中国人超级爱买房，美国全国地产经纪商协会曾表示，中国买家已经取代加拿大买家，成为美国房产最大的海外买家。对于那些打算在美国买房的人来说，提前了解相关信息是至关重要的。今天由移民帮专家张雷为大家介绍一下中美两国的购房区别。
张雷，移民帮专家，AMCC投资顾问有限公司创始人。本文版权由移民帮和张雷所有，未经批准不得转载。
美国房产值得投资吗？
美国的房子，其实涨幅空间是很有限的，在房产税等税费的制约下，房价不会大幅上涨，但是随着中国有钱人越来越注重资产配置，房子是整个家庭资产规划中的一部分，是稳定保值增值的，所以很多人会买。以前可以把钱都配置在中国，但现在人民币贬值，美元升值，在美国或欧洲买房，相当于通过房产来进行资产的全球化配置。投资美国房产的人注重的是稳定收益，每年稳定的4%、5%的收益是他们最看重的。
什么时间点去美国买房合适？
春天是美国房地产市场的一个销售集中时间点，新的一年开始是卖房子的时机。销售旺季是从7月到10月孩子升学的时候，很多家庭因为这个原因换房子，新鲜房源大量上市，可供选择。个人觉着3月到5月是很好的购房时间点，这段时间中国人买房的不多，一旦到7月放暑假后，会有大批中国学生来美国游学，家长就跟着一起来买房投资，造成房价上涨。
中美购房主要区别

中美购房的第一个区别是在美国购房可以拥有房子和土地的永久产权。中国房子的产权是70年，土地是归政府所有。在美国，你买的房世世代代都属于你的家族。每年交房产税由房屋和土地两部分组成，比如说房子一共90万，地是值60万，房屋值30万，五年之后可能地会升值，假如升值到70万，房子可能会折价，假如折价到25万，所以按95万的房价交房产税。同时，你的权益包括土地下面的和土地上面的，打个极端的比喻，假设从你家客厅下面挖下去，挖出石油，那石油就属于你。
在美国消费者是有至高无上的权益的。在中国买二手房，卖家处于比较强势的地位，在美国却完全相反，买家拥有绝对的强势地位。首先，在签订合同后17天之内，买家拥有17天的检查保护期，就是这17天之内检查出房子的任何问题可以要求无条件退款，卖家会退还定金，然后合同取消。第二个权益就是21天的估价保护期和贷款保护期，在签订合同之后如果买家想贷款，双方按照房子的价格签订合同，然后买家上银行贷款，银行肯定是按照最保守的形式去估价，当估价和购房价不一样，买家可以选择重新谈判价格或者取消交易，卖家会退回定金。在谈判的过程中卖家是不能把他的房子给其他顾客看的，也许会错过最佳销售期，所以大多数情况下，卖家都会对买家让步，根据贷款来重新谈。如果银行没有批给买家预期的贷款，买家也可以要求卖家中止合同，卖家会把定金无条件的退回。所以17天的检查保护期，21天的估价保护期和贷款保护期，在这期间买家都可以要求卖家无条件退款，甚至要求重新谈价格。
在美国，本地人贷款，基本上是需要两年的税单以及信用报告才可以贷到款。有一些贷款是针对第一年登录没有报税记录，以及外国人身份的。比如美国的汇丰，华美银行，中国信托银行，还有私人贷款公司，都是可以做外国人贷款的。他们贷款，要看你在国内的收入、存款、房产。这种贷款的利息相对来说高一点，首付要求多一点。美国可能有些人的首付只需要3%或者4%就可以，但针对外国人至少要30%，每个银行的规定不一样。贷款的利息是可以抵扣个人所得税以及累计信用分数。很多新移民即使很有钱也会选择贷款，第一是因为贷款利息比较低，第二是可以增加信用分数，第三是还可以抵扣个人所得税。
美国的贷款与中国的区别是美国贷款可以选择固定利率，可以选择5年固定、7年固定、30年固定。不管美国是加息还是降息，都是按照之前固定的利率去支付房贷，最多可以选30年固定，固定之后剩下的就是浮动利率，当然到时候如果你觉得利息不划算，可以一次性提前还掉。
买房的各种费用。买卖双方的经纪佣金都是由卖家支付，对于买家来说，只需要付购房款加上公证行的各种费用，不涉及经纪费。escrow翻译成中文可以叫做公证行，也可以叫做律师费。公证行就是第三方，在交易的时候买家把钱给到第三方的公证行，第三方公证行收到这些钱之后会先减去卖家欠的税、没有交的物业费，以及交接日之前卖家应该承担的所有税，然后把所有经纪的费用去掉，剩下的钱才能真正到卖家手中。所以并不是买家直接转钱给卖家。所有的费用都是公证行计算好之后，最后卖家收到一张支票，这是他应得的钱。
