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美国房地产经纪人协会 (NAR) 在7月18日发布了最新的外国买家购买全美住宅房产的调研报告——2017年《美国住宅房产外国买家报告》。小乐今天对该报告的外国买家在美国购房情况以及涉及中国买家的部分，为大家进行一下简要地解读。

 1. 外国买家疯狂购买美国房产 
2016-2017年期间，外国买家在美国购房的成交额达到了1530亿美元，相比去年的1026亿美元上涨幅度高达49%。而外国买家的成交额占了美国总体成交额的10%（去年为8%），达到了历史新高。
近一年时间以来，外国买家在美国购买的房屋数量达到了28.4万套，相比去年的21.5万套上涨了幅度高达32%。而外国买家的购房数量占了美国房屋总数的5%（去年为4%）。
中国买家依旧是美国购房的主力军，购房总成交额达到了317亿美元，相比去年的273亿美元上涨了16%。紧随其后进入榜单前五名的还有：加拿大（190亿美金）、英国（95亿美金）、墨西哥（93亿）和印度（78亿）。
尽管中国买家在交易总额上连续保持四年第一，但调查发现，加拿大买家的增长速度是最快的。加拿大买家的交易总额从去年的89亿美元增长到了190亿美元，上涨幅度为历史新高的113%。
对于这个现象，NAR 的首席经济学家 Lawrence Yun 解释说：“越来越多的加拿大人选择在美国购买房产，虽然价格不便宜，但和他们的本土市场相比更可负担得起。虽然美国大部分地区的房价在快速上涨，但加拿大许多城市相比仍是小巫见大巫，尤其是在温哥华和多伦多。”
 2. 全球买家信赖美国投资环境 
经济环境影响着外国买家的购买行为，给美国房屋市场带来了机遇和挑战。在库存紧张的情况下，美国房价一直在上涨。尽管和其他市场相比，尤其是加拿大，房价增长幅度没有那么快但在去年，英国退出欧盟和国际油价暴跌等政治和经济背景影响下，美元对其他国家的货币开始走强。在宽松的货币和财政政策下，全球经济水平得以增长，美国的就业岗位的增速依然稳健，失业率降至经济衰退时期以来的最低水平。
Yun 解释说，“虽然美元相对于其他货币开始升值，房价一直稳定增长，使得他们在许多地区购房变得更加昂贵。但是外国人越来越相信，在美国生活、工作、投资是安全而有保障的。”
 3. 中国买家有何不同？ 
外居乐认为，中国买家和其他国家买家的购买差异主要集中在两个方面：购房单价高、购房区域集中。
购买单价高

