【讲座实录】房88说美国第20期—“以房养学”亲身实践者的经验之谈

美国安家，就找房88！

房88第20期线上讲座已经圆满结束，今天给大家汇总以下我们讲座的文字回放实录，错过直播的朋友可以认真看一下文字内容哦，对我们的音频感兴趣的，可以到“千聊”APP内关注”房88“直播间，音频永久免费会听。

随着人们生活水平的日益提高，海外留学在中国逐渐流行，其中美国作为世界一流教育强国，是大多数留学生的首选地之一。目前，海外留学对于中国人已经不再是遥不可及的想法，大多数中产家庭咬咬牙都能负担得起，但这仍然是一笔不菲的费用。所以近几年来，人们在不断加深对资产投资理解的同时，留学生家庭也逐渐关注着“以房养学”的概念，然而对于实际该如何进行“以房养学”仍有诸多疑虑。

讲座主题：“以房养学”亲身实践者的经验之谈

主讲嘉宾：Jane-房88特邀嘉宾，“以房养学”亲身实践者

本期讲座：分享留学期间“以房养学”的实践经验，并为大家分析海外置业和房产租赁的优缺点。此外还有大家比较关心的一些问题，都会进行讲解。

以下是本次讲座的文字实录，耐心看完哦，尾部会有用户提问以及讲师解答环节。内容重点是以下5个部分组成：

加拿大“以房养学”的案例分析

我在加拿大的多伦多，靠近金融区买的两室两卫、一个车位和一个地下室的房子。大一的时候住的是学校的宿舍，但是又小又贵，大二的时候就和同学一起在外面租房子，但是在租房的过程中被中介坑了，和房东签订了不平等的合同，中间闹了很多矛盾。

大三的时候，就在多伦多大学附近买了一套房子，一是为了资产配置，二是省去租房子的一些麻烦。于是我购买价格约为54万加币（270万人民币）的公寓，一年半的过程中涨了14万加币，涨幅为26%，年化差不多超过10%，相当于一年半的涨幅赚回来3年的学费。我也有同学买了独立屋，涨幅更加可观。一年涨幅了50%。我没有选择独立屋的原因是独立屋需要除草等，人工费比较贵。

而美国的房产税，在不同的州，他们的房产税是不一样的。至于公寓管理费，是和很多因素有关，比如你的面积，是否带车位和储物间。公寓管理费用会随着建筑年龄的增加而增加，随着户主的数量增加而减少等。公寓管理也是买房的参考因素之一，因为这个会涉及到你养房的整体成本。

如果你要在加拿大买房或者卖房都会涉及到一些费用，如果你要买房的话，需要支付律师费和贷款手续费，如果你要卖房的话，就需要支付中介费（卖房和买房的都由卖房支付，一般为5-6%）、律师费和房屋转让费，美国是不需要房屋转让费的。尽管一年半里，我的公寓已经涨了14万加币，但如果我现在卖房，支付的费用就会有5-6万加币，有点不划算，所以我打算5年之后再置换。

我给予大家买房的建议与忠告是以下几点：

1、先考虑预算，再可承受的价格范围内选择，汇款要提早作准备。

2、选择房屋类型：独立屋的回报率高，但是需要自己除草、扫雪、租客管理等问题；公寓是便于打理，容易出租，但需要额外支付管理费用。

3、选择地理位置：公寓：交通是否便利，离学校的距离独立屋：社区治安，学区。

4、选择户型：一般两房和1+1的公寓（1个房间，一个书房）容易出租。

5、下offer:好的房子是需要抢的；经纪人很重要；选好理想的区域，理想的房型后，遇到满意的，要果断；在合理范围内可适当加价。

美国研究生申请流程

美国的申请是需要轮次的，第一轮、第二轮的申请没有第三轮、第四轮的严格。如果你需要申请金融类的有研究生，你的金融实习经验是非常重要的，比如那些外资企业、世界500强企业会比较好。最后的忠告就是申请要尽早。

美国“以房养学”实际案例分享

我今天要分享的实际案例是一位客户的案例，其买的是独立屋，位于西雅图，4室2.5卫（0.5卫是只有洗手盆）的户型，面积为2311平方英尺，价格为54万美金（2015年的价格），其首付为5%，仅为2.7万美金，属于高杠杆；每月还贷3060美金，每月租金收益为3000美金。如今预计房屋价格为85万美金，增值31万美金，3年平均年化回报率为226%，独立屋的投资回报率是很高的。

美国租房的注意事项

作为一个租客，选房的过程中，会考虑以下因素：

1、社区环境、地理位置（是否在学校附近，超市附近）

2、房屋类型：学生宿舍（大一、大二一般会住在学校的宿舍里）校外公寓或者合租独立屋

同时我们还有以下的注意事项：

1、是否有停车位置、洗衣机、烘干机；是否可以养宠物；是否包含utility（水电费、煤气费等）

2、合同问题：1、合同的一些基本特征（基本内容和转租相关规定） 2、押金：1-3个月租金不等 3、租房费用：租金、押金、保险税

互动环节

留学生如何做到首付5%

该客户是留学生，后面是上班族，在微软上班，美国是对微软、苹果高级工程师是有一定优惠的。

留学生租房一般是通过什么方式找到租客的，有什么比较靠谱的方式吗？

同一个学校的会建一个群来找租客，因为在学校附近、交通便利的地方求租需求是很大的。或者加留学生群、白领群，发消息到facebook都可以，最常见的方法就是找中介，一般费用为一个月租金。

如果独立屋出租，宠物把花园搞坏可以让租客赔偿么？

取决于你的合同里有没有规定租客的义务。一般无论是美国还是公寓，我们都会受到一张check list的单子，包含了各类家具的检查情况。如果发生损坏，租客有承担赔偿的义务。

如果我没有美国绿卡，买了美国房产后出租要交税给美国政府吗？

讲师@宇豪解答：是的，公寓和联排的房产税缴纳机制是一样的，都是按照房屋的评估价格乘以当地的税率来计算税费。唯一的区别是，不同地区有不同的税率，因此缴纳的金额不一样，但是对于公寓和联排来说是一致的。

如果您到时候卖出去，扣除各种费用后有不少盈余，是否需要缴纳所得税？具体所得税是多少？

自住的形式，所得税是比较低的，如果是纯投资的话会比自住的高一点，如果你在加拿大留学的话，你的学费是可以抵税的。

如果有两个房间，出租一个房间也算自住，是么？

出租一个房间，自己也住在里面，也算是自住的。

如果您对美国房产感兴趣（投资或者自住），可拨打电话（美）650-797-4808/ 669-278-4882, （中）400-900-6185，或添加房88资深置业顾问的微信，我们将根据您的住房需求，提供免费的一对一房产咨询服务。联系方式如下：

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