在波特兰买房，如何保障自己的利益——解读报价、合同和附加条款

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当你选定满意的房子后

首先，经纪人会为买家全面查询相关信息

比如这处物业房产的上市历史

市场分析

市场统计数据和政府估税价等

物业上市历史

房子之前交易次数，每次售价，在什么时间。房子市场上的挂牌天数，有无降价。卖主卖房缘由。如果卖主之前买入价钱较低，这次卖只是赚钱多少的问题，那么议价空间较大。如果房子刚上市不久，或者刚降过价，或者不急于出售，那么议价空间就较小。　　

市场分析

因为相似条件的房子在不同的地点房价相差会很大，因此所谓的市场分析实际上是看类似的房子在同一社区同一时间（6个月之内）的卖价。如果能找到同样大小，相似户型和房型的房子，就会比较理想。否则买家需要考虑要调整价格或者向稍远的地方寻找类似的房子。

市场统计数据

美国主要的房地产协会每月都会公布售房统计数据，其中一项是房屋所在邮编售房价与要价比例平均数。经纪人会参照这个比例平均数报价。　　

政府估税价

这是当地政府为了决定房地产税额而给房屋和土地的估价，一般来说这个数据相对客观可供给买卖双方参考。在卖方市场时，房屋买卖价格可能高于估税价。在买方市场时，房屋买卖价格可能低于估税价。在同一时间同一社区，如果其它的房子要价都低于估税价，你要买的房子的要价却高于估税价，则说明要价偏高。你可以根据这一点而和卖主议价。　　

美国购房报价定金

报价合同还要注明定金(Earnest Money Deposit)。这是买主在报价的同时，交给买方经纪人公司的一笔款项。如果买主没有正当理由单方撕毁买房合同，定金则被没收。定金越多，说明买主诚意越大，卖主越放心。大多数公司会规定定金不得低于$5,000。卖主为了保护自己的利益，还会要求更高的定金。一般定金额是报价的2%到3%。

常用的附加条款

除了确定报价，定金外，经纪人还会帮你选择一些附加条款，以保证你在必要时能合法取消合同，拿回定金。

房屋检查(Home Inspection)

氡气检查(Radon Inspection)

白蚁(Termite Inspection)

检查：在报价合同中，可以附上这三项检查的附加条款。条款的有效期一般是7到15天。在有效期内，买主有权以任何一项检查不合格为由取消合同或要求卖主出钱维修或处理。 　　

房屋估价&贷款批准

在报价合同中，还可以附上房屋估价和贷款批准两项附加条款。条款的有效期一般是15天。为安全起见，可把贷款批准附加条款有效期增加到20天。

如果房屋估价低于合同售价，买主可要求卖主把合同售价降到房屋估价,或取消合同。

如果买主申请不到贷款，买主可在附加条款有效期内要求取消合同。

过户日期

一般在30天到45天左右。最好定在星期二到星期四。如果在星期一，过户公司星期日不上班，不能提前一天拿过户清单，取决于要开多少钱的银行支票。如果在星期五，又怕万一当天不能完成过户手续，要等到下个星期。时间最好定在下午一点。上午可以做最终房检(final walk through)，到银行去开个支票。买主有权自由选择过户公司。　　

为了防止卖主拿著你的报价合同与其他的买主讨价还价，你可以在报价合同上特别注明，此报价仅在三日内有效。卖主可能会拒绝你的报价，或者还你一个价。你可以拒绝还价，或提高你的报价。如果双方能达成协议，合同就可以签字生效(Ratified)。

买房大致步骤

看房子（Show House）

签合同（Sales Contract）

检查房子（Home Inspection）

申请贷款（Loan Application）

购买保险（Home Insurance）

过户（Settlement）

搬家（Moving）

参与的人有

房地产经纪人（Real Estate Agent）

房屋检查师（Home Inspector）

贷款经纪人（Mortgage Loan Originator or Broker）或银行（Banker）

保险经纪人（Insurance Agent）

过户律师（Settlement Lawyer）

搬家公司员工（Mover）

选择房型

严格地说公寓不是房型，只是一种组织形式。买独立屋和城市屋时，你是连房子带地一起买(Fee Simple)。买公寓时，你只买你住的那一个单元，房顶和地都不是你的。因为公寓的公摊面积大，修缮管理费用高，所以公寓费(Condo Fee or HOA)比独居屋的社区管理费(Home Owner Association Fee)贵得多，一般是每月$200到$400，有的高达$900。不过HOA一般包水费，垃圾费等。

找一个资深的经纪人好处

经纪人比你有经验

如果你是初次买房，一定有数不清的问题，经纪人会为你解答这些问题。

经纪人比你资讯灵通

资深的经纪人拥有丰富的房源供你选择。

经纪人比你了解行情

资深的经纪经验丰富，清楚每个地区的房价，能帮你找到最适合的房源。

经纪人可以为你把关

资深的经纪人会告诉你买新房时哪些东西是必不可少的，哪些东西是可以后来再加的。她会告诉你买旧房子时要注意哪些东西。从电子邮件的连结中可以看到位址，房价，房型，以及一到三十张照片。如果看到满意的，可自己开车去看周围的环境，包括离高速公路和主要公路的距离。离高速公路四英里之内比较好，再远就要多走小路，交通灯多，费时费油。离高速公路也不能太近，太近会听到车流的声音。

不同房型注意事项

独立屋：如果你需要三间或更多的卧室，就买独立屋。一楼会有客厅，起居室，餐厅，和厨房。主卧室一般在二楼，有浴缸，还有单独的淋浴。