来源：凤凰网财经
5月17日，中国房地产迎来历史转折点。
上午，全国切实做好保交房工作视频会议在北京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰在会议上表示，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
随后，央行等部门连发3条通知，调整个人住房贷款最低首付款比例，以及商业性个人住房贷款利率政策：对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。商业性个人住房贷款利率方面，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
下午，国务院新闻办举行政策例行吹风会，住房城乡建设部、自然资源部、中国人民银行和国家金融监督管理总局负责人将对房地产最新政策部署作出解释。介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况。
央行：将设立3000亿保障性住房再贷款 期限1年可展期4次
央行副行长陶玲表示，央行将设立3000亿保障性住房再贷款，利率1.75%，期限1年，可展期4次。发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，收购已建成未出售商品房，用作保障性住房。中国人民银行按照贷款本金60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。
由人民银行提供低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房。由人民银行提供低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房。
住建部：商业银行对合规“白名单”项目应贷尽贷
住房和城乡建设部副部长董建国表示，，保交房工作重点包括：一是打好商品住房项目保交房攻坚战。按照市场化、法治化原则，分类处置在建已售未交付的商品住房项目，推动项目建设交付，切实保障购房人合法权益。二是进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。城市政府推动符合白名单条件的项目应进尽进，商业银行对合规白名单项目应贷尽贷，满足在建项目合理融资需求。三是推动消化存量商品住房。城市政府坚持以需定购，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房，用作保障性住房。四是妥善处置盘活存量土地，目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式，妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用。董建国表示，下一步住建部将会同有关部门认真贯彻落实中央政治局会议精神，按照国务院部署要求，切实做好保交房各项工作，推动项目按时保质交付，切实保障购房人合法权益。
金融监管总局：对“白名单”项目采取新增贷款、存量贷款展期等方式支持
金融监管总局副局长肖远企表示，对不同所有制房企的“白名单”项目一视同仁，在控制风险的前提下，可采取新增贷款、存量贷款展期以及发放并购贷款等方式，予以融资支持。贷款金额要与项目建设周期匹配，要覆盖项目建成交付，资金一定要把“白名单”项目执行交付，切实保障交房。对“白名单”项目单独建账核算，封闭运作管理项目资金，项目资金严禁挪作他用。银行要严格审查信贷资金用途和流向。
肖远企表示，近期将发布《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用满足房地产项目合理融资需求的通知》，建立健全城市房地产融资协调机制。融资协调机制是由城市政府主要负责同志任组长，分管城建住房和金融的副市长为副组长，相关部门及金融机构为成员单位，组建工作专班，开展集中办公。城市协调机制主要是汇总辖内房地产项目情况，按照条件和标准审核“白名单”项目，对于暂时不符合条件与标准的项目，要督促有关各方加大整改力度，切实解决相应问题，使其符合“白名单”的项目条件和标准。“白名单”由房地产项目公司自愿申报，所在城市的区县预审并提出名单。城市协调机制组织甄别审查，符合条件与标准的纳入“白名单”，不符合条件与标准的要实施整改，推动问题解决，形成闭环管理机制。另外，城市协调机制要负责优化预售资金监管流程，合理确认预售监管资金的额度。同时，要压实房地产企业和房地产项目公司的责任。
自然资源部：收购土地用于保障性住房项目的可通过地方政府专项债券等予以资金支持
自然资源部副部长刘国洪表示， 自然资源部准备出台政策，明确支持地方政府以合理价格收回企业无力继续开发的闲置土地，或者收购司法以及破产拍卖中流拍的土地。这些土地收回、收购以后，用于建设保障性住房，还可以用于建设公共配套服务设施，改善周边住宅配套条件等。具体的政策中，有多项支持措施。
