专家讲座|在美国买房，如果不懂税后果很严重，附案例分析

作者：移民帮美国专家、达人张雪玲(Shirley)来自旧金山的硅谷，是美国注册税务、财务和遗产规划师，美国CornerStone 国际税务事务所合伙人。

首先来分析一个案例，中国大陆一位投资者，听说要分散风险，配置海外资产，于是就去美国购买了20套房产。但他并没有过多的了解美国法律，买完房产之后就置之不理，也没有进行打理。不幸的是，一年之内，他在大陆的企业破产了，不久后人就过世了，然后妈妈与儿子想到美国还有20套房产就想过去继承，但是又出现了各种各样的问题：

第一，美国的房地产每年都需要缴纳房产税。如果5年之内没有缴纳房产税，政府会对房产进行拍卖，因为税是政府收缴。

第二，同时拍卖房产时如果有增值，房主还要缴纳增值税。

第三，这位中国投资者，作为一个外国人在美国的遗产税免税额只有6万美元，也就是说，20套房产拍卖所得的钱，减去6万美元后，其余的钱都要交遗产税，遗产税最高是40%。

由此可以看出，如果不懂美国的税，后果有多严重。

那么，在美国都有哪些税的问题？

首先你要了解，美国分为居民和非居民，两者的区别就是在税收上有一些不同。

什么是美国纳税居民和非居民呢？

居民：凡是美国公民、拥有美国绿卡或者在美国居住超过183天就成为美国的纳税居民。

183天加权计算方式：今年在美国天数（至少31天）+去年在美国天数的1/3+前一年在美国天数的1/6，计算结果超过183天就成为美国税务居民，你全球的收入都要在美国纳税。

非居民：不满足以上条件，但是有来自于美国的收入，那么只有来自于美国的收入才需要在美国纳税。

很多人会说，美国全球征税非常可怕。但从2009年起，我们专门为新移民做税务资产规划后发现，其实很多新移民根本没有交多少税，大多数人是不交税或者只交一点税。甚至有一些移民在美国报税两三年之后表示能不能多交税，担心资产大、房子大，会被美国税务局查帐。

美国的所得税是把你的收入加在一起，除去各种各样的抵扣，最后才是你需要缴纳的所得税。然而满足了一定的条件，不但可以抵扣甚至还可能得到返税。只要不作假，在移民前提前做税务规划，移民后就可以享受到各种福利。

在美国，缴税最多的大部分是中产阶级，富有阶级和穷人则拿着中产阶级缴纳的税去享受。

除了所得税，还有赠与税和遗产税。美国对居民和非居民的赠与税和遗产税是有不同的。

如果是美国税务居民，所得税针对的是全球的收入，遗产税和赠与税针对的是对全球的资产。如果是非居民所得税主要是在美国的收入，遗产也是美国的资产。赠与税只是针对美国的不动产和有形资产，无形资产则没有税的问题，

下面这张图，可能会看得比较清楚一点：

如果是美国非居民，即没有常住美国，也没有移民，那么银行的存款利息是不需要交税的，股票和基金的增值部分增值税是没有的，但分红利息会跟居民一样需要交税。另外买房出租，租金收入也跟当地居民一样需要交税，但这方面几乎没有多少，主要原因是可以抵扣。一个比较大的折扣是折旧费，美国自住房可以折27.5年，举个例子，如果房子是以275万美元的价格购买，除以27.5，一年可以有10万美元的折旧，可以从租金收入里面抵掉。

另外，美国人寿保险不管是居民还是非居民，都是没有所得税的，增值部分不管是6倍、8倍或者是10倍、20倍，如果小孩买保险，它的比率甚至到了几十倍，都是没有所得税的问题。

当然美国的所得税是一个人性税制，比较详细的问题可以联系移民帮进行1对1的咨询。

买房，以公司的形式买还是以个人的形式买？

了解了所得税、遗产税和赠与税，那么，有人可能会想问：“如果我想在美国买房子，那是以公司的形式买好还是个人的名义买好呢”？

在美国，公司最高的税率可能达到35%或者39%。个人长期投资所得增值税的税率最高是20%，这是从税务方面的考虑。当然从责任方面考虑，就要看个人的具体情况。