房屋翻新，您准备好了吗？

目前，随着地产市场走势的年年递增，旧房翻新改建市场也越来越红火。

翻新房屋需盯紧

投资升值区域

近日，多伦多最新房价统计数据显示，相比 2015 年同期，2016 年10月中独立屋的交易总量增长 10.3%，共计 4,499 起，价格达到$1,034,077，价格涨幅高达 25.8%。由此可见，在多伦多房地产市场一片火爆声中，尽管房价走高，但很多投资人在专业经纪的引领下精心挑选值得投资的区域进行旧房翻新。

投资者寻找好的投资热点非常重要，要学会选择核心地点的翻新项目，例如Bayview/Steeles边上那些有待于补涨的区域。

路，

在脚下

如果投资者对某一个热区感兴趣，不妨对其周围的区域多观察一下，当发现看到房屋差价的投资潜力时，投资即可得到可预见的回报。如Newmarket新市，随着越来越多人去那边投资，现在那里的房价也正在稳健上涨。新市房子占地比较大、房龄适中，社区也比较成熟，小地方有小地方的好处。另外，比如Willowdale街的东侧和西侧，Yonge街东侧和西侧Richmond Hill中学学区等。了解补涨原理和市场动态平衡理论，更助于我们投资房地产和了解市场走向，以便将来知道自己在补涨时期的好时节进入，或者在好时机投资售出。

此外，还有列治文山整个Elgin Mills以北，一直到Stouffville，Yonge街东西两侧，目前整个价位仍相对不高，但大部分社区学校和资源均为一流，后市看好。世嘉堡Agincourt社区、Huntingwood沿线、士嘉堡Town Centre附近的房产，整体房价不高仍属于可负担范围，但位置方便，社区环境不错，容易出租，这些社区的翻新房产前景非常看好。

旧屋翻新是趋势，翻建市场呈畅旺

随着房价的不断高企，房市持续火爆，人们想要将住房“以旧换新”的难度将会进一步加大，整修市场的发展势头将更加繁荣强劲。与其要做更大的投资换新居，倒不如将房子整修、改善家居。这也是目前许多民众的选择。老旧的房子开始相继被投资人，或实力买家买来，无论是投资还是自住，这些买家都希望这些老屋推倒重建，或大面积装修，翻新。买入占地面积大的旧房，越旧越好，翻修翻新。

80到90年代，多数翻新工程主要集中在加建厨房，以及在房子的后侧加建一个家庭起居室。这其实是对我们传统的建筑的一个反馈：过去的老房子，结构基本是保守老旧，游乐室和家庭屋在前边，而厨房在屋子的后侧。由于厨房所处的位置面对后边宽大的后院，最后全家人都不约而同地聚集在厨房里，造成前边的起居室和家庭室的浪费。并且，厨房的早餐室和晚餐室相隔太远，看上去非常不协调。对一个老房子翻新所需要的费用和心思，绝对不亚于将这个老房子推倒重建的费用，并且不用那么操心。对于经验丰富，阅历广博的建筑设计师，会在设计现代房屋的同时，尽量让新房子的设计，和周围老式房屋的格调协调。比如，前院的边界，后院的围墙，以及外观，尽量和邻居的老屋协调。取消现代房屋的金色瓦顶，用传统而坚固的中性颜色的新瓦做屋顶，石头贴面。尽管这些也是属于现代化的建筑设计外观和周围的邻居并不一样，但是却显得融会贯通。

在地产投资领域，把旧房推倒重建或装修改造后再卖，已成为一个稳健的投资方式。前者的产品是个性化住宅，业内简称为翻建；后者的作品通常给人焕然一新的感觉，被称为翻新。在多伦多，翻建和翻新已经发展为相对独立的产业。在有些小区，到处都是基建工地，在打造了许多宜居家园的同时，也为投资者提供了靠谱的投资方式。

那么两者区域又在哪里呢？推倒重建，在施工过程中，不可预见费用较少，投资风险相对较低。只是项目投入资金大，需要贷款，周期性长，投资客户需要大量资金周转，需要有一定实力。

此外，还需要考虑虽然很多买地翻建的客户在做房屋设计时，尽量让整个房屋的外观设计符合整个小区的格调，为了照顾邻居们的担心和情感，然而，最初遭到的反对令人吃惊。有很多要翻建的主人，不得不经历一次次的市政府聆讯，在自己的房屋设计上让步，做一些微小的改变，最终获得建筑许可。一旦最初的反对和抗议过去，随着新房子的落成，很多邻居开始喜欢这种现代房屋给社区带来的新气象。如果有更多的房屋得到翻新，新房子的建造就变成了一种趋势。这个趋势给整个社区带来的好处是不可限量的。

新房子的落成，使得邻居们的老屋子身价倍涨。尤其是那些买房翻建并且尽快出手的人们，为了盈利而使得新屋的价格倍增。一个区域，如果翻建形成气候，现代化房屋和老式房屋相映成趣，那么，这些老屋子的升值潜力会超过新落成的屋子。毕竟，翻建成的房子是给自住多金买家准备的，买房翻建的客户不会花这个钱去为别人的利润买单。

而翻新改建，投入少，周期短，见效快。因此，相比较而言，翻新比推倒重建更为复杂，投资风险略高，平均收益也会更佳。翻新改建，要求经纪找准区域，找准旧房，找准个性化特征，方能推陈出新把旧房翻新成一栋受市场欢迎的房屋，成功出售。过去，我们有许多成功案例，投资回报50%以上也属正常。最近我们曾成功的为客人提供了翻新一条龙服务，帮客人翻新的一栋位于列治文山Richmondhill的旧房，原价$150万 ,翻新成本$30万，最后以$230万成交。

翻新旧房有各种各样的因素，首先我们不可否认的是，旧房翻新的利润来自市场增值一部分。目前，基于加国的移民政策优势，自2012年以来，大多地区房价一路攀升，主要归功于移民因素造成的房屋刚性需求。其次，区域因素至关重要。旧房翻建有相对特定的区域，而翻新旧房，主要是寻找房屋差价大的就可以做。例如世嘉堡Agincourt社区，一些好校区，都可以做。

为提高盈利水平，我们对翻新房屋市场的研究一定要深入。对于那些几年房价不动的区域，尽量少碰。而多伦多以北的Newmarket、Bayview Secondry School区域，特鲁多中学等，属于热门区域，人口密度大，成交量大。特别是Oakville区域非常好，该区域有普通住宅，也有豪宅，都有适合翻新的房源。还有一些稀缺资源如森林旧房、湖景旧房等，都值得考虑，其增值幅度通常会远高于平均增幅。

多伦多房价将会持续增长，局部地区非常火爆。华人和其他族裔移民带动着整个房地产市场，移民对房地产的需求是本地人所无法比拟的，这是一个非常强劲的带动房价上涨的因素。多伦多人口的增长量超过预料，特别是留学生买房是主力，留学生也越来越多，国际留学生有小学、中学、大学等，带动了整个房地产，再加上10年往返签证的启动，多伦多房地产市场非常有潜力。