外国买家在美国购买房产的平均价为53.7万美元，远超美国平均水平（27.8万美元）。而他们在美国购买房产的中位价为30.2万美元，同样远超美国平均水平（23.6美元）。
中国买家在美国购买房产的平均价和中位价分别为78.2万美元和52.9万美元，虽然较去年的数字有所下降，但和其他国家的买家相比依旧豪气冲天。
购房区域集中
根据 NAR 的调查发现，近一半的外国买家集中在美国三个区域购买：佛州、加州和得州。其中加州有71%的外国买家来自亚太地区，佛州和得州的外国买家主要来自拉丁美洲。阳光充足的佛州是加拿大和英国买家的避寒胜地；科技行业发达的加州是印度买家的最爱；文化和生活更接近本国的得州是墨西哥买家的首选。
那么，中国买家呢？超过37%的中国买家选择了加州。华人移民加州的历史由来已久，如今更是成为赴加州移民潮中的“主力军”。据美国人口调查局数据显示，中国已经取代墨西哥成为往加州输送移民最多的国家。
 4. 中国炒房团真的推高美国房价吗？ 
我们经常会听见一个对于“中国买家”的偏见：他们喜欢炒房，抬高了美国的房价。事实真的如此吗？并不是的。根据 NAR 的数字，中国买家去年在美国买房的数量一共40,572套，仅占全美房屋销售数量的0.7%，如此小的体量想把美国整个市场炒起来，有可能吗？如果把条件设定在某个城市的华人聚集区域，房价还是有可能受到影响的。
而说到目前美国房价增长的真正原因，主要是由于供需关系的紧张，工作机会、家庭和人口数量的增加，和抵押贷款利率的下降等因素共同影响。而且，外居乐之前发表的文章也提到过的，在美国想靠炒房子短期内赚大钱几乎是不可能的事。
相关阅读：《美国没有限购，但在美国炒房怎么那么难？》
近两年来，中国人的购房数量大幅度上升，而购房的均价却一直在下降，这说明了有更多的普通买家进入到这个市场中。相比中国，其他国家的买家数量也在快速增长。就连同样是中国用户海外购房热门区域的加拿大和英国，当地买家也都蜂拥而至来美国抢房。远的不说，说说咱们的邻居，这两年日本、韩国和越南的买家数量也在逐年上升。
 5. 来自外居乐的一些观察 
小乐研究了下外居乐自己的数据，包括去年网站上超过100万独立用户的访问记录和平台上2000多个成交记录。其中65%的用户来自中国，35%来自海外。我们发现一些有意思的事情：
中国买家在美国哪些地方买？
在 NAR 的报告中，中国人首选目的地是加州 (37%)，接下来是得州 (11%)，佛州 (8%) 和伊利诺伊 (7%)。从外居乐的数据看，加州（包括洛杉矶，旧金山，圣迭戈）的确是中国人在美国的第一选择，占了近三分之一。在第二名和第三名上，我们的实际数据和报告上的数字有明显出入。我们看见的是纽约加上临近的新泽西是第二名，西雅图所在的华盛顿州是第三名。得州明显落后于这两个地区，排在第四名。这个数字，小乐可以拍着胸脯说，外居乐的数字更靠谱，因为我们有几千名华人买家的真实数据。
国内买家来自于国内哪些城市？
北上广深，这四大城市占了国内买家的近一半。原因很简单，中国有海外资产配置意愿的高净值人群，主要就在这些城市。接下来就是杭州、天津、苏州、南京、成都、武汉等经济发达城市，这些城市都入选了今年新一线城市研究所发布的《2017中国城市商业魅力排行榜》。
 6. 外国买家在美国买房遇到的三大困难 
一、找不到合适的房源
目前美国房产市场上的待售房屋存量仅为4个月，远低于正常的6个月存量，呈现供不应求的局面，而外国买家还需要与美国本土买家竞争，因此，选择一个没有语言障碍，经验丰富，并且深谙外国买家需求的房产经纪人至关重要。
美国大约有46%的房产经纪人从业经验超过10年，但是1年以下经验的新经纪人比例则越来越高。如果经纪人从业时间太短，或者没有帮外国买家选房的经验，合适的房产便容易与外国买家擦身而过。

对于中国买家而言，美国大约有4万多名华人经纪人可以选择，其中40%的华人经纪人经验不超过3年。想要选择靠谱的华人经纪人，可以登录外居乐的网站，外居乐合作的经纪人平均从业经验是8年，他们对中国买家的需求有深入的了解，可以高效地完成交易。外居乐还对接了美国主要经纪人协会的数据库，每天实时更新美国11个大都市的在售房源信息，真正为中国买家解决了找不到好房源的问题。
二、难以获得贷款
大多数美国人买房时都会选择贷款，只有35%选择现金支付。而外国买家现金支付的比例高达72%。很多外国买家并不是没有充足的资金，而是想将资本优势最大化，很多美国的房子也能实现以租养贷，不会损害每个月的现金流。但是由于没有美国的信用记录和收入来源证明，外国买家贷款会比美国人困难得多。
为了帮中国买家解决贷款难的问题，外居乐目前在美国7个州为中国买家提供完善的贷款服务，（华盛顿州，加利福尼亚州，得克萨斯州，佛罗里达州，佐治亚州，马里兰州，弗吉尼亚州），最多可贷60%， 每个月的还款利息还能作为费用抵税 。
想要了解在美国贷款的更多细节，可以登录外居乐的贷款页面，只需4步即可在网上完成贷款申请流程。
三、资金转移
2015年8月后，中国外汇监管机构出台了一系列外汇管制政策，的确对中国买家在海外购房的确产生了抑制的作用。不然的话，今年中国买家在美国买房的金额增长绝不会仅仅是16%。另外，外汇管制使在美国买房的资金准备时间变长， 需要提前3-6个月就开始准备，这也大大影响了中国买家在市场上的竞争力。
明天，外居乐将为从图表方面为大家更详细地来解读这份报告，感兴趣的朋友请赶紧关注外居乐的官方微信账号噢！
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