岛 君 说 
在河南，建业是企业界的代表，胡葆森是企业家群体中的典型。
见过胡葆森的人，都称他为“老胡”，包括见诸于报刊传媒上，老胡似乎为此怡然自得。也难怪，但凡胡葆森出现在各种公众场合，其人必是微迈八字步，一颠一颠，向上微扬起脸，器宇轩昂，无论何时，总保持着一种平和、大度而有亲和力的微笑，其间，凛然现出霸气。
想当年，他提出“深耕河南”、“造福中原人民”的时候，不少人觉得这只是一个政治噱头。然而，他却鞠躬尽瘁，跨越一道道沟壑，以丰盛的“建业＋”幸福生态系统为河南人民营造美好新生活；他是一位从不计“钵两之争”的远见者，从深耕盐碱地到连续10年位列房企百强，他身体力行书写着民营企业的地产足迹和商业文明。
让很多人不理解的是，当年仕途正劲的胡葆森为何执意下海创业？是什么给了他底气，哪怕未来房地产进入万亿时代，建业也会努力保持在百强之中？又是什么让建业能够做得如此健康、长久而强劲？
口 述：胡葆森 建业控股董事长
           正和岛岛邻
整 理：潘永堂 石叁
来 源：地产总裁内参 （ID：dczcnc）
            正和岛（ID：zhenghedao）
炒楼花

淘到第一笔创业资金
我出生于河南濮阳县，中学毕业后回到原籍插队劳动，1976年进入郑州大学外文系英语专业学习。大学毕业后，我获河南省对外经济贸易合作厅委派，代表省外贸赴香港参与成立进出口贸易机构，自1982年开始，我在香港工作近十年之久。
身在异地，中国贫弱或强大，直接影响着我对周遭气氛的观感。祖国如果很穷，你走到哪，受到的待遇都好不到哪去。反过来讲，作为美国人，不管走到哪，他都有一种难以掩饰的自豪，当然美国现在树敌过多。
1984年前后，我开始陪同河南省相关领导出访国外。自我介绍时，“I am from China”和“我从香港来”，得到的反馈往往是不同的目光。直到90年代，这种因贫穷而产生的自卑感也并未消除。
全世界对中国的看法，在这40年中的变化，我应该算是一个很有资格的见证者，我见证了全世界对中国开放前后态度的变化，不可同日而语。
到香港的第10个年头，攒了几万元钱的我决定下海。当时看到房地产经过了80年代后期长期的低迷，到90年代初期市场开始启动，我觉得这是一个机会。
另外，贸易当时作为一个纯粹的中介业务，已经比较难做，我们面临着一个商业模式的转型问题，所以创业伊始，我们就尝试性地做了一些炒楼花的业务。
然而，创业不久便遭遇了亚洲金融危机爆发，我迎来了人生的第一次大挑战。1997年，我在香港投资了一层楼，46天赚了大概1700万。接着就头脑发热，又花了1320万投资了一层楼，交了20%的定金。结果金融风暴就来了，这20%的定金3天360万没有了。
这段经历让我及早认识到了“规律”二字，规律就是上帝，规律在主宰着一个人，一个企业，一个国家，包括整个社会，所有的事物都是规律主宰了它的运行轨迹，你违反了规律你就要受到惩罚。
做企业就是在探寻规律，认识规律，然后按规律办事，坚持按规律办事，这不同的层面，你越成熟，越认识到规律的作用，你就会越尊重规律。现在之所以心态比较好，就是知道人在规律面前，永远是一个被支配者。
机会总是青睐有准备的人，香港楼市在上世纪90年代迎来了黄金时期，我赚到了人生的第一桶金，不是自己多有经验，也不是自己多聪明，主要还是赶上了好时候。
在此过程中，我摸索和思考着市场经济形态，为企业未来发展寻找道路。与此同时，在香港这个东西方文化与传统和现代文化交汇的地方，我也不断对比着多元文化的差异和趋同。这些都促使我回到河南，并扎根河南。
守故土，坚忍图成
1992年5月，我回到河南郑州，成立“建业房地产开发有限公司”，是河南首家中外合资房地产企业。
众所周知，90年代初的河南市场发育程度不高，欠缺规范。在河南做企业，坚忍是必备的品质：在不利的条件下，你也一定要坚守住你的阵地。比如1993开始的连续5年的房地产低潮，我坚持了过来；很多企业搞非法集资，我不搞非法集资；建业足球每年亏损几百万，我也扛了过来。
后来我将这种生存之道概括为6个字：适应-利用-改造。即，你首先要想办法活下来，要忍辱负重。即使明知道5年或10年之内不可能有一个规范的市场，你还是要坚持——只要生存下来就会有机会。
