是谁真正拥有英国？

英国对私有财产的保护已经经受了近千年历史的考验，私有财产神圣不可侵犯绝不是一纸空文的口号，而是深入政府和民心的最基本权利。因此，在过去几百年内，英国大片土地由包括英国皇室、贵族在内的大家族、机构企业等拥有，并一直传承。最新研究指出，英格兰的一半土地由不到不到1%的人口拥有。

一本于4月15日刚刚出版，名为《谁拥有英国》新书揭露了英国土地所有权的严重不平等现状。调查结果显示，大约2.5万名“地主”掌控着英国一半的土地，他们通常是世袭贵族或公司机构，主要包括Buccleuch公爵、女王、机构，以及戴森的老板James Dyson。

而几个世纪以来，这些贵族、绅士的土地所有权几乎没有变化。

虽然这些土地长期由少数业主控制，但相关的房产所有权信息却很难获得，比如通过离岸公司持有的房产。

Global Witness分析显示，英国共有87,000套房产由在避税天堂注册的公司匿名持有，价值超过1000亿英镑，其中40%位于伦敦。其中，伦敦骑士桥Cadogan Square的平均房价300万镑，这里有134套匿名房产；Buckingham Palace Road上的匿名房产价值合计3.5亿镑；Tower Hamlets有近2,000套匿名房产；卡姆登有2,300套；肯辛顿&切尔西有约6,000套，威斯敏斯特更是多达10,000套。高级反腐败活动家Ava Lee表示，英国房产逐渐成为全球藏匿赃款和洗钱工具之一。

工党议员兼内阁办公室影子大臣Jon Trickett对这一调查结果表示欢迎，并表示土地是财富的源泉，影响着房价。

数据显示，如果英国的土地平均分布在全部人口中，几乎每人可以拥有1英亩，相当于伦敦市中心的Parliament Square的面积。

据本书作者Guy Shrubsole的预计，贵族和绅士仍控制着英格兰约30%的土地。而这可能还是低估了的。因为有17%的英格兰和威尔士土地所有者并未在土地注册局(Land Registry)注册。未申报的土地最有可能是由那些贵族所有的，因为他们的许多遗产都已经在自己的家族中传承了几个世纪之久。由于这些地产尚未在公开市场中销售，因此也就不需要到土地注册局来登记所有权信息。

图说：Norfolk北部为注册的土地

这些贵族业主包括，北安普郡的Boughton庄园所有者Buccleuch公爵；Woburn庄园的所有者Bedford公爵；格罗斯特君Badminton庄园的所有者Beaufort公爵和公爵夫人；英国企业戴森的老板。

Shrubsole预计，18%的英国土地由公司持有，其中一些是海外公司货离岸公司。排在首位的是水务公司United Utilities，该公司表示其持有的土地主要是水库周围的地块。

拥有土地面积排名前50的公司

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少数新晋工业家、寡头和金融城银行家拥有17%的英格兰土地。

在信息公开方面，中央和地方政府，大学对自己所有的资产非常开放。这些公共部门持有约8%的土地。比如牛津和剑桥大学在全英范围内拥有的土地比英国教会Church of England还多，总价值达35亿镑。

英国皇室拥有约1.4%的土地。这包括女王所有的皇室地产(Crown Estate)，女王在Sandringham、Norfolk等地拥有的私人资产等。

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另外，英国的慈善保护机构掌握着大面积英国土地，比如英国林业委员会(Forestry Commission)是英国最大的地主，拥有170万英亩土地，占全英土地面积的2.8%；国家信托(National Trust)拥有618,000英亩土地，英国国防部(Ministry of Defence)拥有553,000英亩。教会拥有约0.5%。

英国林业委员会(Forestry Commission)拥有的土地

英国国防部(Ministry of Defence)拥有的土地

然而，大部分英国人拥有的土地是很有限的，甚至根本没有。总的来说，那些有自主房的业主，拥有的土地面积只占到了5%。

在苏格兰，大片土地由极少数的超级富豪所有。今年3月，苏格兰土地委员会(Scottish Land Commission)的一项审查发现，大型土地所有者在苏格兰的乡村地带有垄断现象，在土地使用、经济投资和地方社区方面拥有过多的权利。

几大家族掌握伦敦市中心

在2017年，Guy Shrubsole曾为《每日电讯报》进行的调查发现，一些传统的家族公司掌握着伦敦市中心黄金地段约8,300英亩土地中的1,300英亩。其中，拥有土地最多的五家公司分别是：Grosvenor、Crown、Portman、Howard de Walden和Cadogan。拥有物业总值约228亿英镑。

与此同时，伦敦市中心的那些购物街很可能都由其中一家公司掌控。New London Architecture的一份报告显示，伦敦西区32%的土地掌握在这些贵族家族手中。

显然，这些土地所有权为持有它们的家族带来了巨大的财富。Cadogan和他的家族财产价值65亿英镑；Viscount Portman财产价值20亿英镑，同时他也在英国富翁排行榜名列第59位；2016年8月，时年25岁的休·格罗夫纳(Hugh Grosvenor)成为威斯敏斯特公爵，身价高达95亿英镑,在星期日泰晤士报的富豪榜上排名第九。

