北上广深房价集体下跌？真相是什么
作者：凯风来源：房屋屋（its-home）
房价涨得越久，人们对于房价下跌的消息就越敏感。
最近，市场上传的最广的有三则消息：
一是深圳房价连续11个月下跌，从2016年9月下跌一路下行；二是北京二手房房价全面回落到去年的水平，多处无人接盘；三是北上广深等一线城市成交量集体下滑，成交面积近乎腰斩。
这些消息，看似风雨欲来。不过，在一个“震惊体”遍布的新媒体语境里，新闻越是耸人听闻，背后就越有猫腻。
一线城市房价果真暴跌了吗？全国性的大调整真要开始了吗？真相究竟是怎样？
1
先看深圳所谓的11连跌。
新闻说深圳房价自2016年9月开始下跌，已经连跌11个月。但通过数据不难发现，除了2016年9月到10月突然的一跌之外（跌去了将近6000元），从2016年10月到2017年8月这10个月，深圳房价仅仅跌了1229元，平均每个月跌去123元，相比于5.5万元的均价几乎可以忽略不计。
从2016年9月到10月，一个月跌去了接近6000元；但接下来的10个月里，仅仅跌去1229元，你觉得这样的数据正常吗？
退一步讲，即便我们认为断崖式的一跌是正常的，那么深圳房价2015刚起步时还只有2.6万元，到了2016年6月达到最高点6.2万元，涨幅高达132%。就算2017年8月回退到5.5万元，整体涨幅仍高达105%。
所以，这样的下跌，甚至连假摔都算不上，顶多只能说是高位盘整。所谓高位盘整，意味着虽然调控政策层出不穷，但当地的市场情绪并未发生扭转，卖家不愿调整卖出价，买家也未看空市场，楼市处于暂时的均衡状态。
众所周知，一手房由于限价、限签等因素，多半存在一定程度的失真，所以我们不妨对比下相对更接近真实市场的二手房价格。
从房天下提供的数据，不难看出，从2016年10月至今，深圳二手房房价非但没有下跌，反而在震荡中上行。到底哪一组数据能代表真实走势，相信不难判断。
2
再看北京二手房房价全面回落。
的确，2017年4月份之后，北京二手房房价出现回落，从最高点的6.7万元回落到2017年8月的6.3万元，回落不到8个点，但要说回落到一年前的水平，显然有些夸张。
不妨把时间推得更长一些，2015年6月，北京二手房均价是3.7万元，今年4月，最高达到6.7万元，涨幅高达81%，即便最近几个月价格有所回落，但相比于两年前，涨幅依然高达73%。
不过，相比于深圳，北京二手房的确称得上调整，但这种调整仍旧是高位盘整。背后是北京在两会期间出现恐慌式暴涨，随后当地出台了一系列楼市调控政策，包括认房又认贷、二套房首付提高到60%、商住房限购等政策。
事实上，2017年8月和9月，北京二手房成交量已经开始回暖，8月成交相比7月增长7.7%，9月份上半月的环比增幅进一步扩大。
热文推荐（点击即阅）
3
再说北上广深成交量全面下滑。
中国指数研究院公布的8月住宅成交数据显示，一线城市成交面积同比下降53.59%，北京、上海、广州同比降幅超5成。
虽然这情况看起来很严重，但其实，新房成交量这个数据已经没有多大参考意义了。
原因在于，目前对于热门一二线城市，限价、限签已经成为楼市调控标配，限价让开发商进入市场的动力减弱，供给相对不足，而限签则是直接限制新盘网签，成交数据自然存在失真。
一个自然而然的疑问是：一线城市成交量近乎腰斩，但房价为何还在高位？
背后的道理也不复杂，控制成交量很容易，但控制房价却很难。从统计上让房价不涨不跌很容易，但让实际房价保持平稳却有点困难。
其实，一二线城市阴阳合同盛行，已经说明限价政策的局限。
既然住宅价格被限制，那么开发商自然可以通过多签一份装修合同来弥补，两者之和才代表真正市场价。所以，你要付出的成本该多少还是多少，并不会因为政府限价而有所减少。一旦取消限价，统计上的房价也会出现报复性反弹，这已经被历史多次证明。
4
说几个结论：
其一，一线城市被认为是楼市风向标，一线城市走势逆转也被视为全国楼市逆转的信号。但从目前各方面的数据来看，一线城市顶多只能算是高位盘整，离真正的下跌还很远。
其二，判断楼市数据不要情绪化，也不要被一些人为控制的数据所误导。判断一个地方房价到底有没有跌，最好的方式还是走进市场，看看各方的报价与出价，这样才不容易被牵着走。
其三，要明白，历来政策调控的目的都是“保障房地产市场平稳健康发展”，所以高位盘整是允许的，微跌也是允许的，至于暴跌，在现在的环境下，至少在政治上是不可能的。
欢迎大家加入微信群，建立更深度的阅读连接。有意进群者请添加经济学人小助手为好友，再受邀入群。
小助手2▼
感谢阅读
本文仅代表作者观点，不代表本平台立场
如觉侵权，请于后台留言，我们将会在第一时间处理
热文推荐（点击即阅）
最新评论
推荐文章
作者最新文章
你可能感兴趣的文章
Copyright Disclaimer: The copyright of contents (including texts, images, videos and audios) posted above belong to the User who shared or the third-party website which the User shared from. If you found your copyright have been infringed, please send a DMCA takedown notice to [email protected]. For more detail of the source, please click on the button "Read Original Post" below. For other communications, please send to [email protected].
版权声明：以上内容为用户推荐收藏至CareerEngine平台，其内容（含文字、图片、视频、音频等）及知识版权均属用户或用户转发自的第三方网站，如涉嫌侵权，请通知[email protected]进行信息删除。如需查看信息来源，请点击“查看原文”。如需洽谈其它事宜，请联系[email protected]。
版权声明：以上内容为用户推荐收藏至CareerEngine平台，其内容（含文字、图片、视频、音频等）及知识版权均属用户或用户转发自的第三方网站，如涉嫌侵权，请通知[email protected]进行信息删除。如需查看信息来源，请点击“查看原文”。如需洽谈其它事宜，请联系[email protected]。