2000年的时候，我将公司更名为建业住宅集团（中国）有限公司，并决意固守河南。诚然，走出河南，企业成长会更快一些，但这并不是企业家的全部。深耕河南，是源于价值观驱动，我希望在这个人口大省有120个县以上城市不断扎根，做精做透。
2002年开始，建业正式实施固守河南战略，这不免会与很多创收机会擦肩而过。从商业语境出发，“造福河南”与“困于一隅”恐怕只是角度不同的两种表述。起初，企业里也有反对声音，有牢骚和不满，我虽听不到，但感受得到。
但这并没能影响我的战略，我心里很清楚，作为企业决策者，首先要对股东、员工甚至员工家庭负责。要坚守价值观，前提是要用业绩说话。
随后，建业在河南业务规模逐渐扩大，2008年，建业登陆香港联交所，成功上市。此后，企业中反对“固守河南”的声音逐渐消失。
对河南市场，其他全国化房企可以选择运动战，甚至“割完韭菜就跑”；但唯一河南布局的建业必须选择的是“阵地战、持久战”。河南之于建业，因为唯一，所以专一！
所以，建业的任何一个项目，任何一个战略行动，都不能打一枪换个地方，而必须实打实做好，无论初心，还是行动，都不能有半点侥幸心理，都必须经得起时间考验。
话说，一味扎根河南，是否蛋糕不足、空间不够？答案是NO。比如建业就突破了房企大本营100亿都会走出去的“普遍规律”。
2017年，建业在河南一个内陆省就突破300亿，加上代建70亿销售额，即使370亿的规模，建业在河南的市占率也仅5.2%。而未来3年，建业争取保持每年50%增长速度，最终冲击千亿。
当然，我还有一个更大的梦想是，我希望建业成立30年即2022年时，争取占据河南市场15%。从这个角度来看，哪怕聚焦一个省，建业未来发展空间依旧巨大，千亿建业并不遥远。
事实上，河南城市化率才50%左右，还远远低于全国58%的平均水平，未来河南楼市的空间会很大，时间窗口期也会更长。
慎始善终
突破河南企业“宿命”
我有一个小本子，经常把自己的经营心得记到本子上。比如“生存重于发展”就是我的一条重要心得。
做企业的人，谁要认为生存是件很容易的事儿，他就会轻易踏上盲目发展之路。河南的企业常常偏爱提“发展”，甚至是“超常规”、“大跃进”式的“发展”，而恰恰忽略了最基本、最本质的“生存”，结果是“其兴也勃焉，其亡也忽焉”。
大企业不一定就是好企业，要追求做“好”的企业而不是“大”的企业。我讲“生存比发展更重要”，是把生存作为企业的终极目标，也是为了提醒大家永远把生存作为自己每天工作或追求的主题——它比发展更实际，更容易提醒和警示我们对生存环境的忧患意识。
葛洛夫全部经营理念的核心是“惧者生存”，海尔的张瑞敏也常说“如履薄冰”，意思都一样。这不是谁抄袭谁，而是你经营企业到了一定境界，肯定就会产生这样的感受。
企业的经营任务就是“发现需求——满足需求”，因此所有企业的核心竞争力就表现在“发现需求——满足需求”的能力上。
“发现需求”是要发现当地市场的需求，因为市场是检验产品好坏的唯一标准。另外，即使市场有需求，也要看社会的配套水平能不能满足这种需求。
此外，河南商人要体现出河南人独有的气质，所以我提出了“操作讲究大气，经营乐于稳健，管理注重实效，产品和服务不断创新”的经营准则，这些不是我自己的创造，而是我们从黄河流域土壤肥沃层汲取到的传统文化营养，反映到了企业经营中。
这种“坚忍”功夫不但体现在对环境的适应，而且也体现在对机会诱惑的抵抗上。
1997年建业住宅集团成立，并被评为“河南省房地产开发企业综合实力第一名”，规模有了，经验有了，名气有了，我曾经多次动摇：想买壳上市，想兼并弱势企业、参股优势企业，想跨地域经营，跨行业经营……
但我最终还是抵御住了这些诱惑。我当时的态度是，企业要想跨地域、跨行业发展，有四种资源缺一不可：品牌、人才、资金、营销管理模式。
那时候，我们用了整整3年的时间积累四项资源，直到认为这四项资源全都厚厚实实，喷薄欲出，才向省内的濮阳、新乡两个地级市发展。
所以说，企业决策的关键是“当为则为，而非能为则为”——不是说你能干啥就干啥，而是要做你应该做的事情。“知难而进易，激流勇退难”，因为前者只要有勇气就够了，后者则需要一种境界、需要你具备一定的修炼。这也是我经商数十年才悟出来的道理。
