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文 / 英伦投资客
最近关于大使馆的新闻不断，上周五中国大使馆被爆出正在伦敦买地建新馆，这边美国大使馆又出了幺蛾子。
就在美国驻英大使馆还有4天就要对公众正式开放之际，前地产大亨、现任美国总统特朗普今天（2018年1月12日）发推，公开炮轰新使馆位置糟糕，更表示因为不喜欢新使馆将拒绝为其剪彩，并取消访英行程。
特朗普：我之所以取消前往伦敦的行程，是因为我不是奥巴马政府的粉丝。他们以“跳楼价”卖掉了位于伦敦最好地段的大使馆，却花了12亿美元在偏远地点（off location）建新馆。这样一笔糟糕的买卖还想让我去剪彩——没门！
事实上，奥巴马只是意外躺枪，将美国大使馆从梅菲尔（Mayfair）的格罗夫纳广场（Grosvenor Square）搬到九榆树（Nine Elms）的决定是在2008年10月宣布的，那时奥巴马未上任，所以这锅应该是由小布什政府来接。
虽然特朗普本人不会前往，但他表示将改派美国国务卿蒂勒森出席驻英大使馆剪彩仪式。
即便如此，自家总统公开拒绝为自家使馆背书，也实属反常，不过反过来说，作为前地产大亨，特朗普对于伦敦地产的区位还是有一定的发言权。

地产大亨的怨念：被贱卖的梅菲尔旧馆

特朗普心心念念的美国大使馆旧馆位于伦敦市中心寸土寸金的梅菲尔（Mayfair），靠着格罗夫纳广场（Grosvenor Square），位置绝佳，这也难怪特朗普在推特中称其为占据着伦敦最好地段的大使馆（best located and finest embassy in London）。
梅菲尔街景
梅菲尔（Mayfair）自古以来是英国王公贵族聚会庆祝五月节到来的区域，这里的房子不仅是身份与财富的象征，更是国际巨富钟爱的资本避风港，目前最高房价达到每平方英尺7000磅（约合每平米70万人民币）。

美国大使馆梅菲尔旧馆
美国大使馆于2009年11月把梅菲尔旧馆卖给卡塔尔财团Qatari Diar，当时没有透露最终的成交价，但大使馆在出售前做过一次估价，估值大约在5亿英镑，由于特朗普对出售价不满意，估计最终成交价也就在5亿英镑上下。
Qatari Diar是卡塔尔主权基金于2005年成立的房地产投资公司，旗下还持有伦敦奥运村和切尔西营豪宅地块。
Qatari Diar买下美国大使馆后便开始申请规划，历时7年，于2016年11月正式取得规划许可：将把大使馆改建为拥有137间客房的豪华酒店。
卡塔尔土豪将把美国大使馆改为酒店

被总统嫌弃的史上最贵大使馆

美国大使馆在泰晤士河南岸——九榆树建的新使馆总造价高达7.5亿英镑（约合人民币66.5亿元），是有史以来造价最昂贵的大使馆。
新使馆由美国公司Kieran Timberlake设计，共12层，面积达到518,000平方英尺，是旧使馆的两倍，总共将雇佣800员工。

设计者评价大使馆外立面：水晶“糖立方”既展示开放的姿态，也会聪明地保护自己免受攻击。
新使馆内部装潢考究炫目，有巨型政府徽章、玻璃楼梯、大面积石墙等
经过4年修建，这座超豪华大使馆将于2018年1月16开放
如此豪华昂贵的大使馆，却得不到总统的祝福，甚至被称作偏远之地（off location），难道真的是位置出了问题？
事实上，美国大使馆新馆位于泰晤士河南岸的九榆树（Nine Elems），步行可到达大本钟和伦敦眼。
九榆树区（Nine Elems）位置，广义上的九榆树指的是从巴特西公园（Battersea Park）到沃克斯霍尔（Vauxhall）这一片伦敦市内仅剩的未完全开发的土地，对岸是伦敦顶级豪宅区——切尔西。
看起来九榆树的位置还算不错，那为什么特朗普这么瞧不上？
这主要是因为九榆树地处泰晤士河南岸，过去多为政府福利房聚集地，摇身一变成为豪宅区后，买家多来自中东、东亚等暴发户国家，因此被居住在北岸传统豪宅区的富人看不起，特朗普作为拥有盎格鲁-撒克逊血统的地产大亨，有类似情结也不难理解。

那九榆树值得投资吗？

作为投资类公众号，博主再接着讲一下九榆树地区的投资价值。
特朗普看不上九榆树大多是情怀所致，理性分析一个地区的投资价值，主要还是要看这个地区的供求关系和参考价格。
从供求关系上看，博主在《伦敦九榆树的困境：当过度开发遇上投机者离场》这篇文章中写过，由于美国大使馆的带动效应，各大开发商一拥而上，目前九榆树区地区的地产项目达到惊人的53个，包括住宅和商业开发项目，其中住宅公寓项目是大头，包括尚未动工的、开发中的和正在销售的，这里博主就不一一列举，想看清单的读者可以移步这个链接。
九榆树完工效果图
九榆树地区的住宅楼盘绝大多数是英国本地人负担不起的高档豪宅，因此本地需求匮乏。
海外投机需求方面，2013-2015这几年可以说是九榆树的黄金期，那时候手握大笔现金的海外买家抱着“炒楼花”的目的进入九榆树，以期用10%的订金“撬动”100%的利润。
而2016年4月开始实施的印花税新政给九榆树这个由海外投机者支撑的豪宅市场泼了一盆冷水，一些顺利逃顶的投机客确实赚了，但那些没有躲过印花税新政的投机客就被套到了现在。
印花税新政之后，后进的海外投机者开始有意躲开九榆树地区，进入到总价较低、且伦敦本地人能够负担得起的刚需市场。
2016年之后，由于大量供应集中上市，九榆树地区新房上市增加28%，房租却下降了6%，销售数据也变得不太理想。
需求和供应一下子不匹配，便造成了九榆树如今的困局。
再谈谈价格，九榆树地区其实有一个非常好的参照物，那就是临近的南岸（South Bank）。
南岸（South Bank）也是在泰晤士河南边，在过去并不是好区，但由于正对着伦敦金融城，拥有全伦敦最好的景观。南岸地区发展的比较成熟，看的见的利好基本都兑现了，因此可以作为同属河南的九榆树的一个很好的参照。
图左为南岸（South Bank），图右为伦敦金融城
目前九榆树一些楼盘的房价已经和南岸不相上下，考虑到南岸更加临近金融城，景观更好，九榆树这样的定价就很值得推敲了，因为即便利好全面兑现，基本面也没有现在的南岸好，那上涨空间从何而来？
这样看来，可能特朗普今天只是随口瞎喷一句，但喷的并不是没有道理。
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