摘要
  • 纽约有75个商改区，为全美最多
  • 纽约长岛市(Long Island City)商改区推动房市发展
  • 长岛市Condo交易价格增长71.7%

相信很多人都注意到关于美国房地产回温话题的相关报道越来越多，无论从经济发展角度还是优投房的专业房地产数据，似乎都有了回温的迹象。推动和影响房地产市场的因素有很多，其中能直接影响某个区域的一个因素就是有针对性的区域开发。本期优投房就为您看看美国其中一种区域性开发和管理的形式——商改区（Business Improvement District）。
商改区
纽约市商改区：一个由非盈利性董事会监管和资助其区域维护、改善和提升的商业区。董事会由所在区域的产权持有者、商业租户、居民和民选官员的组成。
纽约市的商改区主要提供的服务有：街道清洁和维护、公共治安、市场行销与活动举办、资本改善、城市美化和商业发展，共同致力于促进其商业区的经济发展。
在美国一共有1000多个商改区，其中纽约市占比最多，目前已有75个，还有区域更多在等待申请通过。目前纽约市已有93000多家企业或商户参与到商改区，每年有1.48亿美元的资金投资，共同维护了127个公共基础设施建设和区域。
长岛市商改区
我们以长岛市为例，来看看商改区市如何推动及影响房地产市场。优投房不止一次分析过这个新楼盘蜂拥的宝地（详情请见往期文章：纽约市建设已达到瓶颈？看与曼哈顿一河之隔的长岛市如何华丽转身），可能会有人对长岛市不熟悉，长岛市虽然叫市，其实是隶属于纽约皇后区的一个社区，但却是离曼哈顿中城最近的地方，仅有一河之隔，乘地铁5分钟一站直达曼哈顿中城。下图也充分体现了长岛市交通方式的丰富性和便捷度。
交通方式：
●70个Citibike自行车站
●15条巴士线路
●8条地铁线路
●4座大桥
●3个纽约市轮渡
●2长岛铁路站（LIRR）
●1条隧道
这里原是大片的厂房和仓库，从上个世纪70年代开始，废弃的厂房因其开阔的空间和低廉的租金而被艺术家们租住进行创作，逐渐成为纽约艺术活动最为密集的地区。廉价的地皮和租金不仅吸引了艺术工作者，更吸引了大批嗅觉灵敏的投资商和建筑商，加上从2001年起纽约市政府大幅更改区划条例，鼓励将废旧厂房改造成为住宅和商业混合用地，如今的长岛市，特别是临东河的一带，因为一座座拔地而起的豪华住宅，面貌全新。
2005年，长岛市商改区成立，除了鼓励建设商住混合社区之外，还有美化社区、举办各项活动等聚集更多的人气。
2015年7月，纽约市政府宣布将商改区进一步扩大，公布了扩大商改区的提案。
2017年3月正式将长岛市商改区划分为一下南北两区。
现在的长岛市商改区约有17万居民和6600多家企业和商户，员工就有11.5万，人口数量不断增加，商业发展也在长岛市（Long Island City Partnership）带动下活跃发展。
目前，长岛市零售业的占地面积已达到32.5万平方英尺，光餐饮类就多达150多家；预计零售业的规模将进一步扩大，可能用地面积将超过50.8万平方英尺。
长岛市商改区现有商业与工业占地750万平方英尺，其中知名的大型企业就有花旗银行Citibank、航空公司JetBlue、移动通讯公司Altice USA、大都会人寿保险公司MetLife、Kaufman Astoria Studios、Silvercup Studios、服装品牌J.Crew/Madewell、Brooks Brothers、Ralph Lauren等。接下来将会有更多企业在这里落户，预计占地450万平方英尺。
同样，长岛市的逐步完善建设也带动了酒店行业的发展，现有33家酒店，房间数约有3100间；未来计划新建30家酒店，新增房间数将超过4200间。
这一系列的发展自然而然推动了房地产市场的需求，自2006年以来，长岛市商改区已有约1.41万单元的公寓，其中独立产权公寓仅有3100多户，其余均为出租型公寓。现在住宅市场的供给量也在不断补充，去年新建了5200户公寓，今年预计建成2900单元，明年开始已经开始筹备建设的公寓将超过1.1万单元。
长岛市Arcadia LIC项目
学区与高等院校
长岛市现有37所公立学校，还将新增3所。加上8所私立学校，共计将有48所小学和中学，学生数超过两万。在长岛市还有两所高等院校，分别是拉瓜迪亚社区大学（Laguardia Community College）和纽约市立大学法学院（CUNYLaw），去年在罗斯福岛落成的康奈尔大学理工分校（Cornell Tech）更加刺激了长岛市的租房市场。
房产大数据分析
长岛市大多住宅类型是出租型公寓，近几年开始才新建了不少独立产权公寓。
交易数量：变化不大，主要受到新楼盘的影响。如果有新楼盘出售，交易数量随之增加。
交易价格：稳定增长，2017年中位数突破90万，新楼盘带动房价持续上涨。从2011年到2017年，长岛市独立产权公寓(Condo)交易价格增长71.7%。
新楼盘
最后我们为大家介绍位于长岛市的两个最新住宅项目- Arcadia27和Arcadia LIC。
#Arcadia 27
位于长岛市中心Court Square和Jackson Ave之间，靠近Queensboro商圈，距离曼哈顿中城仅一站地铁路程，32套住宅中包括了8套Studio,16套一卧，8套二卧，享受15年421-A减税计划, 每月只用付100美元左右的房地产税。交通便利，可步行至地铁站，同时在底层提供7个室内停车空间，另外根据年轻人生活居住方式特别设计的地下储藏室，解决了曼哈顿城市生活中储藏空间不足的问题。
大楼外型时尚、结构现代，窗户宽敞、保暖，搭配现代化的内饰，在附近的玻璃大楼林立之下显得相当特别和典雅。传统风格的外观与现代化的内饰结合在一起，营造出一个温馨的高端家居环境。
Arcadia 27
Arcadia27.com
42-50 27thStreet, Long Island City, NY, 11101
#Arcadia LIC
作为轻奢型全新私人住宅公寓，共有8层36套公寓，享受15年421-A减税计划，每月只用付100美元左右的房地产税，其中两套顶层公寓，配套宽大露台可以尽享曼哈顿天际线。
(曼哈顿天际线)
Arcadia LIC
ArcadiaLIC.com
24-12 42ndRoad, Long Island City, NY, 11101 
资料来源：优投房独家大数据库utofun.com、网络
图片来源：优投房utofun.com、网络
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