温市中心商铺涨幅太快政府会出台规管政策？

Robson Street businesses hit with 200% assessment increase

温市商铺价值涨涨涨!

因为今年温哥华商铺的物业价值狂涨了40%！有些地区甚至增长了200%-300%，这使得许多街角的咖啡店、餐厅对于一路高昂的租金，大呼负担不起。热点地区包括百老汇走廊、铁路镇、唐人街和快乐山地区，但市中心罗布森街（Robson Street）的北端和戴维街的西端，更炽热。

房地产评估公司Burgess Cawley Sullivan的负责人保罗·萨利文（Paul Sullivan）说，”通常情况下，商业店铺的物业估值每年增加约5％~10％。但是今年，我看到了自己25年职业生涯中最大的一次波动！”在罗布森街Robson Street的商业物业估价平均增加了200％。例如，一栋可能在2016年评估为1200万元的建筑，现在价值为4400万元。

存在的风险是，空置店面的数量可能增加，许多小企业主付不起租金。在一些传统的购物区将会演变成由“安全”租户所入租，如连锁餐馆和银行。West End BIA的执行董事Stephen Regan表示，随着社区计划的改变，该地区或许会进行重新改建。不过，BC评估局温哥华办事处评估员Grant McDonald表示，尽管租金率翻了一番，但是Railtown等地区仍然吸引着不少小型企业！

萨利文Sullivan现在正与许多受影响的企业合作，对西区评估提出上诉。但最终，他认为政府需要出台更多的政策。就如住宅，自由党需要用多长的时间，使得脱缰的马儿，回到轨道上。

温哥华的商业地产

大温地区土地资源紧缺，热门的商业地块又集中在城市的繁华区域，如温哥华的Granville、Oak 街两侧，Cambie 走廊；列治文的3号路两侧；本拿比的Metrotown 及周边等。这些区域的商业地产发展很快，地价也在被不断刷新纪录。

一般而言，商业地产的盈利模式分为三种：开发出售模式、持有发展模式、投资开发并部分持有（租售并举）模式。

1、开发出售模式

目前大部分开发商采取开发后出售的方式盈利，原因是这种模式可以减少资金沉淀，减轻经营压力，加速资金周转，为后续开发项目积蓄力量。现在市场上常见的做法是开发商开发商住两用楼盘（Mixed use）,底层为商业零售物业，上面是住宅物业。

开发商在破土动工前就开始预售（Pre –Sale），在市场火热的时期，销售很快完成。如2015年至2016年上半年，大温地区很多预售楼盘开盘后很快就预售一空，出现一房难求的局面。

但在市场下行甚至衰退的情况下，销售就会趋缓甚至停滞，开发商就要靠实力支撑较长的销售周期。如2016年8月2日征收额外15%过户税的新政出台后，大温地区楼盘预售明显趋缓，这种局面持续多长时间有待进一步观察。

2、持有发展模式

又可分为先租后售、租金抵房款方式和整体出租、整体经营方式。这种模式开发商较长时间持有物业，可以获得土地物业增值的收益，同时又有一定的现金流。先租后售的出租方式是租客先付一定的现金后，用每年的房租逐年抵算房款，也就是我们常说的以租代买。

3、部分持有（租售并举）模式

是上一模式的变通。这种模式将整个物业分割成两部分，一部分出售，一部分出租，“以售养租”来解决流动性问题。

一方面，商业地产的区位具有较强的稀缺性，持有优质的商业物业是未来发展的基础；另一方面，投资开发后出售部分物业，可调节短期内的收入盈利水平，并快速回流部分资金，进而实现滚动发展。

温市中心商铺涨幅太快 政府会出台规管政策？

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