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在我们帮助客户解决的案件中，房东与房客的纠纷是我们在实践中最经常碰到的一种诉讼纠纷。因为纽约法律的强制性规定，当房客因任何原因拒付，少付或者不付房租的时候，房东只能通过与其协商或者诉讼的途径来解决。那么日常生活中我们都会碰到怎样的纠纷，不同的纠纷我们又有怎样不同的处理策略呢？
房东房客之间的纠纷在性质上分为两种，一种是Hold-Over， 一种是Non-Pay.
Hold over
Hold-Over适用于当房客没有履行租房合约中规定的义务或者超过合同期限依然滞留在房屋中的情况。例如，在某些情况下，房东不允许房客在租住期间饲养宠物，那么，一旦房客违反了这项规定，擅自饲养宠物的话，房东就可以以Hold-Over为由向法院起诉，要求房客停止饲养或者甚至要求房客搬离。
Non-Pay
Non-Pay 顾名思义，是当房客拒不缴付房租时，房东有权要求房客补齐房租并支付合同约定的罚金，或者要求房客搬离的诉讼。
在实践中我们通常有以下几个步骤和注意事项：
诉讼前
1. 租房协议中的义务约定。在任何有关房地产的合同中，双方相互应允的条款必须以书面并经过签字认可才能具备法律效力，虽然法律有规定一些例外情况，但是实践中，为了证明例外情况的存在及其困难，我们建议尽量在签订合同时就避免其发生。

2. 房客是否存在违约情况。基于谁主张谁举证这一基本原则，房东需要证明房客违反了其合同义务。那么，如果您作为房东最好留存证据，以备不时之需。
3. 改正通知，超期滞留解约通知和付款通知。
A. 改正通知。
通常来说，房东在采取任何形式的法律行动之前，都需要事先通知房客在一定期限内改正其违约行为。需要注意的是，这个通知一般在合同中会要求采用某种特定的投递方式。因此，当房东需要向房客发送该通知时，请确保通知递送方式符合合同要求。如果合同中没有特定要求，也一定要采取合理合法的方式证明房客已经接收到了该通知，不然可能会对房东接下来的法律行动带来极大的影响。
B. 超期滞留解约通知。
在房客超期滞留的情况下，法律规定，即使原租房合同已经到期，如果房东已经收取房租的话，房客与房东之间被视为按月继续履行原租房协议，其中的权利义务不变。同时，纽约州法律要求，在这种情况下如果房东想要正式结束合同，将房客驱逐，需要至少提前一个租期（此种情况下为一个月），通知房客解除合同。请注意，如果你想于6月30号解除合同，你必须在5月31号号之前送达通知，如果通知在6月1号送达，则该通知无效。此时，房东需要于6月30日之前送达在7月31号解除合同的通知。
C.付款通知
一般而言，租房合同中都会约定房租的付款方式和期限，一旦房客没有及时付款或者延迟付款，房东在采取任何的法律措施之前，都必须书面向房客通知，要求房客缴纳其所欠缴的房租。这个通知的方式一般在租约中也会详细说明。当然，无论是作为房东还是房客，一定要保存自己收取或者缴纳的房租的记录。
4. 搬离通知。
在改正通知递送之后，在其规定的期限内如果房客没有改正，则房东需要向房客发送通知，说明房东将采取行动来对房客进行驱逐。这一份通知并不是强制性的，但是我们建议所有的文件都尽量留下书面记录并保存附件。如果房客依然拒绝整改或者搬离，则房东可以考虑向法院正式起诉。
可以说，采取法律行动前的通知是整个诉讼准备阶段极其重要的一环，一旦有所疏漏就会满盘皆输，所以在这个过程中，请一定与您的律师联系保证您的权利得到最大程度的保护。
总结一下在这个过程中可能需要保存的资料：租房合同双方签字的原件，所有的付款或者收款记录，双方所有的通信，所有发送的通知的复印件和相应的邮寄证明。
我们也将在最近为大家献上租房纠纷最强法律指南的中篇和下篇，详细分析<诉讼中>及<诉讼后>需要注意的各种事项，欢迎大家的持续关注！
图片来自于网络
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