一是加大资金支持。建立可持续的资金保障机制，对于收回、收购的土地，用于保障性住房项目的，可通过地方政府专项债券等予以资金支持。
二是给予税费支持。对于收购已经建成的商品房，以及收回、收购存量土地，用于保障性住房建设的，经市、县人民政府确认以后，可以按照现有规定，享受保障性住房税收优惠政策。
三是简化工作流程。对于收购已建成商品住房或者收回、收购存量土地用于保障性住房的，市、县政府在批准收回时一并同意划拨土地，实行“收回——供应”并行办理，土地使用权权利性质可以根据批准文件变更登记为划拨土地。
同时，政策也对地方明确了要求，收回、收购土地应当量力而行，统筹考虑项目收支平衡，不增加政府隐性债务风险。
专家解读购房首套比例降至15%新政
根据政策，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
此外，针对贷款利率，央行指出取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。中国人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制。银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有）。
对此，易居研究院研究总监严跃进指出，两部门明确，中国购房首套比例降至15%。此次政策属于中国购房历史上最宽松的首付政策，非常重磅，对于拉动市场交易具有非常明显的作用。此次政策明确，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。该政策表述非常受全国人民关注。
“过去全国购房首付比例最低为20%，但是关于继续降低，一直有反对或不同意见。但此次很显然，房贷首付比例历史性地做了下调，即降低至15%。这是历史最低的首付比例，既是按揭贷款历史上的最宽松政策，也是最近几年各类购房政策中最为宽松的政策。”
在严跃进来看，此次政策市场反馈非常强烈，和过去的限购放松、认房不认贷相比，首付比例的下调，其能级远远超过其他城市的政策。其甚至可以理解为历史上最宽松的一条政策。自然说明国家层面对于去库存和支持合理住房消费需求高度重视，其对于房贷方面的拉动、对于刚需和改善型住房的快速释放和规模性释放等都具有非常重要的意义。该政策对于房地产市场和地产股等会产生非常重量级的积极影响。
上海中原地产市场分析师卢文曦向凤凰网财经表示，这可能是有史以来最为宽松的信贷政策。相较于一线城市，二线及以下城市的政策灵活度更高，因此这些政策对二线及以下城市的影响将更为显著。
在他看来，对于房地产企业而言，这一政策无疑是利好消息，近期相关企业的股价持续上涨。但要走出困境，还是要有自己造血能力。
专家：此轮政策核心点在于“以购代建”，最大的利好是去库存
易居研究院研究总监严跃进指出，此次会议和近期传言的收购新房充当保障房房源的内容高度吻合，也说明这是近期的一项重磅利好政策。这是此次政策最核心的要点，也可以总结为“以购代建”。
他认为，此类模式响应了此前中央“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，其将库存房源的收购消化、保障房的新建工作进行了结合。其把去库存和房地产三大工程等工作有机结合，符合市场规律，也具有非常好的导向。
在严跃进来看，此次政策充分说明，近期包括杭州临安收购房源充当公租房、云南大理收购房源充当保租房等，成为近期的一项重点内容。其对于消化存量和补充增量等有积极的作用。此次政策对于高库存的城市是一个利好，此类利好在于，高库存的城市，可以利用该政策，持续推进“以购代建”工作，最大的利好在于有助于库存房源的消化。
镜鉴咨询创始人张宏伟认为，从供给端来看，根据市场去化周期来调节供地量的措施进一步优化和改善供求关系，各地也基本解除限价、在鼓励产品创新，积极推进以旧换新，满足改善型购房需求，供给端的政策对于优化市场供求结构的效应未来会越来明显；
从需求端来看，降首付降利率，提升公积金贷款额度，降低购房者门槛和成本，同时，一二手房交易的各类税费补贴和减免措施不断激活和提升市场交易的活跃度。各地也在放宽落户，人才引进等方面尤其是给予了较大的购房补贴，为市场注入了新增需求。5月以来的市场在需求端政策的影响下出现成交量的复苏。
事实上，430政治局会议之后，核心一二线的去库存政策逐步落地，央行取消首套房二套房商业性个人住房贷款利率下限，公积金贷款利率下降0.25个百分点，意味着购房者在首套、二套购房上贷款利率的会进一步降低。
对于房企端来说，张宏伟的看法是，已经出险的房企债务重组和保交楼的工作逐步推进，金融机构、AMC、地方城投、代建公司等各类机构在市场上已经探索出不同的化险模式，伴随着行业加速出清，市场买卖交易的信心尤其是一手房的信心得到重塑。
“各类组合拳在逐步落地，伴随着政策落度力度与执行力的增强，楼市去库存的力度未来也会越来越大，市场的供求关系在未来1-2年内将逐步改善，届时楼市将步入相对健康的发展轨道。”张宏伟称。
