温哥华港湾
（微信ID：bcbaynews）
在对BC省的房地产行业进行深入调查后，加拿大税务监管机构发现了 13 亿加元的未缴税单。
近年来，加拿大税务局（CRA）大幅加强了对房地产的审计，对个人交易和专业活动都进行了仔细检查。
CRA合规项目总监杰森-查伦（Jason Charron）最近表示，该局在加拿大最大的大都市中心发现了“不成比例的违规行为”，其中大温哥华地区“被确定为需要我们特别关注的地区”。“我们将继续关注低陆平原地区，因为我们知道那里存在违规行为。”
自 2019 年成立专门的房地产工作组以来，CRA主要关注安大略省和BC省，增加了审计数量，发出了该机构认为应缴纳的数十亿额外税款的重新评估通知，并征收了数亿加元的罚款。
在安大略省，该机构在 2015 年至 2023 年期间对房地产行业未缴纳的税款和罚款进行了 14 亿加元的评估。BC省的人口约为安大略省的三分之一，同期发现的不合规税款金额几乎相同：13 亿加元。
这些房地产审计涉及广泛的活动和实体：非法申请主要居所免税的房产卖家、未报告的资本收益、居住在加拿大境外但在加拿大投资房产的人、旨在掩盖房产实际所有人的股份转让和公司结构，以及房屋建筑商和房地产经纪人的活动。
虽然BC省和安大略省发现的未缴纳税款和罚金总值相似，但两省的违规性质却明显不同。在安大略省，CRA在房地产领域发现的大多数违规行为都与新房未缴纳的商品及服务税 (GST) 和消费税(HST)有关，或者与不当申请退税有关。在BC省，大多数违规行为与所得税有关。
CRA提供的数据显示，2015 年至 2023 年间，该机构在BC省的房地产中发现了 9.57 亿加元与所得税相关的违规行为，是安大略省同期发现的 1.78 亿加元的五倍多。
CRA表示，保密法禁止公开审计信息，但该局发出了一份书面声明，称一般来说，与所得税有关的违规行为包括： 
  • 纳税人在没有明确报告收入来源的情况下购置昂贵的房屋
  • 从快速炒房中获利，但未正确报告为应税营业收入的情况
  • 包括非加拿大居民在内的人未报告出售房地产的资本收益
  • 未报告在加拿大境外赚取的收入
  • 房地产经纪人和开发商的违规行为。
CRA拒绝透露这 9.57 亿加元具体分为哪几类--例如，有多少是与炒房者、开发商或非居民有关，理由是需要保护纳税人信息并保持“我们风险评估系统的完整性”。
从 2015 财年开立的 114 份审计档案到去年开立的 1089 份，CRA 对BC省房地产进行的所得税相关审计数量增加了近 10 倍。
该机构所谓的“审计评估”也相应激增，“审计评估”指的是仍未缴纳的税款和罚款的总和。在 2015 年至 2017 年的两个财年中，与BC省房地产相关的所得税审计评估平均每年为 640 万加元，而在最近的两年中，平均每年的审计评估额猛增至 1.551 亿加元，增幅高达 2300%。
加拿大 2019 年的联邦预算包括在五年内为CRA拨款 5000 万加元，用于成立一个房地产特别工作组，下设专门的审计小组。上个月，2024 年预算将未来五年的资金增加到 7300 万加元。
UBC商学院副教授汤姆-大卫多夫（Tom Davidoff）说，这项工作似乎“物有所值”。他说，研究结果表明，该行业的纳税合规性显然存在某种问题，“但我们不知道的是，现在的问题有多大......如果存在问题，而且他们解决了，那就太好了。”
多年来，许多BC省居民一直在谈论人们如何通过房地产交易来逃税，他表示，最近的打击行动可能不会使BC省的住房价格大幅下降，“但这是真金白银，让它回到本该属于它的地方肯定是有用的”。
大卫多夫与他人合作撰写了2022年发表在《加拿大税务杂志》（The Canadian Tax Journal）上的一篇论文，该论文研究了大温哥华地区5%的顶级住宅，其中位数价值为370万加元，而中位数业主缴纳的所得税仅为1.58万加元。作者写道，这是北美城市中房产价值与所得税缴纳相关性最低的城市，并得出结论：“大温哥华地区的大多数豪宅似乎都是用加拿大征税收入以外的财富购买的。”
考虑到之前的这些发现，大卫多夫说，CRA最近对BC省房地产的审计发现了所得税“骗局”，这是有道理的。
大温哥华房地产经纪人协会和BC省加拿大住宅建筑商协会的代表都表示，他们没有从会员那里听到任何有关 CRA 最近活动增加或变化的消息。
非营利性税务政策倡导组织“加拿大人促进税务公平”（Canadians for Tax Fairness）表示，欢迎CRA “采取更多措施，确保房地产行业遵守税法，我们鼓励政府为CRA提供充足的资金，以便他们能够开展工作。”
加拿大税收公平组织发言人埃里卡-希纳（Erica Shiner）在一份电子邮件声明中说：“避税仍然是许多行业存在的问题，每年给加拿大人带来数十亿加元的损失。”
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