图说：威斯敏斯特公爵Hugh Grosvenor(右)，净资产为95亿英镑。他是威廉王子和凯特王妃的长子乔治王子的教父。

伦敦的5大地主

Crown Estate英国皇室地产

提到女王的房产，自然不能不提女王名下的房地产资产管理公司——英国皇室地产(Crown Estate)。截至2018年底，皇室地产价值141亿英镑。

皇室地产持有的资产包括伦敦市中心黄金地段摄政街(Regent Street)几乎所有的物业、伦敦圣詹姆斯地区的一半房产物业，同时还在英国各地拥有大片农田、海床。这当中所获的利润都交给了财政部，其中的15%再由财政部划拨给女王和皇室开资。

2018年Crown Estate资产配比

图说：位于伦敦市中心的摄政街

受益于地价飞涨、市场旺盛，皇室地产公司的表现不俗。2018年，皇室地产的总体回报率为11%，主要收益于伦敦市中心零售物业租赁和海上风电资产组合的增长。

英国皇室房产管理机构的历史可追溯到1066年，但皇室地产公司是在1760年乔治二世在位期间正式按照公司成立的，并逐步将收益权划归财政部。

2014年8月，皇室地产公司(Crown Estate)与中国外汇管理局在英全资公司银杏树投资公司(Gingko Tree)一起，出资3.45亿英镑，完成了对英国最大的零售购物园Fosse Park的收购交易。

Cadogan Estates

Cadogan是少数几家历史悠久的公司之一，这些历史悠久的公司大多仍由创始家族经营着，它们掌控者伦敦市中心的大片区域。

汉斯·斯隆(Hans Sloane)爵士在18世纪初买下切尔西庄园的时候，它由11栋建筑构成，占地超166英亩。这里曾临近伦敦核心区域，而又是一片相对有田园风情的地带，适合汉斯爵士休闲养老。之前的居民包括亨利八世和托马斯·莫尔爵士，那时的KingsRoad路还是乡村的小土路。

汉斯爵士的女婿接手后，这里成为了Cadogan Estate地产。至今仍由这个家族掌管经营，历史超过300年，占地93英亩，价值60亿英镑。

图说：Cadogan Estate掌管着的Cadogan Gardens，价值60亿英镑。

Grosvenor Estate

Grosvenor Estate在伦敦Belgravia和梅菲尔(Mayfair)地区拥有300英亩，价值49亿英镑的土地，以及遍布全球各大城市的商业地产，主要是一些汇集购物者、居民和写字楼的项目。

格罗夫纳家族的资产拓张甚至可以追溯到338年前，当时威斯敏斯特公爵六世的先祖，托马斯爵士娶了一位富有的女继承人玛丽·戴维斯(Mary Davies)。那时玛丽刚刚继承了Middlesex的一处中世纪庄园，现在这里已经属于伦敦了。除了庄园，女继承人还继承了伦敦西部的500英亩沼泽，牧场及果园。

图说：26岁的Hugh Grosvenor(右)，去年8月其父亲(左)突然去世后继承了威斯敏斯特公爵的爵位，净资产为95亿英镑。Grosvenor家族和英国皇室家族是数百年的世交。

作为格罗夫纳家族发家的资本，这些土地直到1720年才被用来开发。

虽然500英亩沼泽、牧场及果园在1670s年代并没有特别的值钱，但是三百年后，格罗夫纳家族拥有的两个主要地块已发展成伦敦市中心最炙手可热的两个区域，贝尔格莱维亚(约200英亩)和梅菲尔(约100英亩)。

十八世纪初，格罗夫纳家族的第一个开发项目就是现在伦敦市中心最贵的地段之一，上流社区梅菲尔。

图说：上图中的红色区域为格罗夫纳地产所有，蓝色区域是格罗夫纳地产曾经所有的区域。

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图说：Grosvenor Square是这家地产公司在Belgravia和Mayfaira地区拥有的超过300英亩土地的一部分。

图说：格罗夫纳家族资产分布

Portman Estate

Portman并未公布账目，毕竟这也不是必须的，首席执行官Bill Moore表示。他们在Marylebone拥有的地产总值约17亿英镑，但想保持低调。

图说：The Portman Estate的地产包括The Chiltern Firehouse。

Howardde Walden Estate

Howard de Walden Estate是主要位于英国伦敦Marylebone一带的地产公司，其历史可追溯至1715年，彼时伦敦Cavendish Square及其周边街道的开发刚刚起步。公司持有的主要地块向北延伸至Marylebone Road，向南至WigmoreStreet，包括Marylebone High Street以及Harley Street。

2014年该公司估值约32亿英镑，约有土地92英亩，有超过850处物业的永久产权。现如今这价值约39亿英镑的92亩土地已经由家族里的四位女儿继承，但业务的管理权掌握在行业资深人士Andrew Hynard手中。

上世纪九十年代开始，这家地产公司开始了振兴Marylebone的计划，引入大量资金决心将曾经破败的Marylebone High Street地区改造成首都最理想的购物区之一，增开了包括高端超市Waitrose、高档法国时装设计师Maje和瑜伽服装零售商Lululemon在内的一系列新商铺。2016年，公寓、商铺租金收入上涨约10%，达到1.075亿英镑。

Wellcome Trust

Wellcome是伦敦最大地产商之一，在伦敦市中心有约2000套住宅，但不愿透露更多细节。公司的年报显示，其全英范围内的地产价值约23亿英镑。

Soho Estates

过去几十年也有类似的地产公司建立起来。Paul Raymond在上世纪七八十年代抢购了伦敦Soho地区几乎全部90英亩的土地，建立了Soho Estates，被誉为Soho之王。