地球人都知道中国人爱买房，且不说那些炒房的投资者，以我（在美国购买第一套房）的想法为例：住房是刚性需求，与其租房每个月为别人还房贷，不如用差不多的前自己还贷购房，而且拥有一套属于自己的房子不仅能给在异国生活的我巨大的安全感和归属感，也是一种不错的资产保值甚至增值的方式。另外，还款中利息的部分及所交的房产税在每年报税的时候还可以用来抵税的，房子维修投入的发票都可以先收着，在以后卖房时用这部分花费来抵增值税的。
几番考虑，决定要在加州买房。心动不如行动，行动后痛心的发现如今房价一直看涨，而且中美买房流程大不相同，今天就和大家聊一聊我最近的个人研究心得，仅供大家参考。
先来说说在加州置业的大环境，2005年是美国金融危机前房价的历史最高点，08年金融危机后房价大跌（超级羡慕在这个时候买房的小伙伴们），09年开始房价开始逐步回升，15年以后房价大幅看涨，不少房子的售价已经超过了05年，成为新高。我的一个朋友14年以六十四万在San Diego学区不错的地方购物一套两千尺的townhouse，然而这个房子在08年仅仅是三十多万成交的，短短几年，房价翻了一倍，如今这套房子的估价在七十多万。这房价增长速度较中国也不逊色吧！
再来说说购房的时间，想遇到自己喜欢的房子，又是合适的价位，并不是一件容易的事。一般暑假前后，市面上可选的房源比较多，但是由于购房竞争者也多，所以比较难砍价，尤其时一些比较新的，地点好的房子的成交价常常会高于卖房人的出价。一般来说从10月份开始到圣诞节前后，不少房源的房价会稍稍回落一些，较暑期比较容易拿到好的价格，不过这个时期，市面上好的房源比较少。总之，如果有买房计划了，就需要开始留意各方房源消息，果断出手。
最后，来说一下在美国买房的流程和省钱妙招！

1
购房准备工作
这个部分主要包含三方面：
  • 拿到银行贷款预先批准信 (Pre-Approval)
  • 选择自己的地产经纪人 (Buy’s Agent)
  • 找房源看房子
个人认为这三点没有必须的先后顺序，较传统的购房方式是先选择一个经纪人，告诉他自己的购房需求，然后由经纪人带着买方去看房。不过现在网络时代，很多买房者在售房网站上了解房源，有意向后再联系经纪人。比如：Realtor, Redfin，Zillow这些网站都提供了非常强大的线上找房功能，输入地点(Zipcode)等要求，网站就会把符合条件的房源列出，有很详细的照片，房子描述，建造年份，当前估价，卖方中介的联系方式，所在区域的房产市场热度，学校等级等信息。
一. 拿到银行贷款预先批准信 (Pre-Approval)
买家可向各银行、信用合作社(Credit Union)或Mortgage Broker等贷款机构询问申请。申请的文件通常24-48 hrs内可拿到，此文件效力约为60-90天 (实际状况视贷款机构而定)。听说如果Pre-Approval有效期内并没有买房，不经需要重新申请，也会影响购房者的信用。由于Pre-Approval申请一般只需要1-2天，所以准备看到有意向的房源后再申请（个人意见）。
申请Pre-Approval需要提供个人（或夫妻双方）的材料有:
  • 姓名及社安号
  • 工作单位及职位
  • 美国银行账户最近两个月的银行对账单（提供所有页面，包括空白页）
  • 前两年联邦纳税申报表（提供所有时间表，不需要州纳税申报表）
  • 前两年的W2表
  • 前两年的1099表
  • 最近30天的银行流水账单
不同的贷款机构/银行需要的材料会稍有不同，他们会结合你的信用分数和记录，结合你的收入和负债情况，给你出具一张证明信(Pre-approved /Pre-qualified Letter)，上面申明你已获得XX机构/XX银行的XX万的贷款预批准。预批准信的作用是：1) 让你了解自己可以购买什么价位的房子；2) 附在购房offer上，向卖家证明你有购买下这套房子的资金实力。
需要特别注意的是：拿到预批准信并不代表一定会拿到贷款，因为正式的贷款审核会比预批准要严格很多很多。
省钱妙招：不要觉得Pre-approved Letter在哪里开的就必须也要在哪里贷款。等到正式要申请贷款的时候，可以再货比三家，选择利率最好的那家。

二. 选择自己的地产经纪人 (Buy’s Agent)
在美国，买家与卖家双方主要是透过自己的房地产经纪人去代为接触沟通，买家将自己的意见与要求委托给经纪人，经纪人就应负责为买家找寻适合房产物件，并忠于买家的要求，代替买家处理在交易过程中的各种交涉、协商、谈判等包含法律事务在内的大多数业务环节。一般买方经纪人的佣金是由卖房支付的，不过还是需要和经纪人确认一下。
寻找经纪人时可询问以下问题：
1. 是否提供其他地产公司的房屋(Multiple Listing service)？

