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今天来看一篇therealdeal.com关于EB-5的深度报道。EB-5市场下滑，有兴趣写EB-5的律师等业内专家不多了，但是一些专业媒体倒是接过了接力棒，开始深挖这些年风光之后的一地鸡毛。
迈阿密投资顾问Michael Gibson，当被两个在他边上做生意的男人打扰时，正在拉斯维加斯会议中心的展位上接待客户。
Gibson参加了2009年美国移民律师协会（AILA）年会，以推广他的EB-5“现金换签证”计划的咨询服务，他的展位围着开发商和律师，他们希望用廉价的外国资本为房地产项目提供资金。
站在他展位的两人是，George Olsen和Paul Levinsohn，他们最近在纽约成立了自己的EB-5公司，代表海外投资者管理资金，正在寻求联系以帮助募集他们的第一个项目。
“你俩让开，”吉布森回忆对这两人说。
10年前，Olsen和Levinsohn以仅仅30万美元成立了New York City Regional Center。据该公司网站称，自那时起，该公司已筹集了超过15亿美元的外国资金，为全市21个房地产和基础设施项目提供资金，同时为外国人提供了4,500多张绿卡。
截至2018年6月，在联邦政府认定的903个区域中心中，NYCRC被认为是最多产的EB-5机构之一。
“你应该为自己和家人选择一个具有成功记录的区域中心，”Levinsohn在一个视频中宣传该公司最近的贷款项目之一 — 用LinkNYC Wi-Fi亭取代付费电话亭的CityBridge项目。
但两起正在进行中的诉讼正在考验该公司的声誉，这些诉讼指称该区域中心欺骗了投资者并拒绝向一家海外移民公司付款，该公司已将数百名投资者输送到NYCRC。
Olsen、Levinsohn及其公司，被指控违反了对100多名中国投资者的信托义务，这些投资者为一个项目提供了7700万美元资金。在该区域中心继续推广该项目时，开发商已经开始拖欠还款。投资者声称，NYCRC在没有开发商和纽约市承诺的情况下，使用他们的钱为项目提供资金，而自己却收取了数百万美元的年费和利息。
在2010年，为了为Forest City的Barclays中心项目筹集基础设施资金，该公司用更高的佣金吸引中国移民中介。在其中一名中介发起的诉讼中，该区域中心被指控拒绝为该项目和其他几个项目，支付近1000万美元的佣金。
“他们所作所为并非最佳实践，”Gibson，其咨询网站监测EB-5相关诉讼，告诉The Real Deal说。 “但他们能够认识到EB-5资金，必须资助那些可能没有快速或廉价融资的项目。”
负责监督EB-5签证计划的移民局在一份声明中表示，出于“隐私保护”，它不便评价具体的某个区域中心。
Olsen和Levinsohn拒绝回复本文的详细问题列表。在谈到正在进行的诉讼时，一位代表其公司的律师在一封电子邮件中写道：“我们的立场是，两个案件都缺乏理由，而且NYCRC将赢得诉讼。”
起步到成功
国会于1990年启动了EB-5计划，以帮助吸引外国企业家并刺激经济，特别是在低就业和乡村地区。为了绿卡，外国人必须在创造至少10个工作岗位的企业中投资50万至100万美元。
三年后，区域中心计划被引入，作为投资者和开发商之间的渠道，谋求为大型项目筹集资金。
该计划在此之后的15年里，尚未发展，主要用于为基础设施项目提供资金。据路透社报道，当NYCRC的创始人，在2007年寻求建立他们的公司时，只有11个区域中心。但随着金融危机的爆发，EB-5签证计划即将混杂着房地产行业的利益而爆发。
Olsen，开发商和律师，正在Tribeca建造公寓，当时参与其一处项目的韩裔美国开发商Sandra Dyche Kim提出了建立区域中心的想法。然后Olsen找到了Mona Shah，是一名有着EB-5经验的移民律师，正在其隔壁办公室工作。
三人组成了Empire Gateway LLC公司，也就是后来NYCRC的母公司。根据他们的协议，Kim将利用她在韩国的关系募集投资者，Olsen在纽约寻找投资项目，Shah负责法律工作。
“我们需要投资，”Shah最近接受采访时说。 “因此，George找来了他朋友Paul。”
