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2016年刚刚翻篇，对于2017年的理财计划您是否还在举棋不定？股市牛了多年也无法保证百战百胜，银行存款却是利息太低，买低价地产做房东也是难上加难。面对如今的投资环境，越来越多高净值人士将投资方向转向了房地产私募投资，也因其可获得的较高收益，地产私募投资已成为了基金投资领域最热门的话题之一。
为了帮助海外投资人更清楚地了解什么是房地产私募基金，且美国的房产市场前景又是如何……亞尚专程采访了在达拉斯的一家地产私募投资公司：HC2 Capital。因为专注于美国地产项目投资，这个多元化的团队有着多年的成功地产投资记录，从2010年开始，公司的4位合伙人已经一起携手完成20余个地产项目，有着超过12.5亿美金的总投资额。希望来自这家知名投资机构的专业建议，能带给您一些在投资方面的新启示。
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私募基金
其实，许多人对“私募基金”（Private Equity）的概念相对模糊，在认识上也存在一定偏差。私募股权基金起源于美国，如今在美国发展得已十分成熟。私募基金是通过非公开发售方式向特定的投资者（包括机构和个人）募集资金，通过专业的管理团队投资相应的项目，为投资人获得回报。房地产私募基金对投资者来说则是一种相对新颖的房地产投资模式，它的主要以及最大特点在于给广大投资人在未公开上市条件下提供了一种投资渠道，进而用于房地产的收购或者开发投资，帮助那些不具备独立收购或者开发金额的投资人直接参与大型的房地产行业。但并不是所有投资人都适合参与私募基金，投资人通常需要达到净资产或投资经历条件才能成为合格投资人，所以目前在美国的私募投资市场上有31%的资金来自公共退休金，主权财富基金占总比例的17%，捐赠慈善基金占15%，保险公司占10%，而其他（包括高净值人群在内的投资人）只占总比例的22%。
私募基金是专业投资人的竞技，它的灵活度，高回报，私密性都是公募所不具备的。由于不需要公开发行，所以房地产私募基金的运作模式相对灵活，对市场的反应非常迅速，一旦有好的项目或者市场出现反转，基金经理们往往能根据自身的行业经验迅速做出决策。相较于在市场上可以寻找到的公开发售项目，房地产私募基金则拥有更广泛的渠道和交际网络去得到更多具有高品质的项目来源。同时，房地产私募基金的组织结构也能够帮助投资者实现一定的税务规划，使得投资者的利益最大化。
2017 美国房地产市场状况
2017年美国房地产市场的基本面依然强劲，但是对特定地产类型和特定市场的分析研究仍然十分重要：
租房时代已至，公寓走俏
虽然，近年来美国人购的比例不断下降，拥有房产的美国家庭只有62%，越来越多的家庭选择租房，因为在1980年到2000年出生的8000万千禧世代（Millennial Generation）的年轻人才刚刚步入社会。“毕业还贷款”、“晚婚晚育”、“贷款门槛高买不起房“，这些偶尔在新闻中听到的关键词就像拼图一样拼出了一个租房时代，不仅导致了全美各地不间断的公寓建设，而且就算租金上涨，出租率也极高。正是因为这样的趋势，各开发商和资金机构也了解到了机遇所在，才会不断开发新的公寓项目。
不过，随着供应量的加大，项目的定位地点、品质、成本，以及如何避开竞争对投资人来说都变得更加重要。如果“抢滩”是过去5年的王道，那未来5年就是“挖掘价值和机遇”的较量。正如2016年当休斯顿地区处于能源寒流的时候，HC2 Capital却联手美国前5名的公寓开发商低价在休斯顿的黄金地点购地开发学区公寓。因为HC2 Capital有着独到眼光，懂得如何避开竞争，采用低价进驻不可复制地段的投资策略，才可以帮助投资人选择合适的项目，而这也是在现今的市场环境下最好的投资方式。
银色海啸即将开始，养老地产的未来20年
想要在当今的市场环境下寻找机会，最重要的一个能力是了解市场。也许您可能听说过美国的婴儿潮（Baby Boom），是指二战结束后在出生率极高的1946-1961年所出生这代人，总数量在7900万左右，占到了美国总人口的26%。自2017年开始，美国每天将有至少1万名出生于“婴儿潮”时期的老人迈入70岁高龄，而这个人群也将推动美国的医药业、养老业和所有与老人相关的产业。