购房者需要每年支付房产税，美国每个州是不同的，约为1%-3%，由政府微调。房产税很简单，基本上可以按照成交价计算，比如说花100万购房，房产税如果是1%，那每年就交一万。房产税其实跟教育相关，因为美国的房产税大部分都是用来支付给周边公立学校的教育费用，你所交的钱对应的就是你的房子的学区建设，所以美国学区房昂贵。另外还要交建设税，建设税是交固定的金额，是某些城市才有的，一般是新房。
美国房产买卖制度非常健全，透明有保障，这个保障就是所谓的产权保险以及各种文件。产权保险是卖家要给买家买的，保证产权没有任何的污点。当一个客户从写offer，准备有意向购房，谈价格开始，所有文件都要保存，每一项都要跟客户解释清楚要求是什么，比如说卖家要给我们买产权保险，卖家要负责给我们白蚁报告，同时要负责给杀白蚁，因为美国的房子都是木头房子。同时还要提供自然灾害报告，说明这个房子不在地震带上面，有什么潜在的自然灾害的危险，还要说明过去三年房子里有没有死过人，有没有发生过不好的事情。作为买方经纪，更重要的是帮助买家去审核所有的东西，确保没有问题，尽可能的去保护买家的权益。在美国，所有的房源系统是公开的，大家的信息都是一样的。
美国购房核心因素

购房者首先要弄清楚定位。知道自己最想要的是什么。投资、教育、养老、价格等不能面面俱到，必须要有取舍。另外，要根据需求选择合适的地段。每个片区有自己不同的风格，根据自己的喜好和资金状况选择最合适的。建议花时间去想买房的地方住一段时间，有一些感性的、直观的认识，会对日后选房有很大帮助。
附：美国购房基本流程介绍
（贷款交易过程一般为30-45天，现金为10天。）
1.初步会面
a.选定买方经纪人
b.决定购买房子的区域(包括学区)及条件
c.选定贷款公司（可选）
2.审核贷款条件
a.选定贷款经纪，并查核信用分数
b.选择合适的贷款计划
c.取得贷款预准信
3.寻找理想的房屋
a. 请经纪人挑选上市屋资料
b. 可上网站查询MLS最新房源：www.redfin.com， www.zillow.com
4.找到合适的房屋
a.挑选出喜欢的房子,买主决定出价（offer)金额
b.经纪人解说购房合约并帮助填写并完善条款内容
c.发出合约书,贷款预准信，及资金证明
d.卖主对不同意事项可给回价书，买主可选择接受，或再回价
5.购房合约被双方同意接受
a.双方达成协议后，即由第三方公证公司（Escrow）进行买卖过户手续
b.订金送交公证公司(一般订金约为出价金额的3%)
c.签署过户正式文件及有关房屋各项报告
6.提出贷款申请
提交贷款公司要求的相关文件或资料，一般有头款证明、工作证明、报税记录。
7." 房屋检查保护期"（一般为17天） 完成事项
a.房检有效期内，由专业检查员检定全屋的各项状况，经纪人协助提出修理各项缺失的请求。
b.买主审查及签署如"卖主屋况表" ,"房屋周边环境" 等各项报告。
c.准备好火险保险报价
8." 贷款保护期" （一般为21天）完成事项
a.贷款银行派估价师确定房屋价值，假如估价与买卖价不同，可再次协商价格；
b.完成贷款银行各项要求资料，应在购房合约贷款保护期内获准贷款﹔
c.获准贷款后，与公证公司约定时间签署贷款文件。
9.完成过户公证手续
a.签贷款文件后，准备好头款金额以及买卖各项手续费，在过户结束日之前交付给公证公司；
b.银行放款
c.产权公司负责转让产权,并在县属登录室完成登记
d.由公证公司支付所有费用
10. 取得钥匙完成过户
a.在购房合约规定的时日取得卖主交出的钥匙，为交屋完成。
b.联系通知水、电、煤气等公用单位进行改名过户。
11．房产证
通常在结束时收到最后明细帐，内附房产证的复印件，结束后约1-3个月内，收到一张原始的房产证。
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