▏ ◎北美掘金（ID：NA_Gold） |黄永明
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▎本期看点
你知道吗？美国的房地产投资者的发展路径是有一定规律的，通常分为三个阶段，而这些阶段对于我们来讲，是有启发和借鉴意义的。
/  以实战经验传授北美房地产投资的策略  /
# 五十七期 #
视频 | 黄永明
编辑 | 郑思良
出品 | 北美掘金（ID：NA_Gold）
 * 以下文字出自视频内容，仅供参考 
大家好，我是黄永明，我在美国休斯敦向你问好。
如果我们仔细的去看美国的房地产投资者，看他们的发展路径、他们的职业生涯，我们会发现他们的投资领域通常可以分为三个阶段，今天我们就来看一看这三个阶段分别是什么？他们对于我们的启发意义在哪？
首先我们看第一个阶段，很多的投资者一进来，首先会去投资特定的一种房屋类型，这个类型的就叫Small multifamily。这个概念我跟中国朋友提起来的时候通常会比较费解，一个很重要的原因就是这一类房子在中国是没有对应的类型的，就是在中国你看不到这样子的房子。
那么它是什么样子的？它指的是一栋房子里面住多户，有多个家庭。通常，我们把住2-4户的这种情况叫做small multifamily。跟它对应的是single family home，中文翻译成独栋别墅或者是独立屋。这个其实掩盖了它本身的一个特质，就是这个房子它其实里面是住一个家庭的。那么为什么很多投资者他一开始上来先要做这个小的、多户家庭的房子的投资呢？
原因很简单：起步的时候，这个投资者是比较年轻的，他缺少本钱，自己也需要有地方住，在有多户的情况下他就可以自己先住其中一户，另外几户出租，这些租金就可以用来覆盖他的住房成本，包括房产税、保险、HOA（业主协会的相关费用）、贷款、维修成本等等。把这些成本覆盖后，这个投资者甚至还有盈余，对于他来讲，相当于在免费住这个房子。所以很多人，起步阶段是从small multifamily开始的。
起步之后，到了第二个阶段，就是single family，这个应该说是在美国最主流的一种住房类型，它的租客也是最为稳定的。我们可以看到美国的投资者，他们名下常常会有二三十套single family的投资房，多的可能有300套、400套。
最开始，他们可能是以个人的名义在持有这些房子，在一定阶段的话他们会注册公司，一般是注册LLC来持有这些房子，甚至有些人会做到一栋房产一个公司。因为有限责任的话，当这栋房子出了问题，它只影响到这家公司，它不会波及到其他公司；再者，一个公司名下有很多房产的话，那么一套房子出了问题，它就波及到你整个公司。所以，这是美国的专业投资者的一个做法，也是最常见的第二步的做法。
到了第三步，就是我们说的中等规模或者是比较大的multifamily范围了，即mid-size/large multifamily，或者最常见的是公寓这么一个类型。中等规模的话，一般就是一栋房子里面有十几户，二十几户或者是30户，大型的就是上百户或者是200户、300户，这些都是有可能的。
当然，这个对于投资者的资金量的要求就比较高，所以它一般就是在第三步。这个时候，一方面你积累了足够的资金，因为只要你把原有的一些房产出手卖掉，你可能就有了投资这些公寓的一个本钱，或者说是首付。除此之外，你还积累了很多的管理经验，你既然能够管理两户，你就能管理四户，能管理四户，就能管理8户，能管理8户就能管理16户，最终你能够管理几百户。
当然，到了这个阶段，一般都是要有专业的管理公司来操作的。从根本上来讲，做公寓的投资和你去做独栋的小的房子的投资，在大的原理上是没有差别的。一类，我们把这个策略叫buy & hold，这个是说你把这个房子买过来，然后你持有它，你的目标是去获取现金流。只要把它出租，这个租金就能给你带来现金流。
另外一种，就是倒手卖出去。对于公寓来讲，倒手卖的周期会比一个小房子长很多。通常，我们会借用一个概念，叫做forced appreciation，翻译就是强制的升值，这是什么意思呢？这是说你对这个公寓进行一些升级，包括屋内的设施设备，尤其是电器装修这些；包括屋外的，你可以建立一个宠物的游乐园呀，或者加建一个健身房，等等这些设施，那么你就让这个公寓它本身的价值升值，然后租金提高。
大家也知道商业地产的价值是按它的收入来估算的，你的收入高了以后，你整个商业地产的估值就高了，这个时候你再把它倒手卖出去。很多人就是这么一倒，就能够挣个100万、200万美元。
好的，以上就是咱们说的，美国的房地产投资者经典发展路径的三个阶段。希望我们分析过之后对你是有一些启发的，你也可以想一想自己的投资路径怎么样才是最合理，最合适的。
今天的话题就分享到这里，谢谢大家，咱们下期再见。
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