温哥华一名公寓业主在转让出售协议撤销后，保留了她的昔日朋友在退出学医前支付给她的30多万加元购房款，BC省最高法院裁定她有权这么做。
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根据5月10日发布的裁决，王女士（Wang，音译）和李女士（Li，音译）是"多年的朋友"。在李接手王购买的一套正在开发中的公寓楼花单元的协议破裂后，她们的关系"以充满敌意的方式结束"。
李起诉王，声称双方从未达成任何协议，她支付的340,188加元应被退还。李还曾指控王存在欺诈性虚假陈述，但在庭审开始时撤回了该指控。
王提出反诉，声称李违约，无权获得退款。她还声称，违约行为造成了超过20万加元的损失，并请求法院命令李向她支付这笔款项。
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BC省最高法院法官Nitya Iyer在很大程度上做出了对王有利的裁决，驳回了李的指控，并允许王保留李支付的购房款。
由于李毫无根据的欺诈指控，法官还判给王一笔特别费用。但法官拒绝了王提出的违约赔偿金，裁定王没有采取任何行动来减轻这些损失。
房产和购买协议
根据法院判决，涉案的Reside公寓单元位于温哥华Cambie Corridor的458 W. 63rd Ave.，开发商Marcon于2019年底竣工。
根据BC省评估局（BC Assessment）的信息，王的单元有三间卧室和两间浴室，居住面积为1258平方英尺。2024年的评估价值略高于160万加元。
李接手购买的协议是在2017年底达成的，当时大楼仍在建设中。该协议采取了"转让销售"的形式，即买家签订购买房地产的合同，然后在交易完成之前将其在合同下的权利转让给另一个买家。
法院判决解释说，王和李在上海都有家庭，并且过去曾住在那里。2017年，王在上海照顾母亲时，李拜访了她，当时王提到她刚刚在温哥华购买了一套预售单元。
虽然判决中使用了"购买"一词，但明确指出王实际上并不是签署预售合同的人，她的侄子王先生才是签署人，而合同规定的定金由王先生的母亲萧女士支付。
"预售合同明确规定，王先生有权在竣工后将预售单元转让给姑姑王女士，且无需支付额外费用，"判决书写道，"王女士要求侄子代她购房，并要求萧女士支付预售合同规定的款项，原因是他们都在温哥华，而她当时在中国。"
根据裁决，李和王在上海会面期间，李表示有兴趣购买该房产，王同意将合同转让给她，而不收取任何转让费，"因为她们是朋友"。
接下来的安排是，萧女士先代表王向开发商Marcon公司付款，然后李代替王向萧女士还钱。因为王是三人中唯一通过她的侄子对该物业有合同利益的人。
"在2018年9月至2019年1月期间，李决定不再继续收购预售单位，"判决书写道。"2018年11月，萧女士通知李，第三笔定金将在12月到期。双方就此进行了几次沟通。最终，李没有支付第三笔定金。萧女士代表王支付了这笔钱。"
根据判决书，2019年1月，李来到王在上海的家中，两人发生了"激烈争吵"。
李要求王退还她已经支付的购房款，但王拒绝了。
"这次事件标志着两人友谊的结束，"裁决书写道。"在那之后，李和王大约一年都没有再联系。"
法庭示意图 图源：provincialcourt.bc.ca
谁违反了合同？
李索赔的主要论点是，双方从未签署过由她接手购买公寓的合同，或者即使有合同，违约的也是王。
法官通过审查双方之间的微信聊天纪录得出结论，双方确实达成了具有约束力的协议，即使从未正式签署一份书面文件。
判决书中写道："在她们长期友好关系的背景下，李于2018年3月2日明确表示她想要接手这套房产，并同意任何付款条件，这构成了一个具有约束力的协议。"
"基本条款包括双方的身份、确定预售单元为房产以及购买价格。李向萧女士偿还3月和6月的定金，是支持双方客观上有意达成具有约束力合同的后续行为。"
法官在得出这一结论后，认定李"拒绝履行"合同。
根据判决书，"拒绝履行"合同在法律上是指以"实质上违背合同目的"的方式违反合同。
李争辩说，王没有及时将合同转让给她才是拒绝履行合同，但法官认为没有足够的证据表明转让的时间是协议的关键条款。
判决书写道："尽管在第三笔定金到期日之前进行转让是转让协议的一项条款，但这并不是一个足够重要的条款，不足以使违反该条款构成违约。"
相反，法官认为，李拒绝继续支付任何款项并要求退还她的钱，构成违约行为。
判决书中写道："如果买方通过转让协议等方式对房产进行部分付款，但随后又拒绝履行合同，那么卖方有权保留这些付款。"
因此，法官裁定，王有权保留李为购房支付的340,188加元。
法官驳回了王声称因李退出转让协议而造成的233,749加元损失的索赔要求。法官认为王没有做出任何努力来减少这些损失——比如出租该单元。
判决书写道："王未能证明她所主张的与抵押贷款利息、物业管理费、地税、房屋保险费和投资收益损失有关的费用，无法通过她本可以从租金收入中获得的收益来弥补。"
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