从为结婚买房
到为买房结婚
再到为买房离婚
房子
成了多少人

跨不过去的那道坎儿
电视里的专家天天喊着
楼市泡沫终会破裂
不断上扬的购房成交率和成交价
却又给每个想买房的人一瓢冷水
那到底
一线城市的房价会下跌吗？
中国会重蹈香港、日本、美国的覆辙吗？
别再听中介瞎忽悠了
静下心好好看看这篇文章吧
[本文内容授权来源自苏悦荟；作者：陈友华，南京大学社会学院教授/博士生导师；转载请联系原作者；封面图来自于粉丝youyou；喜欢“图解金融”就把我们置顶吧。]
本文目录
1. 房地产业发展与中国当前的经济形势
2. 中国房地产市场形势及其被赋予的使命
3. 房地产市场有没有泡沫？
4. 房地产发展规律与居住隔离
“我们的世界中，真正短缺的不是资源，更不是美德，而是对现实的理解和把握。”
——保罗·克鲁格曼
曾经成功预言了亚洲金融危机和美国次贷泡沫的美国诺贝尔经济学奖得主保罗·克鲁格曼的名言，同样适用于房地产市场：房地产的世界中，真正短缺的不是资本，权力，关系和土地这些资源，更不是美德，而是对现实深刻的理解和把握。本文整理了陈友华教授刊发在《探索与争鸣》2016年第5期的文章，与各位分享陈教授的真知灼见。
房地产、城市化的本质是资源的集聚
房地产和城市化本质上是资源的集聚。可以把资源划分为三种基本的类型：政府资源、市场资源与社会资源。社会资源相对于政府资源与市场资源而言要少得多，可把政府资源与社会资源合并称之为公共资源，主要由政府掌控。因此，有两股资源配置的基本力量：政府和市场。
市场在资源配置时以效率为准则，其结果是市场资源的聚集。公共资源配置在不同类型国家相差很大，按照公平与效率取向配置公共资源，可把政府划分为两种基本类型：社会型政府与市场型政府。西方国家政府多属于社会型政府，而中国则属于典型的市场型政府。
社会型政府在公共资源配置时遵循公平优先兼顾效率的原则，在公共产品与公共服务均等化理念指导下的公共资源不仅是分散配置，而且更倾向于社会经济发展相对滞后的地区。市场资源与公共资源配置方向不尽相同甚至完全相反，但最终还是市场在资源配置中逐渐占据上风，其结果是缓慢的大城市化，详见图1。
图1  社会型政府国家的资源配置与城市化道路
社会型政府主导下的房地产市场，以较为缓慢的房地产长周期为特点，例如霍伊特在《芝加哥房地产百年》中对1830-1933一百年间芝加哥房地产市场的研究发现房地产业的高峰平均间隔为18年。诺贝尔经济学奖得主库兹涅茨在《生产和价格的长期运动》（1930年）中的研究发现存在以人口和财富为驱动的建筑业周期，平均间隔为18-20年。哈里森基于英国美国和欧洲200多年房地产发展史的研究，认为存在18年的哈里森房地产周期，目前依然在起作用：哈里森的模型表明：房价会先上涨7年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后再经历5 年的快速上涨，再之后是2年的疯狂（哈里森称这两年为“胜利者的诅咒”）。最后是历时4 年左右的崩溃。
市场型政府在公共资源配置时遵循效率优先兼顾公平的原则，其结果是公共资源的聚集，市场资源与公共资源配置的同方向叠加，其结果是快速的大城市化，详见图2。
图2  市场型政府国家的资源配置与城市化道路
市场型政府主导下的房地产市场，其特点是周期短，波动剧烈。香港房地产市场的周期长则10年短则3-5年，98年金融危机时房价下挫接近70%，遭遇膝盖斩。中国内地的房地产市场，主流观点认为存在三年（40月）的短周期，2016年7月更有中金公司宏观组的研报预测，内地房地产三年短周期变两年。
房地产业发展与中国当前的经济形势
房地产业发展与整个经济形势紧密相连。要理解房地产业的发展，有必要对当前的经济形势进行分析。2015年中国经济年增长率为6.9%，无论从理论还是从全球区域比较看，这一经济增长速度都属于较快的。
但为什么中国不高兴，甚至还充满了担忧，主要原因有二：一是人们使用用电量、货运量等数据对中国的经济增长进行估算，估算结果低于国家统计局公布数，据此认为国家统计局高估了中国的经济增长速度。中国经济增长率究竟是多少，可能谁也说不清楚。
二是2015年不仅是1991年以来中国经济增长速度最慢的一年，而且经济增速下滑的趋势未能遏制住。经济失速与政府和企业债台高筑成为当下中国的基本国情。中国目前究竟是进入经济增速换挡的新常态，还是处在深刻的经济危机中，可能更多是后者。
中国经济增长原动力及其枯竭
       中国经济增长的动力源自何处？以往习惯性地有“三驾马车”之说，现在经济增速下行，又有“三期叠加”之辩。但以往的研究几乎都忽略了一个基本的事实，政府才是推动中国经济增长的发动机，而“三驾马车”仅仅是政府推动经济增长所使用的具体手段（见图1）

