房88说美国第40期丨走进纽约，细说纽约房产投资的优势

房88第40期线上讲座已经圆满结束，今天给大家汇总一下我们讲座的文字回放实录，错过直播的朋友可以认真看一下文字内容哦，对我们音频感兴趣的，可以到“千聊”APP内关注“房88”直播间，音频永久免费回听。

纽约这座城市，想必大家都不陌生。坐拥大纽约都会区珍贵的核心地带，纽约是一座世界级国际化大都市，也是世界第一大经济中心。纽约的财产总值超过813万亿美元，对全球的金融、媒体、政治、娱乐以及时尚界拥有巨大的影响力。在商业和金融领域，纽约也处于世界顶尖水平。纽约的金融区，以曼哈顿下城及华尔街为龙头，被称为世界的金融中心。世界500强企业中，有56家总部位于纽约。

如今，纽约曼哈顿房产市场成熟，房价稳定，法律法规完善，房产泡沫出现的可能性微乎其微。尤其是近几年，在纽约的华人购房者中，四成是投资作用，其余六成则是作为自用供即将赴美读书的子女居住。许多父母选择为孩子购置一套纽约房产, 既可以当做投资，又保证孩子能够拥有有一个舒适的居住空间。

纽约还拥有着在全美国名列前茅的哥伦比亚大学，纽约大学，帕森设计学院等。纽约的高中也不容小觑，史岱文森高中是美国一流的高中，以及不少知名的私立学校。

下面的文字实录，本期房88特邀嘉宾Ming Chan——纽约资深地产经纪人，将带我们走进纽约，了解纽约，细说纽约房产的投资优势。此外还有大家比较关心的一些问题，都会进行讲解。

讲座主题：走进纽约，细说纽约房产优势

主讲嘉宾：Ming Chan——纽约资深地产经纪人

以下是本次讲座的文字实录，耐心看完哦，尾部会有用户提问一继讲师解答环节。内容重点是以下四个部分组成：关于纽约、纽约产权公寓和纽约合作公寓介绍、项目介绍、互动环节。

关于纽约

纽约市，位于美国纽约州东南部大西洋沿岸，是美国第一大城市及第一大港口，世界第四大城市。纽约市分为五个大区：曼哈顿、布鲁克林、皇后区、史丹顿岛和布朗士。

纽约在商业和金融的方面也发挥着巨大的影响力。纽约的金融区，以曼哈顿下城及华尔街为龙头，被称为世界的金融中心，世界500强企业中，有56家总部企业位于纽约。纽约证券交易所是世界第二大证交所，它曾是最大的交易所，全球市值为15万亿美元，直到1996年它的交易量被纳斯达克超过。纽约时报广场位于百老汇剧院区枢纽，被称作“世界的十字路口”，亦是世界娱乐产业的中心之一。曼哈顿的唐人街是西半球最为密集的华人集中地。

纽约地铁是世界上最为发达的快速交通系统之一，提供一日24小时、一周七日的服务。纽约拥有哥伦比亚大学、纽约大学和洛克菲勒大学等名校。

接下来我们重点介绍一下曼哈顿，莱坊2017财富报告依据经济、政治环境、知识及生活品质，评选曼哈顿为全球第一房产市场。近年房价成长快速区：南边华尔街附近、上东城靠河附近、中城西部。曼哈顿的特色有以下几点：

1.下端为闹区及创意及科技产业区，年轻白领比较多；

2.中部主要是财经，百老汇以及购物区。中部东边和西边相比，比较安静，区域居民分布以上班族和公司高管居多；

3.中央公园左右两边环境恬静、配套方便，是纽约老贵族区，适合家庭及熟龄者（年龄在30岁以上）居住。

曼哈顿过去10年产权公寓平均单尺价的变化如下：08年金融危机前达到上波房价顶峰。2013年后大批高端新楼上市，新一代奢华设计配套定价比较高，因此带动整体市场的价格迅速上升。目前，二手公寓平均单尺价位超过$1300,全新房超过$1900。

纽约产权公寓与纽约合作公寓区别

纽约的公寓市场比较火热，公寓类型主要是产权公寓和合作公寓。纽约的公寓主要是合作公寓，比例为75%，剩下的25%为产权公寓。产权公寓的产权是完全属于你的，而合作公寓式拥有公司股份及单元使用权。

