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*曼彻斯特投资和风险点分析
曼彻斯特位于英国西北部，作为工业革命发源地，曾是全世界第一座工业化城市，而后因为工业式微，逐渐沦落为带引号的“英国第二大城市”。
曼彻斯特大部分重工业设施在二战中被德军摧毁，并在之后的城市重建中拆除了大量1960年代前兴建的楼房，以新式建筑物取而代之。
曼彻斯特新区Salford
地产投资方面，曼彻斯特房价在2008年金融危机之后一度沉寂，但从2014年开始迎来补涨，最近几年涨势凶猛。
图为2009-2017年英国各大城市房价变化，紫色代表2014-2015，橙色代表2016-2017，可以看出，伦敦总体涨幅依旧排名第一，但曼城近几年补涨凶猛。
英国房地产数据分析公司Hometrack最新数据显示，从2017年1月到2018年1月，曼彻斯特房价全年涨幅达到6.7%，排名全英第三，巧合的是，曼彻斯特2016年房价也涨了6.7%，当时排在全英第二。
图为Hometrack发布的英国二十大城市房价涨跌数据，曼城排名第三
数据看出，曼城这几年疯狂补涨，最近两年甚至连涨6.7%，但也正因如此，很多人说曼彻斯特房价已经涨到一定高位，当前不具备很高的投资价值。
博主看来，曼城房价是不是还具备投资价值，未来还有没有进一步的上涨空间，主要看以下四个因素：
1. 产业能否成功转型？
曼彻斯特兴于工业革命，进入二十世纪因为转型不利而一度沉寂；从新世纪开始，曼城逐渐拥抱第三产业，承接伦敦外溢的金融、科技、媒体等服务型行业。
目前曼彻斯特经济转型取得一部分成果，已成长为仅次于伦敦的全英第二大金融中心和全英第二大科技中心。
与伦敦不同的是，曼城的金融服务业主要面向英国本土市场，想象力不如面向全球和欧盟市场的伦敦大，但受脱欧冲击也比较小。
Oxford Economics数据预计，2017-2021年，曼彻斯特年经济增速将超过2%。
曼彻斯特在承接伦敦外溢的产能方面确实做的不错，仅BBC搬迁一项就为曼城创造了至少15000个就业。
BBC将英国总部搬到了曼彻斯特
不过需要指出的是，目前曼城承接的主要还都是伦敦淘汰的过剩产能，薪资普遍不高（不过曼城生活成本相对伦敦更低）。
至于曼城未来能不能长期保持产业竞争力，并维持当前房价的上涨势头，就要看曼城能不能在坚持服务业转型的同时在某个领域迎来爆发（比如石墨烯），从而实现对伦敦的弯道超车。
除此之外，我们还需要关注伦敦与曼彻斯特地产价差收窄的情况，如果曼城房价持续上涨而伦敦房价有所下跌，那伦敦部分地区房价或租金价格可能会低于曼彻斯特市中心，影响曼彻斯特对企业的吸引力。
主席参观曼彻斯特大学国家石墨烯研究院
2. 国家定位，Northern Powerhouse能否继续？
曼彻斯特从2014年开始的经济增长和房价上升主要受益于时任财相乔治·奥斯本提出的北方经济引擎计划（Northern Powerhouse）。
2014年，英国财相奥斯本提出北方经济引擎计划（Northern Powerhouse），这一计划不仅会为曼彻斯特城市重建注资超过30亿英镑，更重要的是将投资140亿英镑建设英国高速铁路第二期 （HS2），连接曼彻斯特和伦敦。
国家定位方面，北方经济引擎计划为曼城带来了难得的政府投资，具体还表现在英国政府将在曼彻斯特投资2.35亿英镑建立新型材料研究所，并投资7800万英镑到曼彻斯特的剧院和展览中心。
除此之外，曼彻斯特还是除伦敦外第一个由直选市长管理的城市，第一次市长选举于2017年5月4日举行，曼彻斯特市长（Mayor of Greater Manchester）将掌握数十亿英镑的公共资金，英国中央政府也将下放更多权力给市长。
来自工党的Andy Burnham当选第一任大曼彻斯特市长
风险提示方面，提出北方经济引擎计划的奥斯本已经因为脱欧下台，虽然梅姨上台后有讲话支持过该计划，但北方经济引擎计划最近一年已经很少被英国政府公开提起，更消失于媒体报端和英国政府文件，因此新一届英国政府对曼城的定位值得重点关注。
不过也有可能是因为英国政府最近忙于脱欧疏忽了国内事务，所以未来估计还要等脱欧尘埃落定，才能真正看清英国政府对曼彻斯特的态度。
3. 被伦敦挤出的人口，真的会来曼城吗？
随着伦敦房价高涨，曼彻斯特相对偏低的房价和租金成本，正吸引企业和因为高房价而出逃的英国年轻家庭从伦敦迁向曼城。
伦敦曼彻斯特房价、通勤时间、停车费对比
人口方面，2001年以来，曼彻斯特市区人口增长较快，从42万一直增加到现今的52万，预计曼城市区人口在2018年7月前将超过53.5万。
