（加西网综合）在深入调查 BC 省房地产行业后，加拿大税务监管机构CRA发现了 13 亿加元的未缴税款，大多数违规行为和所得税有关，其中大温地区“被确定为需要特别关注的地区”。


近年来，加拿大税务局大幅加强了对房地产的审计，审查个人交易和专业活动。

根据《省报》的报道，CRA 合规项目部门总监贾森·查伦 (Jason Charron) 最近表示，该机构发现加拿大最大的大都市中心存在“不成比例的违规行为”，其中大温地区“被确定为需要特别关注的地区”, “我们将继续关注低陆平原地区，知道那里存在违规行为。”


自 2019 年成立专门的房地产工作组以来，CRA 主要关注安大略省和BC省，增加了审计数量，发出了该机构认为应缴纳的数十亿元额外税款的重新评估通知，并征收了数亿加元并正在处罚中。

在安大略省，该机构评估 2015 年至 2023 年间房地产行业的未缴税款和罚款为 14 亿加元。BC省人口约占安大略省的三分之一，同期发现的税收违规情况几乎相同：13亿元。

这些房地产审计审查了广泛的活动和实体：非法主张主要居所豁免的房地产卖家、未报告的资本收益、居住在加拿大境外并投资加拿大房地产的人、股权转让和旨在掩盖房地产真实情况的公司结构、受益所有人以及房屋建筑商和房地产经纪人的活动。

尽管 BC 省未缴税款和罚款的总价值和安大略省的情况类似，但两个省的违规性质明显不同。在安大略省，CRA 发现的房地产违规行为大多与新房未缴纳商品及服务税 (GST) 和统一销售税 (HST) 或不适当地索取这些税收退税有关。在 BC 省，大多数违规行为与所得税有关。

CRA 提供的数据显示，该机构在 BC 省发现了 9.57 亿加元的所得税相关违规行为。2015 年至 2023 年间，房地产价值是安大略省同期 1.78 亿加元的五倍多。

CRA 表示，保密法禁止披露有关审计的信息，但在一份书面声明中表示，一般而言，与所得税相关的违规行为包括：

• 纳税人在没有明确报告收入来源的情况下购买昂贵房屋的情况

• 快速出售房屋所获得的利润未正确报告为应税营业收入

• 人们，包括非加拿大居民，未能报告房地产销售的资本收益

• 在加拿大境外赚取的未报告收入

• 房地产经纪人和开发商不遵守规定。

CRA 拒绝透露这 9.57 亿元是如何进入哪些类别的——例如，有多少与房产炒作者、开发商或非居民有关——理由是需要保护纳税人信息并维护“风险评估系统的完整性”。

CRA 在 BC 省进行的所得税相关审计数量，2015 财年开立的 114 份审计档案和去年开立的 1,089 份审计档案相比，房地产增长了近 10 倍。

该机构所称的“审计评估”也相应蓬勃发展，即尚未缴纳的税款和征收的罚款的总价值。和BC 省相关的所得税相关审计评估2015 年至 2017 年间的两个财年，房地产年均价值为 640 万元，最近两年期间，年均房地产价值猛增至 1.551 亿元，增长了 2,300%。

加拿大 2019 年联邦预算包括在五年内为 CRA 提供 5,000 万加元，用于建立一个房地产工作组，并配备专门的审计团队。上个月，2024 年预算将未来五年的资金增加至 7300 万元。

UBC大学尚德商学院副教授汤姆·大卫杜夫 (Tom Davidoff) 表示，这项工作似乎“物有所值”。他指调查结果显示，该行业“显然”存在某种税务违规问题。

BC省城市经济和房地产中心主任大卫杜夫表示，多年来，许多BC省民众都被“敲响警钟”，警惕有人在房地产交易中偷税漏税。

Davidoff 于 2022 年与人合著一篇发表在《加拿大税务杂志》上的论文，该论文研究了大温地区前 5% 中位价值为 370 万加元的房屋，而这些中位业主缴纳的所得税仅为 15,800 加元。作者写道这是所有北美城市中房产价值和所交的所得税的相关性最低的，并得出结论：“大温地区的大多数豪华住宅似乎都是用来自加拿大纳税收入以外的来源财富购买的。”

考虑到这些早期的调查结果，大卫杜夫表示 CRA 最近对 BC 省的审计是有道理的，房地产揭露了所得税“欺骗行为”。

加拿大税收公平协会发言人艾丽卡·夏纳（Erica Shiner）在一份电子邮件声明中表示：“避税仍然是许多行业的一个问题，每年使加拿大人损失数十亿元的收入。”
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