产权公寓的大楼管理批准比较简单，月成本主要以大楼管理费、单元地产税为主，适合投资，因为对出租的限制不多，适合外国客户购买投资；而共有产权的大楼管理批准非常严格，经常有买家被拒的情况，月成本是合并大楼管理费及大楼地产税，只适合自住，所以以本地买家为主。

公寓项目介绍

曼哈顿 Manhattan Square

One Manhattan Square(曼哈顿广场一号)坐落于东河湾畔，可以毫无阻挡地观赏水与天际线全景，其将开创下东区的奢华时代。曼哈顿广场一号拥有逾10万平方英尺所有可以想到的所有室内外休闲设施（纽约市其它任何地方都没有这样全面的设施组合），是个一体化项目，可提供曼哈顿市区的所有便利性。而且该项目有20年减税计划，买家的月成本会有所降低。

曼哈顿 Waterline Square

该开发项目由国际知名建筑公司Richard Meier & Partners Architects、Viñoly Architects和Kohn Pedersen Fox Associates设计，位于曼哈顿仅存的为数不多的海滨之一，在哈德逊河(Hudson River)河畔的西59街和西61街之间。

Waterline 俱乐部提供三个层次的高档设施，通过雕刻的步行桥相连，横越同类唯一一个这样出色的空间。Waterline Square 的运动与健身设施包括纽约市住宅大楼内的首个室内网球场、壁球场、攀岩墙、室内U型溜冰场、高尔夫模拟器、完整的篮球场、室内足球场、健身中心和一些工作室。游泳和水疗区配备一个25米三泳道健身游泳池、独立的儿童游泳池、温泉、蒸汽房和桑拿房。

休闲和社交活动包括保龄球馆、游戏室、纸牌室、放映厅、派对房和厨房。创意设施包括美术工作室、音乐室和录音棚、视频和摄影工作室以及室内园艺房。该开发项目还将为年轻家庭提供4600平方英尺的大型室内儿童游戏室，同时还为宠物提供室内游戏室、清洗台和训练工作室。

起始价约为200万美元，预计将可享受20年的减税期。

长岛市 Galerie

位于纽约皇后区长岛市（LongIsland City）Jackson Avenue区域的独立产权公寓住宅项目Galerie项目占地面积约164,668平方英尺，大楼底层规划了约5000平方英尺的零售商业中心。总规划住宅182套，共11层。户型有Studio、1居、2居、3居，产权为永久产权。每套总价约人民币400万元起，首付10%。

互动环节

购买公寓的基本费用有哪些？

公寓每月的主要支出为管理费、地产税、保险费、房贷本金及利息。

近期纽约曼哈顿的房价是在跌的，现在适合买房么？

曼哈顿之前房价上涨是因为之前大量的高端奢华的新楼盘的出售，价格很高，拉高了曼哈顿的房价，现在房源的可选择多，价格也比较理性，买家的可选择性更高，如果您要购买小户型的房源的话，现在就可以开始选择购买，如果你是要买大户型，三室的话，还可以再观望，明年大户型的选择性会更多。

纽约的投资回报率是多少？

如果你想在纽约投资的话，曼哈顿的回报率在3%-5%。

纽约的房屋空置率是多少？

目前纽约的出租房空房率大概在2%，一般不会超过3%。夏天是租房旺季，空房率会比较低一些，到冬天就会升高，一般进入9-12月份是租房的旺季。纽约的空房率一直都是维持在比较稳定的水平，但接下来可能会有下滑的趋势，因为数据显示会有越来越多人搬来纽约工作和生活，住房需求会变大，这也是为什么纽约成为大家购买投资房的热门地带，因为租金收入会非常稳定。

曼哈顿有哪些值得投资房产的区域？

曼哈顿的区分上东区、上西区、中城东、中城西和下城区。著名的金融区就是下城区的代表。如果您纯粹考虑投资的话，从长远来说，在哪一个区投资都很看好；如果您打算买公寓，既考虑投资又想自住的话，就需要考虑您喜欢怎样的文化氛围。对比一下上东区和下城区里的苏荷区，很显然的，上东区给人的感觉是比较传统；而苏荷区却是年轻人的最爱。

如果您对美国房产项目感兴趣（投资或者自住），可拨打电话（美）650-797-4808/ 669-278-4882, （中）400-900-6185，或添加房88资深置业顾问的微信，我们将根据您的住房需求，提供免费的一对一房产咨询服务。联系方式如下：

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