不到$30万，投资商业地产，回报率如何能达到10％？

随着美国经济的复苏，在美投资的中国人越来越多。不少高净值人群为求稳定的收益和在美发展商业，而对美国的商业地产进行了投资。投资商业地产主要有以下好处：

永久产权

美国的商业地产的产权是永久的，包括土地下面的矿产和地下水等自然资源都是归产权方所有的。

高收益

投资美国的住宅房产，在房价相对低的德州，通常年租金和房子的售价比大概可以在5%左右，商业租金的平均收益率在6-8%。加之房地产升值部分，长期投资，总体投资回报能达到8-10%。从长远的角度，也更为稳定。

但商业项目价格通常比较高，入场的高门槛，使大多数资金量不大的投资者都投在了住宅市场。

管理简单

商业地产中如办公楼，零售商铺及工业厂房等，租约是NNN，房东只管收租金就好。税费和维修费等是由租户承担的。商业租约普遍比较长，通常至少3年，有些甚至5-15年，避免房东很多更换租约租户的成本和麻烦。

投资策略灵活

在美国购买商业地产投资比较灵活。如果您不想全款买房，可以找到合适的贷款政策贷款买房。如果您暂时手头上有现金全款买房了，买房后需要现金流周转，您还可以做Refinance，用已购房产找银行贷款。

了解了商业地产的概况和特质后，下面以“美地主”独家代理的独立产权小型办公楼为例，介绍一下商业地产的运作机制及投资回报率计算。

案列分析

Cypress Crossing Office Condomiums

塞浦路斯小型办公楼

Location, Location, Location

Cypress Crossing Office Condomiums 塞浦路斯小型办公楼位于休斯顿快速发展的西北区Cypress(塞浦路斯)核心商业圈。横穿Cypress的290高速路，有休斯顿“新能源走廊”之称，高速两侧遍布石油相关企业。加之已经完成的99环城公路(Grand Parkway Toll Road )将休斯顿最好的几个区域Sugar Land - Katy - Cypress - Woodlands连为一体，Cypress地理位置上的重要性，已经被近5年快速发展的房价证实。

塞浦路斯小型办公楼项目位于290公路南面靠近Grand Parkway99公路，交通便捷，四通八达。北至290公路及College Station, 南至10号公路直通休斯顿另一大卫星城Katy ( 凯蒂）, 东至6号高速公路，西至99公路及Bridgeland大型社区。项目周围有多个成熟社区，家庭收入超过$10万美元，丰富的教育资源包括Cypress Ranch High School, Bridgeland High School 及Lone Star College ,便利的生活娱乐场所包括公园和Berry Center运动馆。地理位置可谓得天独厚。

项目简介

塞浦路斯办公楼项目包括13栋楼共52个单位（每栋楼4个单位），1,200平尺/单位。每个单位有4个独立办公室，1个接待区，1个厨房和1个卫生间。每个单位有4个停车位。非常适合小型公司创建人拥有自己的办公室。首期三栋楼已完工，10%以上投资回报率，极佳投资机会。

正面实景图

侧面实景图

办公楼平面图

办公室接待区（样板间）

会议室（样板间）

办公室（样板间）

厨房（样板间）

卫生间（样板间）

了解了项目概况后，让我们用数据说话！地主君用真实数据做出估算，让您轻松了解这样一套小型办公楼的收入，支出及其回报率情况。

Sale Price (售价)	首期售价
中间单位	$265,000+
两边单位	$272,000+

Income (收入)	租金/月	租金/年
中间单位	$2,500+	$30,000+
两边单位	$2,600+	$31,200+

Expenses (支出)/年	中间单位	两边单位
房产税	$8,745	$9,075
小区物业费	$2,400	$2,400
总支出	$11,145	$11,475

经过计算可知中间单位一年的总收入为$30,000，总支出为$11,145，一年净收入( NOI) 为$18,855。两边单位一年的总收入为$31,200，总支出为$11,475，一年净收入( NOI )为$19,725。

资本化率 (CAP Rate)

= NOI ( 租金纯收入）

Sale Price (售价)

*NOI : Net Operating Income

中间单位	两边单位
一年租金纯收入	$18,855	$19,725
首期售价	$265,000	$272,000
资本化率	7.12%	7.25%