古人说“善始善终”，我给它改了一个字，叫“慎始善终”：凡事不要轻易开头，一定要到觉得有能力做得最好的时候再开始；而一旦开始，就要全力以赴做好它。
德不配位是灾难
活得久是第一要义
不急一时，不争一时之勇，而着眼长远，涓涓细流也能汇聚成川，这是我的经营心态。
一家公司如果每年保持20%增长10年、20年，那么他就能成为一家伟大的公司。这个理念，肯定与房企当下几年同行动辄50%，甚至100%增长形成对冲。
但事实上，暴涨是一时的，亦是积累了太多内伤，所以才有一大批百强房企纷纷倒闭破产的景象。反过来，建业不骄不躁，10年前是百强，今天是百强，10年后依旧是百强，活得久是第一要义。
如何活得久？靠的就不是行情，不是风口，不是运气。因为风口、运气总有一天会消失。我思考的更多是企业长久之道，真正成功企业或者伟大企业的标准是什么？
我认为，伟大企业必须具备四个标准：
第一，经济效益和社会效益高度统一；
第二，物质追求和精神追求高度统一；
第三，企业利益和员工利益高度统一；
第四，战略目标和执行过程高度统一。

我希望用15年、20年去实现这一目标。同时，这四个标准也是检验一个普通企业和一个伟大企业的一个分界线。比如规模很大、赚钱很多，它是一个成功的房企，但未必是伟大的企业。成功是伟大的前提，但伟大不是成功的彼岸。
今天社会价值观更多强调四个统一前端的四大“基础”动作，即经济效益、物质追求、企业利益、战略目标，能做到这4点依旧是优秀的、成功的，但这些只是基础动作，如果这4个标准都做不到，就连成功都没做到，根本没资格谈伟大企业。
而后者社会效益、精神追求、员工利益和执行过程则是企业的自选动作，是“修行”。即你如何在业绩千亿、高利润的时候兼顾社会效益，比如尊重土地价值，比如打造好房子，比如企业利益最大化时坚持员工利益最大化，比如战略执行过程5+2，天天白加黑的拼命三郎模式……四个自选题，难度更高，但却是伟大企业的基础之一。
事实上，建业的发展之道，会比其他房企更难，因为建业有“四个统一“标准。
比如仅仅提升经济价值同时必须兼顾提升社会价值这一点，很多单一冲规模的房企就做不到。事实上，当下众多房企都信仰“规模教”，即以纯粹商人视角，去选择唯一性战略，或是短期优先战略，比如典型的单纯“规模为王”，以“业绩论英雄”，数字就是一切。建业不认同这种价值观，也不认同单一百强榜，而一直以“四重标准”去要求自己，稳健生长。
比如建业定位于为中原的城市发展，为一个区域经济和社会做贡献，这就不是纯粹的经济思维、商人思维，而是兼顾的社会效益、精神追求。
比如不久前建业在许昌下属一个县级市建造一个类五星级标准的高端精品酒店，显然，酒店往往投资回收期长，且不容易挣钱，建业完全可以去买几百亩地卖房子，可以更快换来业绩和利润，但却对城市建设、城市形象，许昌生活方式的贡献就有限了。
比如建业24年做足球，我有无数个理由、无数个节点都可以放弃，但最终建业成为中国足球职业化改革以来唯一一个没有更换过赞助商的队伍，但建业足球让河南人更快乐、更幸福，这种价值是不能用成本、资金来衡量的。
德不配位是灾难，于人、于企业都是如此。
与同类房企不可比
为何建业的业绩更有“含金量”
通俗地说，建业300亿的成绩背后，其实已经形成类似其他600亿、700亿房企的经营管理水准。
其一，为何是2倍，甚至3倍的销售额等价？
核心在于建业扎根房价过低的河南18个地级市，这就带来建业的单位面积销售业绩贡献值非常低。
销售均价就能说明问题：2017年建业虽然取得300亿业绩，但实质上销售均价才6635元/平方米，但与之对比，2017年万科销售均价14739元/平方米，融创全国销售均价16380元/平方米，分别是建业的2.2倍，3倍。
其二，建业同量级2倍到3倍的背后，核心反映的是建业相对同行更强大的组织管理能力在支撑。
事实上，值得一提的是，2017年建业重点在县级市、地级市的轻资产代建一项，就实现70亿的销售额，这也从另外一个维度说明建业的组织管理，生产能力和销售能力的“增量”。
