上海重庆开征房产税？真相是什么

文|凯风

中国房地产市场有很多悬念，何时开征房地产税，是其中最大的一个。

每到年底，上海重庆率先开征房产税的消息总会刷屏。近日，有市民曝光上海、重庆的房产税缴纳通知书，少则几千元，高则数万元，舆论惊呼“房产税来了”。

上海重庆开征房产税，是否意味着“房产税来了”？

它们与正在讨论的“房地产税”又有何不同？这背后的真相是什么？

真相之一：房产税早已有之

很多人以为房产税是个新鲜事物，实际上它在我国存在已经有30多年之久。

1986年，我国就出台了《房产税暂行条例》，开始对城镇经营性房产开征房产税，迄今已有32年时间。目前各地出台的房产税条例，基本都在这一上位法范围之内，没有任何特别之处。

这里的房产税，只对经营性房产进行征收，普通住宅均在免征范围之列。所谓经营性房产，指的是写字楼、商铺、酒店、购物中心以及经过备案的租赁房，这些能产生现金流，而非简单用于自住。

换句话说，即便你有十套房产，九套空置一套自住，也不用缴税；就算全部出租出去，只要不去备案，也谈不上缴税。

那么，上海重庆的房产税又是怎么回事？

2011年，上海重庆开始新试点，对传统房产税进行扩围，将普通住房纳入房产税征收范围，这就是今年两地征缴通知的由来。

然而，这两地的房产税虽然有所突破，但离真正的房地产税仍有很长距离。

真相之二：上海重庆只是象征性试点

上海、重庆版的房产税，只是想象征性试点。

这两地的房产税，与如今正在讨论的房地产税，完全不是一个概念。无论是征收形式，还是征收范围，以及实际影响，都有天壤之别。

虽然都有房产税的名字，但上海重庆的房产税，普遍存在税基较窄、免税面积较大、计税依据不科学、税率偏低等问题，且只针对房产，而未涉及土地层面的税费改革。

在征收范围上，两地都有所折中。

上海只针对本地居民的第二套住房、非本地居民的首套住房征收；
重庆只针对独栋别墅、高档商品住房以及三无人员的第二套住房征收，所谓三无人员，指的是“无户口、无企业、无工作”的购房者。

显然，无论是上海还是重庆的房产税，都将大量普通购房者豁免在外。

不仅如此，这两地在面积上同时做出更多豁免。

在上海，每个人拥有60平方米的免税面积。换言之，一个三口之家，只要房子总面积不超过180平方米，无论是一套还是两套，均不用缴纳房产税。
在重庆，普通住房免征，而别墅和高档住宅不满100平方米，也不必缴纳房产税。

显然，通过二套房政策和60平方米的双重豁免，大多数人已经被排除在房产税覆盖范围。

不仅如此，上海重庆在税基和税率上继续做出优惠。

在上海，即便你满足了二套房、人均面积超过60平方米的纳税要求，在房产税缴纳上，也是按照70%的市场价作为税基，同时税率仅为0.4%（外地人0.6%），而美国的房产税通常为1%-3%。
在重庆，即便你满足了别墅、高档住宅或三无人员，且面积超过100平方的要求，在房产税缴纳上，也要先扣减10%-30%，然后按照三无0.5%、别墅0.5%-1.2%的税率进行征收。

不难发现，通过这一系列豁免之后，无论是在重庆还是上海，需要交纳房产税的人群寥寥无几。

这两地的房产税试点，只为调控高端购房人群，所谓的税率在房价上涨面前完全可以忽略不计，所得税收与土地出让金相比更是九牛一毛。

显然，这样的试点，不具推广价值。事实上，早在2014年，房产税要进一步扩围的消息就戛然而止，取而代之的是新的房地产税。

房产税VS房地产税

上海重庆的房产税都属于象征性试点，那么真正的房地产税是什么？

这就要对房产税和房地产税做出区分。今天我们所讨论的均为房地产税，而非简单的房产税。

真正的房地产税，不仅包括房产，还包括土地，不仅包括建设和交易环节的税收，还包括持有环节的税收。不仅要有最终取代土地财政的价值，而且也能对市场价格产生一定影响。