岛 君 说 
进入下半年，一切似乎都在变得不确定。焦虑情绪在各行各业蔓延，以至于宇宙级房企万科都打出了“活下去”的标语。
眼下的楼市不是一般冷，不仅房价下跌、土地流拍、房企裁员等消息层出不穷，政策方面，深圳还传出试行现房销售的重磅炸弹，引发社会各界对房地产拐点的猜测。
房价真的到拐点了吗？房地产最让人担心的是什么？这一次，问题真的不简单。
编 辑：叶开甫
图 片：视觉中国
来 源：正和岛（ID：zhenghedao）
前不久，广东省酝酿取消商品房预售制，让楼市风声鹤唳。
一切看上去很遥远，很多人猜测新政落地要到明年或者更长时间，谁知道，刚刚全国首个商品房现房销售试点项目就亮相了。深圳一楼盘入市规定：不能进行预售，必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。
深圳曾是内地最先引进商品房预售制度的城市，如今，在预售制度改革方面也率先打响了第一枪。作为改革前沿阵地，深圳的一举一动难免会被放大到全国性意义去解读。
预售制一旦被扔进历史的垃圾堆里，房企的“高周转模式”将彻底失效。很多房企将面临杠杆断裂危机，不仅是中小房企，很多高杠杆的大房企也无法逃脱！
全民现房销售时代，真的会来吗？
据财新报道，关于是否取消商品房预售制度，即便是在住建部内部，意见亦不一致。反对者认为，取消商品房预售制势必拉长开发周期，在短期内改变楼市供应生态，并有可能推高房价。支持者认为，商品房预售制引发虚假宣传等诸多弊端，亦为楼市加杠杆，应予以纠正。
显然问题没那么简单，但不论如何，几乎所有人对房地产根深蒂固的信心，终于有了一丝动摇。
眼下的房地产市场不是一般的冷。来看一组今年9月份的数据：
北京二手房价格环比下跌1.73%，同比下跌6.06%
深圳二手房价格环比下跌1.65%，同比上涨7.73%
上海二手房价格环比下跌0.57%，同比下跌1.29%
广州二手房价格环比下跌0.12%，同比上涨6.56%
厦门二手房价格环比下跌0.22%，同比下跌7.82%
杭州二手房价格环比下跌1.26%，同比上涨6.62%
——数据来源：中国房价行情平台
与冷冰冰的数据同时公布的，还有多地售楼处“维权”新闻，这是大家对本轮房价下跌最直观的反应。
楼市的下跌其实很早就开始积蓄能量。今年1-8月，全国300座城市的土地市场流拍高达890宗，而就算是上一轮房地产低谷期的2014年，整年流拍总数也仅有345宗。
今年全国土地流拍情况（截至8.20，数据来源：CRIC）
覆巢之下，房地产全行业都在过冬。万科甚至在2018秋季例会现场，赫然打出3个红底白色大字：“活下去”！坊间半开玩笑地说，要是万科活不下去，那就没几家房企能活下去了。
总体来看，这波行情对从业者的作用突出表现在三个方面：
1、未来三年，房地产企业债务集中到期
2018年是房企信贷收紧的大年。境内银行贷款、公司债、其他债权融资均有不同程度波动，房企多元化融资渠道全面收窄。今年前九个月，85家典型房企融资总额8287亿，同比减少11%。
2、房企裁员潮，从一二线蔓延到三四线
原本金九银十是房地产行业招聘黄金时期，往年各部门至少能有两个新岗位空缺，今年两个部门才能空出一个岗位，同时离职率越来越高。泰禾、富力、华夏幸福等房企，都被曝出“变相裁员”的消息。
3、中介也开始降薪瘦身，艰难过冬
几乎是万科高喊“活下去”的同时，上海中原也对内宣布自10月1日起所有岗位的福利减半，多部门佣金打八折。同样在10月初，成立仅三年的电商中介家园网被曝欠薪、董事长失联，成为2018年第一个倒下的电商中介。
一切迹象似乎都表明，被全国人民口诛笔伐十余年而屹立不倒的楼市神话，终于到了临界点。
关于房地产的发展规律，著名经济学家任泽平有一句精准的判断——房地产短期看金融、中期看土地、长期人人口。下面就来看看这三个要素有没有发生根本变化。
首先看金融：这个没有疑问，眼下的金融政策可以说是史上对房地产最不“友好”的时期，几乎所有可能进入房地产的资金都被严防死守，再小的漏洞都被堵得严严实实的，政府在去杠杠上的决心之大，全球罕见。在这个背景下，买房成为一件资金门槛极高的事情，市场几近冻结。可以说，这一波房价调整，本质上就是金融政策决定的。