Shah回忆说：一个在Chambers街Olsen家上面拥有一套公寓的商人Levinsohn，告诉他们，他在政府部门的工作以及他在拥有几家公司方面的成功经历。
Levinsohn确实在公共服务部门工作过。 2001年，他担任前新泽西州州长James E. McGreevey的竞选财务主席和首席法律顾问。然而，Levinsohn于2003年1月1日辞职，此前FBI调查了一项广告牌业务，他和州长的办公室主任Gary Taffet在宣誓就职前已经卖了几天，因为有人指控他们从政治关系中获利。调查导致前新泽西州参议员John Lynch被定罪，后者承认接受回扣。但没有证据能对Levinsohn采取任何行动。
McGreevey在给TRD的一封电子邮件中写道，Levinsohn是一位“杰出的公务员”。
虽然这项调查持续了数年，但Levinsohn回到私营部门，购买了拥有290多家商店的天然气和便利店连锁店Uni-Mart的股份，然后在2008年出售 - 同年他加入了NYCRC。 同年，Uni-Mart在申请破产时，欠债权人2850万美元。
Levinsohn通过一个新的LLC公司，购买了该区域中心45％的股份，并成为该公司的负责人。但他仍然积极参与其他业务，并于2009年在一家维他命公司担任首要职务，该公司在沃尔玛和CVS向老年人销售记忆改善药。
这家维生素公司后来和解了一项联邦诉讼，该诉讼声称它误导宣传该产品为专利产品。
中国联系
2008年10月，在全球股市崩盘仅几周后，New York City Regional Center获得移民局批准。
在金融危机之后，USCIS重新定义了EB-5计划的条件，允许所需的“10个永久性工作”也包括临时建筑工作。这为寻求低息资本的开发商打开了闸门，在没有传统银行贷款的情况下，将EB-5资金用于他们的项目。
到目前为止，Olsen and Levinsohn开始为其最早两个项目筹集1.35亿美元：Brooklyn Navy Yard和Steiner Studios，这个好莱坞之外的最大生产基地。
“他们主导了纽约市的首批大型主流交易，”专门研究EB-5项目的曼哈顿移民律师Clem Turner说道。 “他们进入了一个很大的市场。”
中国是当时尚未开发的投资市场，其独特之处在于投资者必须通过中国政府批准的移民代理商参与海外投资者计划。 EB-5交易的上升，很快为这些代理商提供了获得美国开发商的巨额回报
的机会。
由于Kim的韩国联系很少，Olsen和Levinsohn通过另一位熟悉EB-5计划的纽约人进入中国投市场。据法院文件显示，Chaim Katzap曾经管理自己的咨询公司Lion’s Property Development Group，并与中国移民代理有联系，他于2009年5月首次与Olsen会面。
当时，区域中心的后端收益为，每500,000美元投资的3％－5％的利息收益，而向海外移民代理支付管理费，每位投资者最多可获得30,000美元。 Shah表示，为了吸引海外代理商和他们的投资者，Olsen和Levinsohn开始向这些代理商提供管理费用之上的利息收益。
“这非常残酷，”Shah说。 “市场发展缓慢。”
Katzap与他们分享了他自己的独家中国代理商名单，他们可以将投资者集中到在他们的第一个项目中。根据Katzap于2011年4月提起的诉讼，他将能就每位投资者收取30,000美元，与中国的代理商共享。但Olsen和Levinsohn的公司，计划利用Lion's Property的工作而不付钱。并且，该诉讼声称，他们将Katzap踢开，直接与代理商合作。
Katzap拒绝就本文发表评论，理由是签署了保密协议和和解协议。
随着NYCRC的早期项目开始起步，Olsen就买下了Kim在该公司的权益，Shah她收回了投资。 2011年8月，Olsen提起诉讼，指责Kim未能招募任何投资者。在她的反诉中，Kim声称她被迫离开公司，并被阻止购买Shah在Empire Gateway的股份，这将使得她成为大股东。诉讼后来停止了。 Kim没有回复本文的电话。
“这很痛苦，”Shah说。 “我被迫离开了。”
一连串的诉讼
