租房续约、违约、解约合同，怎么办？

租房约期一直是让每个人头疼的事情，在异国他乡的英国，操着不熟练的口语、用着不常用的法律词汇，和强势的房东斗智斗勇了。

在校学生的课程大多结束了，放假的回家休息、毕业的打道回府，这时候空出来的房子该如何处置；准备来读语言班的国内同学也开始着手找房子了，但是从未踏足英国的他们，又该怎样避免在合同上踩雷呢？

为了回答大家的疑问，今天总结了几个常见的关于租房约期的问题，希望能帮助正在找房子或者出租房子的各位。

合同未到期，提前离开

在英国，房东和中介为了避免麻烦，往往会提供“短期保证租房协议（Assured Shorthold Tenancy）”。这类合同的主要特征是规定了固定的租期（Fixed Term），通常为1年、2年或者6个月甚至更短。这代表如果租客想要在合同到期之前提前结束合约离开，即构成违约，房东可以根据合同要求租客承担违约责任——支付剩余的租金以及合同约定的其他责任。

这点可以说全世界房东的逻辑都相似，为了避免不停找新房客，房东们往往更偏爱定长约、固定租期。所以除非房客们可以说服房东签下短约或不定期合同（显然很难），在面对这个问题的时候，为了减少损失，通常有三种解决办法：

1. 中断条款

在签约前就做好约定是避免事后扯皮的最优解。如果租客在入住前就预料到可能提前离开，建议最好在签约前就提前和房东讨论加入中断条款（Break Clause）的可能性。

房客们，尤其是学生房客，很难满足住满一年的条件，很多人都要在暑假提前回国。又有一部分读语言班的学生，只想短租，合同期限也往往超过课程时间。所以这些房客想要在租期到期前结束合约，就需要中断条款（Break Clause）的帮助。

所谓中断条款（Break Clause），指在固定时期（fixed term）内，房东和租客双方都有按照租约规定提早结束租约的权利，这要求租客和房东须提前以书面通知对方来中断租约，如果没有特殊理由，对方不能任意拒绝。

所以，如果在合同中加入了中断条款（Break Clause），相当于得到了一把尚方宝剑。只不过这把尚方宝剑是一把双刃剑，在房客得到提前解约权利的同时，房东也同样拥有，对房客来说也存在潜在的不便。

2. 转租与分租条款

如果没有在合同中加入中断条款（Break Clause）从源头上阻断风险，那么有没有其他方法可以减少损失呢？答案是转移风险。

通过转租（Assign）和分租（Sublet）条款，找到新的租客来顶替自己的租约，这时候提前解约的风险就转移到了新租客的身上。这样原房客也就可以放心搬走了。

但是具体的转租协议也是需要提前在合同里约定清楚的，一般租客想要转租，需要提前通知房东（提前多久看合同约定），并且主动找到新承租人来承担剩余的租期，而不能把找新租客的责任推给房东。如果进程符合合同约定，房东也不能无理拒绝转租的要求。

3. 用爱感动房东，放行

如果房客签约时太过马虎，没有在合同中加入中断条款、转租和分租条款，那么想要减少损失地解决这个问题，就只能靠协商说服房东了。听起来很不可思议，但的确会有善良的房东（也可能有人已经想租他的房子了）会答应放行，不过在询问房东的时候，最好以书面方式通信，以留下凭证，以免房东反悔。

如果房东没有同意，那么房客就不能提前结束合约离开。

租期满，离开

英国约满离开的情形和中国的习惯有些不同。

如果合同里写明了：

“如果你打算再租约到期当天离开，你需要提前告知房东”；

“在固定租期（Fixed Term）”结束后，这份租约会自动以‘周期性租期’（Periodic Tenancy）持续下去。”

那么在租约到期前，房客不能随意搬走，而是需要按照合同约定的时间提前告知房东（例如提前一个月）。

如果租约有规定“周期性租期（Periodic Tenancy）”那么如果在合同到期后，房客没有离开，原来的“固定租期（Fixed Term）”就自动转化为“周期性租期（Periodic Tenancy）”。也即以“周”或“月”为周期缴纳房租以续租，期限没有设上限。

在这种情况下，周期性租期（Periodic Tenancy）内的房客想要搬走，也需要按照合同约定提前告知房东，此时房东不能无理由拒绝房客的终止要求。

联合租约

两三个人甚至更多人一起租房在英国是非常常见的情况。这种情况和房东签订的合同叫做“联合租约（Joint Tenancy Agreement）”。

联合租约（Joint Tenancy Agreement）把所有租客绑定视为一体，要求租客一次性地把房子里面所有的房间都承租下来，不以单独房间（一间一间地）各租各的，即使人数不足以住满所有房间。

这种租约简化了合同，避免了划分权利义务的麻烦，但是如果其中一人违反了合同，其他人也会被视为违反合同，将需要承担责任。

因此，每位租客在这个房子里享受着同样的权利，但也承担着一样的义务和责任。这种情况下，其中的某位房客想要提前离开，就必须找到新的租客来代替他的空缺，否则就不能离开，或承担这部分的租金。

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