温哥华港湾
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加拿大最高银行监管机构表示，明年加拿大金融领域最大的风险是房地产担保贷款和抵押贷款风险。
“我们预计，较高的利率和市场波动将导致借贷成本持续上升、抵押贷款续期/再融资风险增加、消费者支出和企业投资减少，”负责监管全国银行的金融机构监管办公室（OSFI）今天（5月22日）在一份声明中说。
“有迹象表明，较高的房贷支出正在占据一些家庭收入的较大部分，导致无力偿还其他贷款和债务的借款人数量增加。”
与加拿大央行本月早些时候的金融稳定性评估相呼应，OSFI 的观察清单将家庭债务上升与批发信贷风险以及资金和流动性风险并列。
抵押贷款续约悬崖
OSFI 表示，截至 2024 年 2 月，76% 的未偿抵押贷款将在 2026 年底前到期，并警告在此期间更新抵押贷款的加拿大房主可能面临付款冲击。
OSFI 表示：“对于那些在 2020 年至 2022 年利率较低时借贷抵押贷款的房主来说，这种支付冲击将最为显著。那些杠杆率较高、抵押贷款利率浮动但付款方式固定的家庭将更强烈地感受到这种冲击。”
该监管机构表示，付款增加将导致更多的住宅抵押贷款出现拖欠或违约，因为由于续约或产品类型（如浮动利率抵押贷款）而导致付款增加的抵押贷款已经显示出更高的违约率。
OSFI 表示：“如果住宅房地产市场疲软，这可能会导致更高的违约率和更低的回收率，从而增加机构的信贷损失。”
固定付款的浮动利率抵押贷款（VRMFP）约占加拿大未偿还住宅抵押贷款的 15%，是监管机构特别关注的问题，因为其中一些抵押贷款是负摊销的，这意味着抵押贷款付款不再能支付全部利息成本或本金。
“在这种情况下，贷款机构会通过增加剩余的未偿本金来弥补亏空。”OSFI 表示：“虽然大多数机构将不足部分报告为延长的摊还期，但合同规定的抵押贷款期限不会改变，除非抵押贷款进行了再融资。”
监管机构表示：“这意味着，未投保风险抵押贷款计划的借款人将需要解决更高的未偿还本金余额，因此，有可能遭受重大的付款冲击。”监管机构还补充说，这些借款人可以选择一次性支付大笔款项，或者忍受抵押贷款每月付款的大幅增加，以恢复到原来的合同期限。
“另外，如果情况允许，借款人也可以对现有抵押贷款进行再融资，但这可能无法消除每月付款增加的情况，”OSFI 说，并补充说，如果抵押贷款利率保持较高水平，这些解决方案将给许多家庭带来财务压力。
加拿大央行本月早些时候的报告指出，在未来几年内，一些房主将面临抵押贷款续期的压力，届时月供将增加多达 60%。
自央行于 2022 年 3 月启动一系列加息措施以来，约有一半的未偿还抵押贷款的月供已经增加，而在未来两年半内续期的借款人将面临更大的月供增幅。报告显示，2025 年和 2026 年的续贷月供中位数增幅将分别超过 20% 和 30%。对于固定付款的浮动利率抵押贷款，2026 年的增幅中位数将超过 60%。
到 2023 年底，超过三分之一的新抵押贷款的偿债率超过 25%，是 2019 年的两倍。
根据加拿大央行的数据，到目前为止，加拿大的大型金融机构经受住了借款人压力上升的考验，但小型金融机构和主要以抵押贷款为主的金融机构的信贷拖欠急剧上升。
商业房地产风险
在周三的报告中，OSFI 还指出了企业信贷和商业房地产的风险问题，尤其是建筑和开发以及写字楼领域的压力不断增加。
监管机构表示：“虽然市场和核心资金流动性来源是可用的，但之前的经济衰退和压力事件表明，这些条件可能会迅速发生变化。”OSFI 还观察到，随着存款竞争的加剧，投资者和储户的行为也发生了显著变化。监管机构警告说，“这可能会吸引存款离开传统的储蓄账户。”
报告称，较高的利率、通货膨胀和需求下降使商业房地产市场承受压力，预计挑战将延续至2024年和2025年。
OSFI 表示：“CRE 市场中的写字楼细分市场正面临着更多的变化，这些变化与向混合工作环境的转变有关，导致空置率上升和资产价值下降，”OSFI 补充说，质量较低的写字楼面临着更严重的风险，而质量较高的旧物业也经历了对办公空间需求减少的压力。
与此同时，由于开发商面临不利的经济条件，建筑市场继续显示出放缓的迹象。此外，有迹象表明，工业部门在经历了一段时期的强劲增长后，正面临逆风，OSFI 表示。
监管机构表示：“由于借贷和运营成本上升，导致盈利能力下降，企业和商业信贷状况有所减弱。”“加拿大企业破产的趋势继续高于疫情前的水平。高杠杆借款人仍然特别容易受到再融资挑战的影响。”
流动性危险
作为对加拿大央行本月金融稳定报告的另一次呼应，OSFI 指出了市场上的流动性风险，因为预计全球利率将在某个时候下降。
OSFI 警告说：“利率变动......影响机构为流动性而持有的优质资产的估值，并可能降低市场在压力时期提供流动性和促进市场稳定的能力。”
该监管机构表示，对于依赖证券化作为主要资金来源的机构来说，不断变化的条件可能引发流动性风险。
“严重的信用恶化也可能对受影响机构获得批发资金产生负面影响。”
监管机构还指出了盘中流动性风险，盘中流动性是指机构在营业日内支付款项和清偿债务的能力。
OSFI 表示：“风险的近实时性可能会加剧受影响机构的流动性压力，阻碍支付系统的平稳运行。”“当市场参与者之间的抵押品调用因市场波动或特定机构事件而突然增加时，也可能引发流动性冲击。”
去年，OSFI 将房地产市场下滑风险列为金融体系面临的最大风险。流动性和资金风险以及商业房地产市场的风险也在去年的名单上。
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