购置昆士兰州民居房地产土地税相关政策（2）

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在上一期文章中，我们解读了昆士兰州财政局在计算土地税时考虑的几个因素中土地拥有者的类型的划分。在这期文章中，我们来解读另一个因素—土地的可征税价值。

土地的可征税价值

昆士兰州财政局会按照土地拥有者在每年6月30日午夜12点拥有的土地的总可征税价值来计算土地税。而每个财政年度土地的可征税价值是下列两个价值中的较低的价值：

法定土地价值，即在6月30日按照土地评估法（Land Valuation Act 2010计算的价值)；
6月30日的平均土地价值。

法定土地价值

法定土地价值是指昆士兰州总评估师（The Valuer-General），自然资源、矿产和能源部（Department of Natural Resources, Mines and Energy）提供的昆士兰各地的土地价值。此评估一般在每年3月发布，最近一次是在2018年3月7日，昆士兰州总评估师(The Valuer-General)发布了昆士兰州内22个区域的土地价值。在决定此法定土地价值时，评估师们会考虑例如市场调查结果，民居/商业/工业/乡村等分类下的土地的销售信息及趋势，土地的现用途及规划等多个因素。如果土地拥有者对政府发布的法定土地价值有异议，可在规定时间内提出异议。

平均土地价值

平均土地价值是指当个财政年度的法定土地价值及之前两年的法定土地价值的平均值或者如果之前两年该地块没有法定土地价值，则按照当个财政年度的土地价值乘以当个财政年度的平均系数（averaging factor）。此平均系数每年略有浮动，2018年6月30日的平均系数为0.96，2017年6月30日的平均系数为0.94。

我们用政府给的下面的两个例子来看一下土地可征税价值的计算。

例1：假设一块土地的过去3年的法定土地价值为：

800,000澳元（2018年6月30日的法定土地价值）
850,000澳元（2017年6月30日的法定土地价值）
775,000澳元（2016年6月30日的法定土地价值）

则平均土地价值为

（$800,000+$850,000+$775,000）/3 = $808,333

在此例中，2018年6月30日的法定土地价值（800,000澳元）低于平均土地价值（808,333澳元），所以此地块的土地可征税价值为较低值，即800,000澳元。

例2：假设一块土地在2018年4月分契登记完成，且其2018年6月30日的法定土地价值为640,000澳元。由于此地块完成分契登记不久，在之前几年并没有法定土地价值，所以平均土地价值的计算方式为2018年6月30日此地块的法定土地价值（640,000澳元）乘以2018年6月30日的平均系数0.96, 即为614,000澳元。

在此案例中，2018年6月30日的平均土地价值（614,000澳元）低于法定土地价值（640,000澳元），所以此地块的土地可征税价值为较低值，即614,000澳元。

References:

https://www.qld.gov.au/

Land Tax Act 2010

Land Valuation Act 2010

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