除此之外，优质的高校人才也在为曼彻斯特源源不断地输送劳动力。
数据显示，2017年曼彻斯特全日制本科在校生6.5万，毕业生留在曼彻斯特工作的比例为51%，仅次于伦敦。
曼彻斯特有三所大学，分别为曼彻斯特大学、曼彻斯特城市大学、皇家北方音乐学院，集中在市中心以南，形成欧洲最大的城市高等学府聚集区。
再具体一点，我们还可以通过曼彻斯特的人口结构分析相应的地产投资价值。
谁住在曼彻斯特：2017-2027各年龄段人口变化
学生：曼彻斯特高等教育吸引大量学生前来就读，最新全日制本科生数量达到6.5万，对学生公寓的需求更强，因此我们可以多关注那些精准定位学生租客群体的公寓项目。
专业人才：上图数据显示，曼彻斯特房价走高将导致年轻的专业人才数量有所减少，曼彻斯特白领预计在未来十年将降低6000人。
Oxford Economics数据显示，曼彻斯特专业人才数量在未来十年会有所降低。
家庭：数据显示，35-64岁带小孩的家庭人口在未来10年将有所上升，而市中心公寓对家庭的吸引力要弱于郊区别墅。
老龄化加速：未来十年，曼彻斯特65岁以上人口增速将是整体人口增速的2倍，到2027年，曼彻斯特老年人数量达到61,000，因此在投资方面可以多关注针对老年人租户的退休公寓（retirement home）。

4. 供不应求还是供需错配？
总体来看，需求方面，大曼彻斯特住房总需求约为每年11254套，其中四分之一的需求来自于曼彻斯特市区，即每年3120套。
供给方面，2016-17年，曼城市区新建住房供给为1792户，短缺1000户左右；目标2020年前建成7000套，以满足未来2年的住房需求。
曼城市区住宅开发项目图，红色为正在销售中的项目，黄色为正在施工中的项目，黑色为Build to rent建后出租项目。
大致的供求数据看不出太多名堂，还是要看具体资产的实际需求和相对应的供应量。
以在中国市场进行大规模推广的高端住宅公寓为例，曼彻斯特市区新房均价约为375英镑/平方英尺，最贵的达到500英镑/平方英尺，由于价格昂贵，曼城本地的首次购房者对这类高档公寓并不感冒，而最终为这些项目买单的，正是财大气粗的海外投资客。
对于这部分高端公寓来说，由于供需错配，供给是远大于当地需求的。

《卫报》2018年3月5日发文重点讨论过这一话题：曼彻斯特新建的15000套新房中，竟没有一套'affordable'。
商业地产方面，由于曼彻斯特经济结构的转变，对应超甲级写字楼（针对银行、保险业）的需求有所下降，中等价位写字楼（科技 TMT）需求增加。供应很难短时间跟上的情况下，这意味着超甲级写字楼供需矛盾有所缓和，中等价位写字楼供不应求。
最后讲一下曼彻斯特市场上最近很火的一个资产类别——建后出租（Built to rent），同个人买房出租（Buy to let）不同的是，建后出租投资者一般是大型机构，买地盖楼之后统一由机构进行出租和管理，大大提高了租客和大楼管理效率，广义的建后出租项目包括长租公寓、学生公寓、酒店式公寓等。
虽然曼城房价不贵，但英国年轻人超前消费和不储蓄的习惯造成他们很难存下首付，因此曼城租房一族比例仍在不断上升，而这也意味着潜在的租房需求量和市场潜力巨大，目前几家大型投资机构L&G，M&G，Your Housing Group都进入到了曼城的建后出租市场，尝试用“机构房东”的形式更有效率地为年轻人提供出租房，同时利用规模效应省下一部分成本，做高整体投资收益率。
英伦投资客写在最后
综上所述，人口数量与经济增长导致的房地产短期供需矛盾是推动曼彻斯特这轮房价上涨的关键因素，至于未来曼彻斯特房价能否继续上涨，还要取决于上面讨论过的四大因素：
1. 产业能否成功转型？
2. 国家如何定位曼城？
3. 如何导入优质人口？
4. 供不应求还是供需错配？
至于投资建议，我个人的意见如下：
商业地产领域，如果要投资的话，可以把握中等价位甲级商业地产供给短缺的机会，当前曼城商业地产租金回报率约5%，租金还有一定上涨空间。
住宅地产领域，切忌投资定位不明确的新建高档公寓项目，如果决定投资住宅，推荐投资租客群体定位清晰、供需匹配的项目，比如目标学生群体的学生公寓，着眼短期商务和旅游需求的酒店式公寓，定位老年人退休生活的老年公寓等。
调研参考文献：
[1] MAPPED: Fastest growing towns where house prices could BOOM due to housing shortage, https://www.express.co.uk/news/uk/879126/House-price-boom-UK-housing-shortage-Belfast-London-Blackpool-Coventry-Minerva