2. 佣金如何计算？由买方或卖方支付？

3. 当你看好房屋时，问经纪人是否同时也代表卖方？

4. 是否同时代表Escrow company兼办Closing业务？
需要注意的是：所以购买新房时，买方可以直接和建筑商接洽，不过还是建议无论是否有经纪人陪同看房，买家应先告知建商你有经纪人(如填资料时)，以免日后建商不接受你后来找的经纪人，而你也得不到任何从经纪人那里来的帮助。我朋友A在第一次登记看新房时没有带经纪人，朋友B找了经纪人陪同，结果朋友B购房后拿到了经纪人给的1%的返点(Rebate：佣金返现)，朋友A得知后想再带经纪人去，建筑商却不接受了。
省钱妙招：和中介/经纪人谈返现，华人中介给的返现会高一些，老美中介有的甚至完全不给Rebate，就看你和中介如何谈了。像Redfin网站，就直接标明了若使用它的中介完成这笔交易，你可以获得多少的返现。返现的比例从1%到2%的都有。和中介之间关于Rebate的约定，请谨记口说无凭，一定要求白纸黑字的写下来并签字。
三. 找房源看房子
建议在可能的情况下，尽量选择交通便利，位于好的社区和学区的房子。另外还要了解下这个房子的历史，避免购买到有不良记录的房子。这样的房子，转手相对容易，并且在市场好的时期，增值空间比较大，在市场不好的时候，也比较保值，不至于贬值的太惨。
另外，在取得贷款预先批准信了解自己的购屋能力后，要合理拟定自己的购房预算，实际拥有房屋的所需花费可能远比想像中多许多，除了头期款(down payment)，还需要支付成交费用(closing cost)、贷款手续费、装修、家具添购以及日后房贷与养房的费用。理性购房，千万被为了追求大房子而负担过重，大大降低了日后的生活质量。
说到日后的养房费用，挑选房子时，个人主要考虑以下4个：
1. 房地产税Property Tax
美国房地产税基本上是房价的1%~3%不等。举例：一间位于加州Irvine的70万独立房，每年需支付的房地产税为$700,000 * 房地产税0.715%= 约每年$5,005元
2. Mello Roos Tax 地产附加税 (或称Community Facilities Districts，CFD)
在加州，除了地产税，部分新开发地区还须缴交Mello Roos Tax，一般来说须缴交20至40年不等。Mello Roos Tax通常为房产价值的1%上下
3. 社区管理费Home Owners Association (HOA)
每月收取费用从$20到$300或$500甚至可能更多，看房时，需要询问HOA是否包含垃圾费、水、电、瓦斯、树木修剪寄房屋维修等费用。single house不需要支付HOA
4. 房屋保险Home Owners Insurance
在美国购买房产都须购买房屋保险，特别是贷款买房者，银行一定会要求贷款者购买房屋保险。在加州，一般区域50万上下的房子，一年房屋保险费约$900上下。针对不同地区或不同州的天然灾害所衍伸出来的地震险、水灾险、飓风险等则是单独加保。
2
出offer并协商
看中了房子后，就该给房主下Offer了。你和经纪人商量后，会以正式的文件的形式（购房合约Purchase Agreement ），提出你们的报价，如果房主同意了你的Offer，那么你们双方就会签署购房合同，正式进入购房流程；如果房主不满意你的报价，他可以不做回复，或通过Listing Agent在你的Offer的基础上回复一份Counter Offer，提出他的要求，双方可以这样你来我往直到达成一致。如果没有达成一致，这个购房当然也就终止了。
省钱妙招：下offer时可以提一些要求，例如房内的冰箱洗衣机烘干机要留下，由卖方支付Escrow费用等等。如果卖方答应了，你就赚了。
3
签署正式合同
并支付订金至第三方公证托管公司(Escrow)
当出价被接受并签订购屋合同后，买家须将说好的订金存入第三方公证托管公司(Escrow)，并开始后续的贷款、过户、检查报告等等，直至一切手续皆合法完成后，Escrow才会将房子产权交给买家、将钱款交给卖家。一般而言，贷款买家的整体购屋交易时间从进入过户交易算起，至少需要30至45天。现金买家则较快，约7至20天可完成。
购房合同生效后买卖双方就不能随意的退出此次交易了。买房者为了将自己的风险降到最低，在签订合同签要充分利用好Contingency的条款，它们是买家不损失定金(Deposit)合法退出购房交易的利器。定金一般为购房价格的1%~3%，一般会要求在签署购房合同后三天内将它交给Escrow公司。
Contingency一般有三种：
  1. Inspection Contingency
  2. Appraisal Contingency
  3. Loan 
房屋检查附带条款（Inspection Contingency）：买家有权在合同约定的时间内对房子进行检查，并可根据检查结果决定是否要取消房屋交易。加州标准合同默认时间为17天。
房屋估价附带条款（Appraisal Contingency）：如果专业的房产估价机构对房子的估价结果低于合同价格，买家可以选择是否需要取消房屋交易。加州标准合同默认时间为17天。
房屋贷款附带条款（Loan）：如果在合同约定的时间内房屋贷款还没有获得批准，买家可以选择是否取消房屋交易。加州标准合同默认时间为21天。
省钱妙招：对于买房者，Contingency保留的时间越长越好，至少尽量不要对默认的做删减，Loan Contingency建议至少增加到30天，能够保留至银行放款最安全。