图3  中国经济增长的原动力
       改革开放以来，以经济建设为中心实际上演变成为GDP主义，在GDP考核指挥棒下开启了地方政府间的经济竞赛，各级政府积极作为、甚至过度作为与乱作为，铸就了中国改革开放以来经济高速增长的辉煌。而在当下的时代背景下，作为经济增长主发动机的地方政府不作为，即便作为经济增长次发动机的中央政府再如何努力，也多于事无补。因此，近年来中国经济增速下行是必然的。仅从“三驾马车”或“三期叠加”解释中国经济增速下行是存在严重缺陷的，还需要政治经济学的视角。
中国经济增长“新”动力
       在经济失速情况下，中央政府先后推出了创新创业、激活股市与房地产去库存三大举措。就业乃民生之本。但创新和创业本应属于小众而非大众行为。来自中产阶级家庭的年轻人、特别是大学毕业生在政府大众创业和万众创新口号的鼓舞下，在马云等本不可复制典型的“引路”下，在“只要你努力，就一定能成功”的鼓噪下，抑制不住追求成功的冲动而携父母积存的财富一头扎进创业创新大潮之中。然而，创新创业对经济增长的促进作用不是一蹴而就的。短期来看，创新创业对经济增长的促进作用微乎其微。创业的年轻人、特别是大学毕业生在烧完父母的钱后，多铩羽而归。

激活股市，通过推高上市公司股票价格，将企业债务、特别是国企债务转嫁出去，由普通股民承担，成为2015年中国股市的一个“局”。但由于某些特殊原因，缺少经济基本面支撑的本轮股市“大牛”行情大戏戛然而止。通过启动股市转嫁债务的努力半途而废。
在此情况下，房地产去库存与依靠房地产带动中国经济增长便成为发生在中国当下的最急切努力。
中国房地产市场形势及其被赋予的使命
2010年中国人口城市化率已达到50%，自此中国的城市化发展已经进入下半场，在乡城人口迁移减少与城市化进程减缓的同时，城市内部城与城之间的人口迁移却在增加，具体表现为中小城市人口向大城市的迁移，结果是在中小城市人口的滞涨甚至绝对减少的同时大城市人口持续膨胀。