[2] Savills 2017, Manchester:Where are the gaps? 
[3] 2017 Q2 Report, Manchester Office Market Spotlight
[4] Select Property Group, The Future of Manchester
[5] Is YOUR property set for a £50,000 price boost? If you live in these towns it could be，https://www.express.co.uk/life-style/property/879563/house-prices-property-for-sale-zoopla-Manchester-Liverpool
[6] Booming Manchester needs extra 3 million sq ft of office space to cope with demand,https://www.manchestereveningnews.co.uk/business/property/booming-manchester-needs-extra-3-10565702
[7] Is Manchester about to become a global digital leader,https://www.theguardian.com/small-business-network/2016/sep/30/is-manchester-about-to-become-a-global-digital-leader
[8] Manchester's Economy Has Grown Faster Than London's Since Northern Powerhouse,https://www.irwinmitchell.com/newsandmedia/2017/july/manchesters-economy-has-grown-faster-than-london-since-northern-powerhouse-jq-1000209
[9] How bad Manchester’s housing crisis really is,https://www.buyassociation.co.uk/2017/03/23/bad-manchesters-housing-crisis-really/
[10] Manchester city centre facing continued housing shortage, http://www.jll.co.uk/united-kingdom/en-gb/news/3146/manchester-city-centre-facing-continued-housing-shortage
英伦投资客延伸阅读：
英伦投资客原创文章
博主个人微信：LondonKe
项目推荐：感谢曼彻斯特本土最大开发商Select Property Group（尚选地产）提供部分调研数据和资料，推荐一下他们家在曼城市中心开发的酒店式公寓项目——都邑豪轩二期 CitySuites 2，项目亮点如下：
  1. 曼彻斯特每年接纳约1,050万名游客，商务、旅游、看球等短期居住需求突出，
  2. 曼彻斯特酒店式公寓平均入住率高达86%，目前为英国最高，
  3. 项目一期酒店式公寓已于2017年2月开业，评分在TripAdvisor（猫途鹰）排名全曼城第一，
  4. 二期酒店式公寓主要为满足一期外溢需求，还没正式开盘，目前预售中，底层商铺同时开售，
  5. 开发商包租2年，每年净租金收益保底7%，
  6. 预测收益基于具体短租情况，最高可以达到12%，
  7. 总价200万人民币起，首付25%（回报率由租金除以项目定价，租金一般按照市场水平进行预估，年化能做到7%说明项目定价（分母）较为合理）
  8. 产权250年，到期可续
  9. 日平均房价为103.6英镑，预计年增长6.5%，
图为项目位置，位于曼彻斯特市区核心地段，步行到达中心商务区和购物区。
项目效果图

都邑豪轩CitySuites一期在TripAdvisor上的数据
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