户在 2010 年 3 月购入的当时的买入价是 $460,000，在 2018 年 11 月底出售，售价是 $798,000，房屋增值幅度为 73%。另外注意一下，2018 年 11 月底正是上一次市场调整、在市场价格有所下滑的时候，不然投资回报率还会更高一些。
伊萨夸 3 卧别墅
第三个房子是在大西雅图地区东面的伊萨夸，这个房子略微小一点，有 2000 平方英尺，3 间卧室。我的客户是 2014 年 10 月买的，买入价是 $622,000。在 2019 年 4 月出售，出售价是 $859,000，房屋增值是 38%。
贝尔维尤 4 卧别墅
最后介绍这个房子在贝尔维尤，是在学区很好的地段，就是国内称之为学区房的地方。这个房子是一个美国老太太在 1989 年买下的，当时买价是 $195,000，这个房子是两层楼，房屋面积大约为 210 平方米，四个卧室加上客厅餐厅等。我的客户在是在 2019 年 1 月买进的，买入价是 $960,000 ，是当年买入价的五倍，也就是增值了大约 4 倍，最近估价是 $987,000。 
这些都是我过去客户真实的投资案例。当然，作为一个从事经纪人十几年，且具深厚有房屋设计背景的专业人员，我的职责不仅是帮助客户买到房子，而且是在合理的价位内买到没有隐患的房子。
曾有一次，在一个很好的社区上市了一套图片上看上去很好的房子，我的客户也怦然心动。我去现场看了房子以后，发现有很多潜在的问题，比如说，暖气机还是很老式燃油系统，地下蓄油罐还在，潜在漏油风险很大。室内电路，水道陈旧等等，翻修费用很高，有很大风险。最后客户接受我的建议，放弃了。
还有一次，有一个翻修好的房子，我发现一根主要大梁出现不应该有的裂缝，帮助客户避免了一个可能出现问题的房子。有时看到一些房子结构系统明显不合理，我也会同客户分享我作为专业工程师的知识和经验，避免一些今后可能出问题的房子。

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买卖双方经纪人沟通有很多技巧，在这里不好一一介绍，请大家理解。
最后，我也想在这里提醒一下各位朋友，投资美国房地产，是个相对长期投资，这里很难像国内有些城市，前几年每隔 3-5 年房价就可以翻一番。这样的预期是很难实现的。但是，投资美国房地产是个安全、稳健的投资。您的私人财产神圣不可侵犯。
在美国购置房产，不需要您有美国长期合法居留身份，作为外国人，您有同样的权利在美国购置房产。也有朋友问到外国人在美国可不可以办理贷款，答案是肯定的。有几间银行可以办理，首付额为40%。具体情况可以向我单独咨询。
也有朋友问到投资房产后出租管理事宜，这方面外居乐有很好的团队服务，详情可以单独咨询。
我对西雅图地区的情况做了一些介绍，也介绍了西雅图地区房地产发展的市场和今后的展望，如果哪位朋友有什么问题，今后请联系我，我很乐意为大家服务。谢谢大家的宝贵时间，希望我的介绍对大家有所帮助。再次感谢。
 主讲人 
马宪 Mark Ma
  • 美国华盛顿州大西雅图地区房屋畅销量最高的金牌中国经纪人之一，13年从业经验，成交量排名前2%。熟悉西雅图最具投资价值的区域（东区和北区，如Bellevue、Bothell等）。
  • 同时本身为专业土木工程师，具美国华州、 加州和北卡州设计执照，帮客户选房时能对房屋结构进行评估，剔除有硬伤的房子。在协助客户买卖房屋的过程中，随时提供权威性的全方位协助。
-E N D-
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