伴随着人口迁移流动与城市化出现新的特点，自2010年以来中国房地产市场也开始出现严重分化，一线与少数热点二线城市房地产市场原本不存在多大的去库存压力，甚至还出现供不应求，而非热点二线城市与大部分三四线城市房地产库存很大。
始于2014年的本轮房地产新政，投资投机资金开始进入一线与少数几个二线城市，促使其房地产市场率先启动，房价上涨。在财富效应驱使下出现虹吸效应，进一步刺激一线与少数热点二线城市房价暴涨。与此同时，三四线城市房价非但没有出现上涨，甚至部分还出现下跌，房地产去库存压力很大或较大。中国当下的房地产市场可以用“冰火两重天”来概括。
中国房地产业被赋予的使命
房地产又成为拯救中国经济的救命稻草。于是，我们便看到鼓动农民工进城买房。但现在的基本问题有二：一是农民工在家乡多有住房，进城购房也没有什么实实在在的“好处”，因而进城购房意愿并不强烈。二是即便农民工想进城买房，多也支付不起高昂的购房费用，而银行又多缺少对农民购房的政策支持，农民贷款难早已成为中国的常态。靠穷人去买房，去化解房地产库存，去拯救中国经济无异于痴人说梦。最终明白一个道理：只有富人能拯救房地产。
于是乎，始于2014年的房地产新政都是围绕如何扫清购房障碍而展开的，如绝大多数限购限贷城市限购限贷政策的取消、降低首付款比例、降低购房交易费用等。在货币超发与实体经济不振，民间资金保值增值需求强烈而渠道又异常狭窄情况下，民众只能投资于一线与部分二线城市的房产，以实现资产保值增值。
本希望通过房地产刺激政策，促使一二线城市房价上涨，从而形成财富效应与羊群效应，带动三四线城市房地产去库存。但出乎预料的是：房地产刺激政策导致一线与部分热点二线城市房价暴涨。于是，上海、深圳等一线城市与南京、苏州等热点二线城市又仓促出台了楼市调控政策，以遏制这些城市房价过快上涨的势头。但政府同时又非常担心抑制一线与部分热点二线城市房价上涨措施用力过猛，导致房价滞涨甚至下跌。因为一旦一线与部分热点二线城市房价出现滞涨甚至下跌，财富效应和羊群效应随即消失，三四线城市房地产去库存将更为困难。
因此，对一线与部分热点二线城市房价调控的本意绝非是把这些城市的房价打压下去，而只是希望房价能温和上涨。这一愿望能否实现，有待时间的检验。
房地产市场有没有泡沫？
我们习惯性地用房价收入比、租售比、房地产市值和GDP之比等指标来测度房价是否合理及是否存在泡沫等。然而，购房行为一旦发生，房价就被锁定，以后支付的房价是固定基数附加利息，但收入却是变动的。在一个居民收入与房价相对稳定的社会，上述指标较有意义与分析价值。但对经济与居民收入均处在快速增长中的中国而言，房价收入比高于发达国家的水平存在一定合理性，简单地套用西方发达国家的标准存在问题。
度量指标
鉴于常用的房地产价格测度指标的局限，有必要构建新的测度指标，通过对新指标的分析，以提高对房地产的认识。在此，笔者构建一个新指标：购房发生率。

Ht为（t,t+1）内一手房销售套数
F(x)为x时的家庭总户数。
其含义指一定时期内家庭购房事件的发生频率。
之所以未将二手房交易纳入其中，在于二手房是零和交易，社会上的房产不会因此而增加。以2015年以来房地产市场异常火爆的南京为例，2007-2014年南京市户籍人口年均购房发生率为4.36%，即年均23户家庭中才有一户购买新住宅，详见表1。