但建业并不是每件事都做得特别好，我的自我满意度始终都在70分以下，26年来每天都是如此。正是这种“不满”，推动建业组织能力，执行力、效率效益不断提升。
其三，理性分析建业业绩，由于始终都在一个省内完成，无论城市周期如何，建业业绩都无法像其他全国化房企进行全国区域，城市投资比例的结构性“调整”，无法占尽中国区域，城市发展的不平衡性，周期性差异的“红利”，实现东边不亮西边亮。
通俗地说，就是无论河南市场是好是坏，建业都得承受，或者建业只能在省内五级市场进行小范围的结构调剂，加上河南房价平均还整体偏低……这就导致，建业业绩上自然很难与全国化地产商尤其规模前五开发商相比，即使未来建业突破1000亿之后，其他TOP3巨头可能都直逼万亿，这也将是局域房企和全国房企的终极格局。
如果建业在一个内陆省突破1000亿，那也意义非凡。
建业之变
进军“好生活”大蓝海
从让河南人民“住上好房子”到“过上好生活”，这是建业愿景之变！与之对应的是，建业，今天来看是开发商，明天看则是服务商。
未来5年、10年之后，河南人不仅是买房子与建业发生关系，他的孩子教育与建业发生关系，他的旅游与建业发生关系，他的酒店与建业发生关系，他的商业购物与建业发生关系……
十年之后，建业目标在于直接服务河南1000万人口，大约10%的覆盖率。
15000亿：建业10年后的商业蓝图
眼下未来3年、5年，你更多关心房地产的蛋糕有多大，比如破千亿；但未来5年、10年，你会惊诧建业好生活蛋糕竟有那么大，超乎想象。
未来建业是一幅什么蓝图？
对地产开发，即好房子板块，目前整个河南楼市一年7000亿蛋糕，建业一家市场占有率大约4.3%；未来10年后河南楼市增长到15000亿，建业市占率做到15%，可能就是2000亿规模。也就是说，建业未来有信心在一个单一省份，做到地产“2000亿规模”。
对服务商，即好生活板块，建业未来将直接服务1000万河南人口。我们做了一个测算：10年之后房子以外的生活类消费可能是3万亿规模，如果建业“好生活”做到10%，就是3000亿营收，如果乐观一些15%，就是4500亿。所以按照保守估计，10年之后立足于地产主业的建业好生活将达到5000亿规模，10年之后，建业将冲击5000亿企业。
10年太远，但眼前的建业+，好生活愿景已经小有成绩。建业新生活集团上市正在酝酿；建业教育集团上市时间表也就在眼前；投资控股的景观、园林、工程总包、资产管理等2019年会突破100亿。
建业之变：让河南人住上好房子到“过上好生活”
2015年，建业已经不满足建好房子，进军服务业、消费升级，从好房子到好生活，相关多元化，建业转型开启了建业+的大服务战略。这既是建业企业走向更广阔天地的扩张，也是客户需求消费升级，需求多元化的风口。
短短3年，建业+大生态格局就已经枝繁叶茂，目前已经形成“建业+地产、+商业、+物业、+科技、+文旅、+酒店、+农业、+教育、+足球、+旅游、+金融、+君邻会”等12个板块。未来还有13个，15个更多的板块……但无论多少个加法，建业转型和建业+始终围绕两大原则不会改变。
其一，“客户需求”就是指引建业转型那束不灭的光，建业转型关键还是围绕建业省域化独特优势资源客户的需求去展开建业+，最终用不同的服务满足和加深客户对建业的认知、信任和黏度。
其二，建业+的范围很广，但实际上万变不离其宗，建业+都是和生活方式息息相关，建业+的边界就是河南人新型生活方式。
对于建业，对于仅仅50%城市化率的河南，建业未来15年内，地产肯定是主导产业。
只是在未来15年中，建业的文化、旅游、体育、教育、物业、商业等板块比重不断提升，等到地产饱和的时候，建业非地产板块正好完成一个华丽转身。
那时候，建业将从一个单一地产驱动变成双轮驱动、三轮驱动，甚至四轮驱动。
循道追光 感恩时代
今年是中国改革开放四十周年。发生在占世界人口五分之一的中国的这场社会变革之于我们这个民族、乃至于整个人类的积极意义，放眼当下也许并不能全部展现，但它注定是历史性的，是不可替代的。作为这场变革全程的亲历者、见证者、参与者、受益者，抚今追昔，感慨良多，回望时代，鞠躬深谢。
一谢这个时代，它让我1979年走出校门即于改革开放元年投身于对外开放的前沿，作为英语专业的毕业生开始了自己的国际贸易生涯，顺天时而为，步入商海。