此外，针对去库存层面，张宏伟认为，为了进一步去库存，各个地方在保障性住房、保租房筹建筹备时，各地保租房平台公司（主要是城投、地方国企）更多去购买开发企业的存量商品房，或者普通百姓手中的存量房，这样既消化了市场当中的库存，也起到了快速筹建保障性住房的目的。
在张宏伟看来，对于已经出险房企的项目，其实，大部分项目要么流速慢，要么产权或债券关系复杂，要么单项目已经多重抵押资不抵债了，这些项目应该从项目的角度进行债务重组，只有重组后的项目才具备金融机构收购的价值。如果要低价收购出险房企的存量项目，只有一个方法，就是项目所在地地方政府出面，主导解决项目进行债务重组，制定时间表和责任人，按计划推进项目重组后的保交楼或低价收购做保障房。
为此，他建议，在具体落实收购存量房做保障的工作上，建议各地明确收购存量房的资金来源、收购主体、收购规模，以及收购存量房做保障房的支持政策。
“如果真的能发行特别国债来支持收购存量房做保障房，那资金到位了，就真的能形成一股强大购买力。再配合土地供应的控制，降低税费、房贷利率，那么楼市企稳也就不远了。”张宏伟称。
“低首付+低商贷利率+低公积金利率”购房时代来临？
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，一、近期，多个热点城市已经大幅度调整了首二套房贷利率下限，低至3.25%。从近期的金融数据来看，信贷增长已由供给约束转化为需求约束，即需求不足是制约信贷投放，特别是按揭贷款投放的主要原因。
他认为这背后，既有居民收入、就业、预期等基本面的冲击，更有无风险利率大幅度下行的原因。比如，近期银行无风险理财已经跌破3%，进入“2时代了”。这时候，银行按揭利率（LPR还在3.95%，最低利率为3.75%）还在3%-4%，就显得非常高了。
二、拿高的利率买一项价格下跌的资产，这是不划算的。所以，导致居民不愿意买房，特别是加杠杆买房。4月居民新增贷款-5166亿元，同比-2755亿元，连续三个月同比下滑。因此，降低按揭利率，不设下限，让按揭利率与无风险利率差距收窄，让百姓觉得，按揭买房在成本上是划算的，这是激励居民买房的重要动力。
三、更重要的是，要修复地产金融加速器效应。近期，尽管资金供给端的货币发行（M2）较为稳健，一直在7%-8%。但通缩倾向明显，社融（货币需求）负增长，M1降至阶段性低位，CPI也在低位。主要原因，就在于地产金融加速器效应减退。
事实上，近年来货币投放主要靠地产，即土地端、开发端的企业加杠杆，居民按揭加杠杆，并通过上下游产业链带动全产业链加杠杆，带动实体经济繁荣。但2022年以来，进入了逆过程，即去杠杆，从而导致货币空转。
四、降低贷款利率，降低收入乘数，意味着降低了月供，特别是在不限制利率下限以后，月供可能会大幅度降低。再加上房价已经明显下跌，未来月供对于很多人来说将从“不可支付”转移到“可支付”。
这对于年轻人、新市民买房，具有极大的激励效应。从去年以来的数据看，他们以刚需为主，主要购置二手房源，这对于促进新房和二手房源循环，去化库存和挂牌量，活跃交易情绪，稳定价格体系具有重要意义。
五、当然，具体效果取决于银行执行层面如何落地，毕竟这要求银行让利，后续预计降准、降息会相继推进，因为在4.30政治局会议上，已经明确了“要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具，加大对实体经济支持力度，降低社会综合融资成本。”
六、总的来说，全面进入降成本阶段。这种降成本，主要是针对目前房地产市场供求关系逆转，需求主体转向新市民、年轻人、外来人口，必须要从降房价、降利率、降税费等角度推进。预计，下一步住房交易的税费全面取消，进入放水养鱼、涵养税源的阶段。
七、金融政策还有组建政府性基金、组建住房银行，给市场注入国家信用，包括超长期国债、PSL，低成本（从目前的2.25%还会下降）、期限长，贷款给金融机构、购房人，鼓励前者收购房源。鼓励后者按揭买房。最终，让新市民实现住房梦，修复行业和市场动力，修复内需动力。
3000亿贷款支持地方国企收购这类商品房
专家：主要目的是鼓励更多人参与新房交易
对于央行将设立3000亿保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房的政策，财经评论员张雪峰表示，国企下场收购存量住房，主要是为了消化市场上的库存，稳定市场价格，避免过多的闲置房产对市场和经济带来负面影响。同时，国企可以将这些房产转为保障性住房或租赁住房，满足民生需求。
“不过，在目前经济形势下，需要谨慎考虑资金来源和风险问题，确保收购行为的可持续性和风险可控”，中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示。
中国房地产数据研究院院长陈晟对凤凰网财经表示，国企下场收购存量住房，更重要的目的是引导购房者从持币观望、储蓄存款的状态转变为积极参与新房市场交易，从而推动整个房地产市场的良性循环。在他看来，国有企业通过购买一定量的存量住房，也对去库存有一定的帮助，进而促进行业运转进入正常的循环轨道。
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