尽管起步动荡，但Olsen和Levinsohn的公司很快就锁定了纽约的一系列项目，其中包括50亿美元的Atlantic Yards大规模开发项目。 Forest City的计划是在布鲁克林市中心建造超过6,000个经济实惠的出租公寓和市场价格的公寓，基础设施包括新的地铁入口和巴克莱中心，位于长岛铁路公路码头的起点。
“到目前为止，Atlantic Yards是有史以来EB-5计划中的最大项目，”Gibson说。
该项目自2003年宣布以来一直陷入拖延 - 由于多次土地扣押诉讼和金融危机。但根据2011年与NYCRC达成的协议，Forest City附属公司寻求2.28亿美元的额外融资以继续推进。由于没有多少时间筹集到如此前所未有的EB-5资金，该区域中心在海外开展了大规模的营销活动。
在韩国，NYCRC聘请的一名移民代理人告诉投资者，他们的资金将用于资助建设竞技场 - 巴克莱中心，新泽西网队NBA球队的未来之家 - 以及“保证”他们的绿卡，根据到2010年路透社报道。但营销宣传并不完全正确。资金将用于巴克莱中心附近的基础设施，并且EB-5计划无法保证绿卡，因为投资必须“处于危险之中。”Olsen告诉路透社，该代理人歪曲了该项目。
“要筹集1亿美元，你必须得到200名投资者，”他告诉新闻社。 “因此，必须进行一定数量的大规模营销。”
同年，Olsen和Levinsohn敲定了一项协议，为位于曼哈顿南端的一个破旧的政府拥有的渡轮码头Battery Maritime Building提供资金。
开发商Dermot公司已与该市签订合同，对该地标进行改造，并建立一个酒店、餐厅和社区空间。在用于募集投资者的营销文件中，该区域中心声称它将提供7700万美元的建设贷款，而1700万美元将来自Dermot，1.45亿美元将由该地块的所有者，经济发展公司提供。
但Dermot没有承诺，因为该协议来自一家没有资产的附属空壳公司。根据投资者于2017年4月提起的诉讼指控，纽约市提供的资金不是用于海事大楼，而是用于East River Esplanade的工作。
据诉讼称，Dermot在2015年年中完成了大约60％的项目，当时它拖欠了向区域中心偿还的贷款，并停止向纽约市支付租金。然而，Olsen和Levinsohn的公司继续在海外推广该项目。在8月向投资者发出的新闻通讯中，区域中心记录了施工进度，并表示最后流程“正在进行中”。
在接下来的几个月里，纽约市和区域中心都起诉了开发商，但投资者的诉讼声称Olsen和Levinsohn的公司没有告知他们他们的投资在2016年10月之后的一年多时间内处于危险之中。而此时，NYCRC每年收到360万美元的贷款利息，以及2％的年度管理费。
投资者诉讼还称，除非投资者放弃索赔，否则NYCRC拒绝接受其他开发商提出的接盘计划。
“看起来他们没有遵守传统贷款人所适用的标准，”纽约大学斯特恩分校的学者Gary Friedland说，他在12月份的报告中分析了这个案例。 “如果法院裁定该区域中心有责任，这可能表明其他EB-5贷方的贷款管理标准不严格，因为NYCRC是最大和最有经验的公司之一。”
Friedland告诉TRD，该区域中心有动力继续投资该项目，无论开发商是否担保，因为它始终将获得贷款利息。
海事大楼和竞技场基础设施项目，以及布鲁克林海军造船厂和施泰纳工作室，是现在另外一气诉讼的焦点，这是由中国最大的移民代理商之一，WL发起的。该机构声称，在向该区域中心输送了460名投资者后，被欠了940万美元的费用，而他们为这8个项目筹集了2.5亿美元。该区域中心将于7月9日之前回复修改后的诉讼。
但Olsen和Levinsohn似乎并没有因为他们公司的诉讼而受到阻挠。 1月份，该区域中心获得了新的批准，筹集5500万美元，用于在线食品商店Fresh Direct在South Bronx总部的第二阶段建设。
与此同时，Shah继续担任参与EB-5交易的移民律师，并远观其共同创办的公司。
“他们设法摆脱了许多不同的麻烦，”她说。 “他们赚了钱。并不总是以正确的方式。“
报道链接：
https://therealdeal.com/issues_articles/overselling-nyc-two-eb-5-pioneers-face-investor-backlash/
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