考虑到南京市商品住宅中大约半数被没有南京户籍的人买走，南京市年均大约50户家庭才购买一套新住宅。由此可见，购房与其他消费行为不同，不仅是一个发生频率很低的事件，且是一个家庭行为，举全家几代人之力在城市购房并不鲜见。而房价也不是由家庭户均收入支撑的，而是由少数买房者的支付能力支撑的。而中国居民的收入不透明、灰色收入占比较大（高收入者的收入被严重低估）且贫富悬殊，因而更可能存在对中国家庭购房能力的系统性低估。
参照样本
除了鄂尔多斯、温州等个别城市以外，中国的绝大部分城市都没有经历过一个完整的房地产市场周期，因而只能以经历过多轮房地产市场周期的国家作为参照，才有可能估算出中国的房地产市场是否存在泡沫、泡沫程度以及何时破裂等。
无论从国土面积、还是从人口规模角度衡量，中国都是一个巨型国家，中国的人口不可能像人口与国土面积相对较小的英国、法国、日本与韩国那样出现单核集聚，而应该出现多核集聚，一线城市则应是中国各区域人口的集聚中心。
因此，一线城市的房价以纽约为参照样本，而其他城市的房价以区域内一线城市（区域内首位城市）为参照样本是比较合适的。当东京、香港两个亚洲城市的房价达到纽约房价的至少4倍时房地产市场泡沫才开始破裂。尽管自2015年以来北上深的房价又一次出现暴涨，但目前北上深的房价与纽约基本持平。
如此看来，北上深的房价不仅处在比较安全的区域，而且房价仍处在上涨的半山腰。而三四线城市的房价原本多不是很高，这些城市也就无所谓房地产泡沫破裂之说。三四线城市房价下跌不是因为这些城市的房价高，而是因为这些城市缺少必要的就业机会和相对合理的公共资源与收入，导致其对人口的吸引力下降甚至出现人口外流，最终造成了房价下跌。可见，仅依据房价高低而判断是否存在泡沫与泡沫程度是有失偏颇的。
房地产发展规律与居住隔离
每一座城市的政府与民众都希望房地产市场繁荣，但房地产市场发展不只取决于政府与民众的美好愿望，而有其内在的发展规律。房价涨跌是一个资源现象，这些资源可以是人口、土地、资本等。资源持续导入地区，房价最终将上涨；资源持续导出地区，房价最终将下跌。资源向大城市聚集进而大城市化是工业社会与后工业社会发展的客观规律，而房地产因城市而生，因资源的集聚或流失而繁盛或衰败。从某种意义上来说，只有大城市才有房地产，资源的导入会导致房地产市场的兴盛，而资源的流逝将导致房地产市场的衰败。
房价涨跌究竟是一个什么现象？
不同类型的资源对房价涨跌的影响是很不一样的。房价的涨跌，短期看是一个货币现象，中期看是一个土地现象，长期看则是一个人口现象。本轮一线与少数热点二线城市房价暴涨是一个货币现象。货币超发与资本逐利本性驱使全国资本集中流向一线与少数几个热点二线城市的房地产市场，必然推动房价上涨。在一线与部分热点二线城市，房产已经由居住属性逐渐演变成居住与投资双重属性。
房价上涨与居住隔离
伴随着一二线城市房价的大幅度上涨，政府对老城区改造的成本与难度急剧加大。在此背景下，政府对老城区改造的热情大大降低，改造进度大大减缓，甚至失去旧城改造的动力。早年建设的普通居民住宅在今天看来多属于“老破小”之列，严重影响居住品质。
在老城区改造“难望”情形下，伴随着城市的大规模建设，中上阶层人群开始逐渐从老城区逃向新城区。一方面，资源数量及其掌控能力因人而异；另一方面，资源随人走，包括教育、医疗等在内的资源逐渐由老城区流向新城区，结果是早期没有抓住低成本机遇进行老城区改造的区域塌陷与新城区的崛起，中上社会阶层逐渐向新城区聚集的同时，中下阶层逐渐向老城区与郊区聚集，而房价演变成为市场经济条件下社会阶层空间区隔的内在机制，城市内部各社会阶层的居住隔离由此产生，并愈演愈烈。

图4  城市人口空间分布新格局
图4展示了住房市场化改革与城市快速扩张背景下的城市人口空间分布新格局：老城区的中下社会阶层居住区、新城区的中上社会阶层居住带与郊区的中下社会阶层居住带。当然，在三大居住区域内部，也零星地分布着与本区域居住区社会阶层不相一致的居住小区（图中以“○”标出）。
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