4
取得贷款、房屋估价与购买房屋保险 
美国贷款买房的审核非常严格，整个申请过程中，根据银行Underwriter的审批进度，会依次出现三种状态：
1. Conditional Approval/Loan Commitment：有条件的批准，你会拿到一封叫Commitment Letter的文件，上面会列出Underwriter还需要你补足的材料，在这些材料被审核通过后，你才可获得贷款批准
2. Final Approval/Clear to Close ：贷款申请获得批准，你会拿到一份叫Loan Doc的文件，上面会列明贷款的总额，期限，利率以及Closing Cost的各项细节。请仔细核对这些数字都没有问题后再行签字
3. Funding：银行放款给到Escrow，此时贷款才是最终到手，而在此之前的任何阶段，都无法100%保证你能拿到贷款。
银行会直接指定一家房屋估价机构来对房子进行估价(Appraisal)，估价结果若高于购房合同上商定的价格自然没有问题，一旦估价结果低于合同价格，那么银行只会批给估价金额的贷款，价格溢出的部分买家要自己补齐。如果买家不能够或者不愿意自己补足购房款，而卖家也不肯降低售价，那么买家可以使用Appraisal Contingency拿回定金退出交易。
备注：银行将通过调取你的信用报告(此时会再Hard Pull一次)，并且查询你过去三个月的银行账单(Bank Statement)，以及过去两年的报税记录和房租缴纳情况等信息，以评估你的贷款偿付风险。这个过程中，你需要按照银行的要求提供各种资料，最近三个月的银行账单和工资单，最近两年的W-2表格，房租支票记录，非公民/绿卡居民还需要提供护照，Visa，I-94等身份证明材料。如果三个月内有大额的转账，银行会让你解释其来源。
加州法律规定买房时必须购买火险、责任险等房屋保险(Home Insurance)，可与车贷绑一起较便宜。若是贷款买房，贷款银行汇要求买家在过户前购买房屋保险。
5
房屋检查 (Home Inspection)
在等待贷款申请批准的同时，买方可以开始安排房屋检查，费用在$350左右。以加州为例，买方可在签约后17天聘请合格房屋检查公司针对房屋的地基、屋顶、结构、设施、水电器等细节进行全面检查，并于完成后提供房屋检查报告。买家可针对检查报告中的任何问题与卖家进行协商，如要求卖家进行维修或补贴费用等方式。卖家有权不修，同样买家也有权可以不买，拿回定金。
省钱妙招：Inspector查的越仔细，越有利于你与房主的讨价还价，所以尽量找认真负责经验丰富的Home Inspector，这个费用买家不能省哦！
6
产权过户调查
(Prior to closing, Ownership Inspection)
在签署购房合同约两周后，美国专业产权过户机构会进行过户调查，调查卖家产权是否清晰，确认没有问题后会出具产权过户档。
7
完成过户手续并交屋
在完成贷款申请后，买家需在过户结束日前，将头期款余额与各项买卖文件手续费存入Escrow，同时产权公司也会完成房屋产权移转手续并在政府County完成登记。待收到产权过户确认后，恭喜你！这间房子是你的啰！
大概会在房屋过户后一个月左右，你会收到一份由County Clerk-Recorder寄给你的平信：Grant Deed，俗称转让契约，类似房产证。如果没收到也没有关系，随时都可以去County再要一份。
备注：在完成过户手续前的注意事项
1. 加州规定卖家需提供关于房子的一些报告，如前期屋主产权报告(Preliminary Title Report)、白蚁报告(Termite Report)、自然灾害报告(Natural Hazard Disclosure)、含铅涂料报告、周围污染物报告等卖家所知的房屋任何问题报告等。
2. 在Close Escrow完成过户前，由经纪人陪同对房屋内外作最后检查，确认维修项目和白蚁项目如约完成。
8
交屋入住
过户完成后，依合约规定时间取得钥匙，完成交屋动作。买家同时应提早通知水、电瓦斯、电话等相关服务变更屋主资料。然后你就可以享受你的新房子了。

 以上属个人经验，仅供参考
欢迎大家分享更多买房经验~
Weee!感恩狂欢，黑五震撼开抢
*活动期间，累计购物满$68，可获得5%points奖励
*累计购物满$108或以上，获10%points奖励。多买多赠无封顶！
继续阅读
阅读原文