朝“南”买房？越南房产的投资机会和风险

分享：小龙

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小龙因为工作的关系去越南的次数多，对越南语、越南风土人情了解也就渐多，越南朋友多了，也就开始观察越南的房产市场。听说最近想入手越南房产，也做了些功课，那就请他来分享一下他对越南房市的观察。即便不谈投资机会，了解市场风险提前避坑也是极好的。

点击上方绿标收听完整内容，下方为文字稿和图片均由小龙提供：

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了解一个地方的好方式，是通过房产。

2016年开始允许外国人买房，外国人买房为50年产权（本地人永久产权），贷款困难（贷款利息高，9-10%）需全现金支付。期房和二手房都可以，公寓和度假地产可以，独栋别墅不行。

越南城市从北到南：河内、岘港、芽庄、胡志明、芹宜，还有西边的一个岛：富国。

岘港

重点城市中综合选择了两个有代表性的考虑，胡志明是越南的上海（也可以说是香港），岘港是旅游城市。岘港的发展有目共睹，17年初到18年底变化巨大，但是旅游业有季节性，不稳定。胡志明的经济繁荣程度更高，开放程度比河内高。

- 房价。每个城市都不相同，比如胡志明均价在1万5到2万每平方米不等，旅游城市岘港在1万每平方米左右。

- 面积。以小户型为主，50-90比较普遍。销售面积比实际面积小10%左右。比如销售面积70平方米，实际面积大约为77-82。

- 开发商。有Keppel（吉宝）、capital land （凯德）等新加坡为主的大开发商，也有Vinpearl，TTC等越南本土开发商。大开发商有统一认购渠道，本土开发商接受散客直接购买，无需中介费。

- 回报率。出租回报率在胡志明平均为6-7%，年增长为20%-30%的，岘港的出租回报率为8-10%，年增长为30%-100%.Airbnb利润更丰厚。

这是过往的数据，并不代表未来。

芽庄

从整体来看，越南的房产在亚洲其他炒房买家（日本、韩国、新加坡）的关注度远大于中国，中国买家集中在泰国、柬埔寨，以中国关系较紧密的国家为主。

投资

越南房产，需要考虑

潜在的成本，包括10%的租金收入税（5%为个人收入，5%为增值税），3-6元每平方米不等的物业费，2%的交易税。

有几点风险也是需要在入手前了解，包括：汇率风险，2%的贬值（对美元）；通货膨胀（2017年5.2%，2018年预计4%）；期房2-3年建筑期；外汇管制风险（进入可以，出去要申报）。国内政治环境风险（税收政策、所有权政策、越中关系等）

胡志明市

小龙：毕业于美国华盛顿大学，西雅图非营利组织Bridging Pacific创始人，西雅图家园区域中心亚洲区销售与市场开发总监。公众号《深山卧龙》作者，也是资深啤酒爱好者。

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/片尾曲：Moonlight In Vermont/

/节目制作：Mary/

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