我国空置房超过6500万套！建行董事长：现在买房就成接盘侠

西南财经大学“中国家庭金融调查与研究中心”的最新报告显示：2017年我国城镇地区住房空置率为21.4%，全国城镇地区有6500万套空置住房。

这些空置住房占用了超过10万亿元的信贷资源，既浪费了贷款资源，也蕴含了金融风险。在房价下跌时，若大量空置住房集中入市，必然对住房市场造成冲击。

二三线城市空置情况严峻

中国家庭金融调查从 2011 年至今，每两年一次，已成功开展 4 轮大规模入户调查。2017 年第四轮调查样本覆盖全国 29 个省(自治区、直辖市)，364 个县 (区、县级市)，1428 个村(居)委会，样本规模 40011 户。

近年来，住房空置率备受市场关注并被认为是判断住房市场发展趋势的关键因素。中国家庭金融调查一直将住房空置情况作为入户调查的重要内容之一。

报告将空置住房定义为在调查时无人居住的住房，包括两类：一是仅有一套住房的家庭因外出务工等原因而空置的自有住房，二是多套房家庭持有的、既未自己居住也未出租的住房（包括正在装修的房屋或期房）。

报告指出，2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。

中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁表示，来源于多套房家庭的空置住房是城镇地区住房空置率上升的主要原因。2017年城镇多套房家庭贡献18%的空置率，单套房家庭只贡献了3.4%的空置率。

报告称，根据推算，城镇地区的空置住房数量持续上升，在 2011、2013、2015 和 2017 年分别为 4200、4750、5600 和 6500 万套。

甘犁表示，城镇空置住房数量从2013年的5600万套上升到6500万套，如此快速增长的原因我国城镇化速度跟不上销售住房数量的增长。

从分区域情况来看，当前我国二线和三线城市空置情况更为严峻，空置率明显高于一线城市，二、三线城市房产去库存的压力高于一线城市。2017 年二线城市、三线城市空置率分别高达 22.2% 和 21.81%，远高于一线城市的 16.8%。

房价若下跌，空置房更易受损

空置住房占用了大量的住房贷款，与无空置住房的家庭相比，有空置住房的家庭有更高比例的住房负债，同时，未偿抵押贷款的平均水平和增长速度更高。

报告显示，2013 年至 2017 年，无空置住房的家庭平均未偿抵押贷款增长率为 8.4%，从 23.7万元增长到 25.7 万元。而有空置住房的家庭未偿抵押贷款增长了25%，从 32 万元增长到 40 万元。

截至 2017 年底，全国住房抵押贷款总余额达到 22.9 万亿元，相当于 2018 年国内生产总值的 27.9%。据估算，2017 年，有空置住房的家庭未偿抵押贷款占抵押贷款总额的47.1%，预计规模为 10.3 万亿元。

甘犁指出，空置住房占用了大量的住房贷款，既浪费了贷款资源，也蕴含了金融风险。与此同时，在市场出现波动的情况下，若大量空置住房集中入市，必然对住房市场造成冲击。

值得注意的是，2013-2015 年间住房价格下调期间，拥有三套及以上住房的空置住房家庭出售住房的比例是非空住房家庭的近乎两倍，对市场造成的下行压力更大。

征收空置税，或可降低空置率

对于我国自有住房空置率较高的原因，甘犁认为，与其他国家相比，中国家庭持有多套房的成本很低，这可能是我国自有住房空置率较高重要原因。我国在房地产保有环节的税种仅有房产税和城镇土地使用税，其免税范围大，私人住房一般无需缴税。

国际现行房地产在保有环节的征税体系中，主要包括不动产税，财产税等，其税收水平为房产价值的 1%-3%。

通过分析美国房地产市场 2010-2017年的城市数据，发现房产税负担越重的地区，空置率越低。回归结果显示有效房产税率上升1个百分点，空置率显著下降 2.46个百分点。回归结果显示房产税占家庭收入负担比上升1个百分点，空置率显著下降 0.61个百分点。

不过，甘犁认为，由于房产税是对持有的住房存量征税，对空置住房直接征收空置税是一种更直接的方式。目前，实施空置税的国家及地区包括法国、英国、加拿大、澳大利亚及中国香港。

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建行董事长喊话：现在买房就成接盘侠

“告诉大家一个规律，现在买房也赚不到钱了，这时候再买就是高位接盘。”建行董事长田国立22日在第20届北大光华新年论坛上一语惊人。

“房子真的盖够了，”田国立称，据国际统计，人均1：1.1基本就够住了，但为什么大家老觉得住房难？住房贵？

田国立认为，现在更多存在的是住房结构问题。他指出，美国是发达国家，城镇三分之一的人是租房，德国40%甚至更多的人是租房，这些市场房地产很难炒起来，但在中国最多只有10%的人租房。

而且，中国还存在住房空置率高的问题。美国次贷危机时，住房空置率不超过10%，日本住房空置率约在13%左右，田国立指出，中国现在住房空置率比他们都要大很多。

“所以现在需要解决结构性问题，”值得注意的是，房地产具有强大的虹吸效应，现在居民基本资产配置基本60%-70%都在房地产，当大量货币都进入房地产盖房子后，是没钱干别的，无论是科研也好，市场消费也好。

田国立指出，目前中国房地产信贷总量38万亿，占据信贷规模的28%，而且新增率还在不断升高。虽然中国有制度优势，但田国立表示，这是有天花板的，我们不能碰及那个底线，日本房地产泡沫，美国次贷危机的教训已经足够了。

田国立认为，房子之所以老被炒，是因为房子跟黄金和股票一样具有金融属性。但房子和黄金、股票、衍生品、比特币之类的金融品又不一样。前者，有钱可以炒，没钱可以不炒，但住房，有钱没钱都得买。

想让“房住不炒”，就是要培育住房租赁市场，让所有的兴奋点、消费习惯和金融资源向住房租赁倾斜。

田国立一生浸淫在金融行业，先后履职中国信达资产管理公司董事长、中信银行董事长、中国银行董事长，深知银行信贷跟楼市涨跌的密切关系。

综合腾讯财讯(qqstock)、第一财经、券商中国

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