二谢这个时代，它让我作为河南省第一批外派人员，1982年7月1日被派往香港工作。在近十年的时间里，我利用身份之便，或陪同贸易团组，或只身一人，造访了六十多个国家的近二百个世界名城,开阔了视野,对东西方文化、传统与现代文明有了初步的观察与思考。逐步奠定了我的世界观、人生观和价值观的基础。
三谢这个时代，它让我有幸与中国投资银行业务的先驱者方风雷先生于1985年初一起组建了河南省第一家综合性贸易公司“中原国贸”，并继而成立中国中原集团，使我有机会负责集团的海外业务，开始研究日本、韩国综合商社以及美国管理最好的一百家公司的经营案例，为日后创业奠定了专业与信心的基础。
四谢这个时代，它让我在香港工作的过程中懂得了职业生涯的选择权之于人生的意义，逐步坚定了实业报国的信念，并于1991年年底辞去公职，迎着1992年1月小平南巡的春风，返回家乡河南，创办了建业地产。借着城镇化的东风，扎根河南26年，践行着一个建设者的宏愿。
五谢这个时代，它让我们50后这一代人既饱尝了建国初期共和初创的不易和大跃进超常规发展后遗留症的苦果，目睹了三年自然灾害满街饥民的惨状，还经历了一个八亿人口的大国整整三年大、中、小学全部“停课闹革命”的乱局和整整十年的文革。同时，我们又经历了40年改革开放国家剧变的全过程，GDP总量从3645亿奇迹般地增长到了今年预计的88万亿之巨。幸福感是对比中获得的——从苦难中一路走向富裕的我们这一代人，又注定是当今社会中幸福感最强的一代人。
六谢这个时代，它让我们认识到，除政治家，科学理论家外，企业家也是社会进步的主导力量，他们决定着资源的价值和各种社会资源最终的配置结果。使命感、责任感、创新、不断超越，是企业家奉献给社会的最宝贵的精神财富。
七谢这个时代，它让我们从中外先哲们的智慧中，从国家四十年巨变的过程中，不断地认识着、探索着大自然运行的规律和人类社会进步的规律，将对天性、人性的认识运用到对企业经营发展规律的探求中，懂得了商道即人道——你在多长时期内和多大范围内赢取了民心，决定着你的成功的程度。企业家在创造财富的同时，必须牢记：财富既买不来健康，买不来幸福，也买不来尊重。我们必须有自己做人做事的底线，放弃了底线，就等于放弃了尊严。
八谢这个时代，它不但让我们赶上了三千年一遇的中国城镇化机遇期，还让我们赶上了全球经济一体化。区域经济、行业经济、国家经济、全球经济的增长，在不同程度地放大着我们企业经营业绩的价值。这也同时告诫我们，企业规模几十倍、几百倍甚或上千倍的增长，固然有我们努力拼搏创新求变的功劳，更多的因素是分享了全球经济、尤其是中国经济持续高速增长的成果。中国企业家在全球地位的提升和享受待遇的巨大变化，是因为你的祖国在全球地位提升了，没有国家在你背后，即使你很有本事，你也难以进入另一国家的主流社会，所以妄自菲薄和妄自尊大同不可取。
九谢这个时代，它让我们不断地放大着自己的梦想，从建好一个小区，到“让河南人民都住上好房子”，再到“让河南人民都过上好生活”。我的中国梦“从一百个项目到一千个社区，从几十亿税收到河南第一纳税大户，从带动几十万人就业到直接服务上千万人”，从信念、梦想到一步步变为现实，仿佛真正到了“只有想不到，没有做不到”的历史阶段。
十谢这个时代，它让我从与方风雷结识合作开始，从事房地产业后结识了王石、冯仑、任志强等业界领袖，继而结识了陈东升、田源、柳传志、马云、宁高宁、王健林、郭广昌等一大批中国商界的翘楚们，从与这些智者的交往中，既分享了他们的智慧，也感受到了一个人对心态控制能力之于企业生存和发展的重要性，更察悟到了自身无数个知识盲点和能力的局限性。我还从他们的成功中充分认识了“匠人、匠心、匠人精神”之于一个企业者存在的价值。成功的路上并不拥挤，因为坚持下来的人不多。只要你能经得起诱惑，受得了挫折，忍得住委屈，耐得住时间，守得住方向，则无事不成。我会坚守在中原这块古老而又充满生机的土地上，遥望着朋友们的繁华似锦，一路相伴，行稳致远。
致敬改革开放，大佬独家自述
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