如今，养老地产在美国现在规模是3300亿，为了满足即将翻一倍的老龄人口，这个市场的增长是不可避免的。目前有许多机构都在大力投资收购医院地产和养老院，用完善的布局来迎接即将到来的银色海啸时期。HC2 Captial也在2016年和资产超过44亿美金的HMC基金一起完成收购了7家养老院，今年第一季度还会收购另外5家，未来还会继续有类似项目来帮助投资人布局迎接这个难得机遇。
HC2 Capital在行业内的竞争优势
私募基金投资在美国已经是一个发展得相对完善的行业，但因为每家公司的投资理念都不尽相同，所以HC2 Capital也有着自己的优势。作为一家专注于公寓、养老院及学生公寓类型的房地产项目的私募基金投资公司，对产业的专注突出了HC2 Capital的专业性，而在经验和人际网络方面的准备也十分充足。另外，与同行业众多的私募公司比，HC2 Capital对国际市场的了解更加深入。如今，大部分的美国公司并没有将精力更多地放在国际市场上，而HC2 Capital的目标则是让海外投资人可以有渠道参与在美国本土且高品质的机构投资项目。因为整个团队更了解海外投资人的需求，所以不论是在语言和文化方面都会让海外投资人更加容易接受。并且，HC2 Capital的另一个专长是愿意投入更多的精力在海外投资市场，不断地帮助海外投资人了解美国房地产行业，并且为投资人提供全面且专业的资讯，从而帮助投资人做出适合的决定。
HC2 Capital的盈利模式
为了让每位投资人更加了解并信任HC2 Capital，HC2 Capital并不介意投资人了解到公司是如何盈利，而是将自己的盈利模式透明化，完全公开给客户。HC2 Capital的主要收入是来自对每个投资项目的管理费和绩效分成。管理费仅从项目的获利中收取，绩效分成只有在投资人的本金收回和投资回报超过一定的比例后才会获得。所以，HC2 Capital并不是靠收取投资人的本金或是佣金获利的，只有当所投资的地产项目成功运营时，HC2 Capital才会获得属于自己的盈利。所以，保证达到共赢，做好每个投资项目是HC2 Capital和投资人的共同目标。
HC2 Capital的领导团队
在成立HC2 Capital之前，4位合伙人曾都是达拉斯著名房地产投资公司Civitas Capital Group的核心成员。在HC2 Capital4位创立合伙人也各有不同专长，可以将他们比喻成四大金刚，各有神通。
Jim Crigler
桂詹姆
有着15年的投资管理经验，是项目谈判高手，拥有路易斯安那州立大学的金融专业理学学士学位的Crigler先生，曾任职华尔街MCM对冲基金，他多元化的背景帮助他成功和与众多开发巨头，如已上市的开发商森林城市集团（Forest City）， TCR， Wood Partner等实力开发商合作。对投资人来说，Crigler先生可以从第一步的谈判开始为投资人争取最好的投资条件和投资结构，对项目的风险进行把控。
Doug Conner
德康耐
有着9年地产投资经验，是项目分析高手，有着德州大学奥斯汀分校的工商管理学硕士学位，和8年的投资管理经验的他曾在Wells Fargo接受完整的项目分析培训，并在同银行商业地产信贷审批部门工作多年。为保障投资人的收益，Conner先生对地产的数据分析则是尤为重要的。除此以外，Conner先生擅长于多单元公寓、老年住房和混合用途场所，他在股权、优先债务和次级债务的交易上同样有着丰富的交易经验。
Gabriel Hidalgo
贺盖博
有15年投资管理经验，毕业于南卫理公会大学的商业管理专业，是法律条款和项目最终的守门员，有着超过15年的投资管理经验。Hidalgo先生曾在Beal 银行的不良资产处理部门工作多年，所以他对每一个项目都抱有“悲观神经质”的态度，在处理项目的法律文件时可以保持严谨度和极强抗压能力，以保障在出现不测风云的时候，投资者还是可以获得最大的保障。
Tina Hou
侯利君
拥有加州大学洛杉矶分校的经济学专业文学学士学位，在国际投资者关系方面有着超过12年的丰富经验。她从UBS到摩根大通银行在金融机构工作多年，在商业领域的独特视角和对市场的敏锐度使得这个团队更加完整。她的高度责任感和正直的性格让她赢得了所有合作方的认同和信任，过去6年她成功的为众多项目筹资接近5亿美金，所以是HC2的秘密武器。
HC2 Capital, LLC

地址：8235 Douglas Avenue, Suite 818
Dallas, Texas 75225
电话：214.217.7808
邮箱：[email protected]
网站：www.hc2capital.com
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