再看土地：老实说，还没有看到任何一个城市在土地供应上有根本性的变化，不仅如此，房地产的供给端甚至变得更紧张，随着“租售并举”的推进，本来就稀缺的商品房用地又被分割了很大一部分给租赁房。
而在一些房价较高的大城市，“产业空心化恐惧症”正在改变城市的供地结构，不少市中心核心地段几乎只出让产业用地，住宅用地被压缩到接近空白。可以说，住宅用地的供求关系仍然紧张。
最后看人口：目前中国常住人口的城镇化率为58.52%，如果按照发达国家平均80%的城镇化率来计算，中国未来至少还应该有3亿人要进城，发改委前几天刚刚发布《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》。可以说，中国的城市化，特别是省会城市的大规模城市化还远远没有停止，这类城市的人口聚集效应仍在持续，这个最根本的基本面没有发生变化。
总的来看，金融、土地、人口三个决定房地产根本走向的要素中，土地和人口两个基本面没有任何扭转性的变化，只有短期的金融政策出现了调整，这也是现阶段房价下行的决定性力量。
不过，随着外部环境的变化以及国内经济下行的压力变大，很难说金融政策不会跟着变化，国庆假期的降准就可以视为一个回暖的信号。
所以，楼市寒冬，是真的，政府想彻底扭转房地产的逻辑，也是真的。
过去的10年，国人听的最多的就是“风口”，一轮一轮的财富风口，撩拨着对财富极端渴望的国人的心绪。
然而，在各种风口烟消云散之后，我们却发现，过去10年那些所谓的风口只是海市蜃楼，中国企业在过去10年赚钱的逻辑几乎没有变过。
证明这一点，只要看看《财富》500强10年来上榜企业的变化就可以探个究竟。
2008年，中国入围企业的数量只有35家，今年的《财富》500强榜单，中国企业的上榜数量达到了创纪录的120家，距离排名榜首的美国的126家只差6家，也远远把排在第三位的日本的52家甩在后面。
入围120家的确可喜可贺，然而，如果分析这10年入围企业的一些细节，行业，赚钱的领域，你会发现，中国经济在这个方面和10年前真的没有太大的区别，依然在靠垄断、金融和房地产赚钱的中国模式。
全球总共只有5家房地产企业入围500强，全部来自中国，房地产对中国经济的影响之大可见一斑，中国经济在某种程度上就是房地产经济在榜单上被坐实。
一旦垄断、金融和房地产成为一个国家企业的主要利润来源，不可避免的结果就是产业的空心化和经济的虚拟化。企业无心通过提高技术含量赚钱，通过理财和房地产投资，就成了绝大多数的企业最现实的选择。
这种体系，在泡沫膨胀的时候给人很多美轮美奂的财富幻觉，一旦泡沫破灭，则会造成毁灭性的打击。
房价真的到了拐点吗？
这种多空之争一直在持续，每个人都要想明白，那个所谓的拐点，可能会等到，也可能永远等不到。
说到底，都是一种现实的无奈。
万科正在一边高喊“活下去”，一边拉开大举并购和拿地的帷幕。据证券时报统计，万科前三个季度购地高达458.7亿元，相当于“恒大+碧桂园+融创+保利”的金额总和。
网友们调侃，万科这种行为，就像学霸考完试都说自己考得不好，结果每次都考年级第一。
再回头看，现房试点这种“改革悄然退出”的案例也并非首发于深圳，早在2010年，广西南宁就推出“取消商品房预售制”的试点，效果不理想，最后不了了之。现实的改革阻力不言而喻。
历史的进程总是复杂多维。“房价永远上涨”的神话破灭之前，所有的泡沫悲剧看似都遥不可及。
参考资料：
房价降了该怎么做？我的意见是：什么都不做（城市战争）
我惊人地发现，中国企业赚钱的路径这10年基本没变（光远看经济）
“大甩卖”为掩护，万科开启“买买买”模式！（刘晓博说财经）
多家中介降薪减福利“过冬”：世联行开会连水果饮料都省了（财联社）
现房销售时代悄然开启，一项颠覆房地产市场的改革真的要来了？（JIC投资观察）
开发商大精减？| 城市系列（叶檀财经）
房地产泡沫破裂之后（大象公会）
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