投资加拿大商业地产目前有没有“钱”景？

这几年，海内外的众多投资移民在选择加拿大地区的房地产投资时，尝到了住宅地产猛涨的红利。

随着加拿大民意对高涨房价的反弹及各级政府政策的收紧、“打压”，开始有越来越多的经纪鼓动买家转去关注商业地产，希望同样能带来投资高回报。

譬如在购买大型土地兴建大楼和商场，以及发展旅游度假村等，都有不少华人下手。包括兰里一个商场项目已有华人买家中意并洽谈。谈及原因，专业人士认为除了商业利润回报，分散投资风险及土地增值都是商业地产受到买家青睐的因素，当然也包括一些出于移民为目的的投资考量。

加拿大的商业地产市场

在2017年曾经创下了新纪录的一年

Commercial Real Estate Services Canada (CBRE)公开加拿大2018年房地产市场前景报告，报告显示2017年的交易价值比2016年高出近$100亿。

可最近加拿大商场的前途堪忧。不少零售商四面楚歌。其中一些主力商户不是解雇员工，就是申请债权人保护，更有一些在窗口挂上“歇业”牌以后就永远消失了。消费者的口味、人口构成、技术进步和其他因素的变化都是传统商场面临困境的原因。

虽然线上交易已经动摇了实体商场的根基，但专卖店（如Hunter靴子和加拿大鹅等自立门户的品牌）以及Walmart和Dollarama等折扣店的兴起，也分流了大量消费者。类似Sears西尔斯这样的加拿大传统购物中心忠实租户兼主力商家受到重创。

市场研究公司NPD集团零售业务部门总监Armin Begic说，技术进步也取代或减少了人们对某些产品的消费需求。例如，有高品质摄影功能的智能手机就使选择传统相机的消费者更少了，进而打击了Blacks Photography这种以摄影产品为中心的商店。该连锁店2015年在加拿大关闭了59家分店。

他说，共享经济的普及 - 包括像Bunz这样的在线交易平台 - 也减少了购买新商品的需求，同时快递服务也削弱了消费者对实体商场的需求。

他也提到一种可能，就是加拿大也许建了太多用于零售的房地产。

澳大利亚购物中心委员会的数据显示，加拿大每百人拥有94平方米的零售空间，远远超过英国（44平方米）和德国（22平方米）。他说，随着西尔斯等主要租户关闭以及购物中心整体不景气，加拿大作为人口相对较少的国家可能会调整接近更合适的人均零售空间水平。

加拿大的人口构成也在发挥作用。千禧一代，也就是大概出生于20世纪80年代和90年代的年龄群体，对于零售商来说越来越重要。这一代人对最新科技耳熟能详，如果无法吸引他们的注意力，商家日子肯定不好过。

Begic强调，千禧一代不像他们的父母那样热衷于拥有汽车，他们不太喜欢开车去购物，而更有可能在网上购物或者倾向于在附近的商店购物。相对来说，这一代人更喜欢花钱在体验上，例如旅行，而不是在物质上。

传统综合商场曾经不仅是人们购物的目的地，还是青少年聚会的场所，但现在商场，不断发生主力租户空缺，比如2015年Target突然撤店以及去年Sears Canada破产。Begic说，主力商户过去可能是商场的标配，但这并不意味着商场未来也会遵循同样的命运。他预计，小城市的商场租户被将代之以小型租户，适应当地消费者的具体需求。

Winder说，像Costco、Walmart、Winners和其他成功的零售商往往不在传统商场里开店。

一些房地产业主正在推动将商场变成更多小型的混合用途空间，将目光转向餐厅、牙科诊所、体育馆甚至公寓，以填补空间。

Indigo 及其咖啡馆、图书俱乐部和儿童玩具区提供给零售商另外一个发展思路，提供给消费者超越产品的店内体验。

网友讨论

@北美国人

商场涨租转嫁给商户，商户再转嫁给消费者。但问题是消费者的收入并没有同步增长。所以嘛，杀鸡取卵

@车珠

普通人买东西相同式样的情况下。永远关心的就是价格价格价格。别扯什么模式不模式。租金高。税高就是搞死传统店铺的典型

@懒民

租金高是一个严峻的问题，但不是绝对的问题。社会在进步，传统购物的形式没有跟进时代前进的步伐，它终将走向衰落，谁也无法拯救得了

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