1. 美国房地产市场的总体情况
美国房地产市场是国民经济的重要支柱，其增加值占GDP的比重在2022年达到了13.2%。这意味着房地产行业对美国经济的影响非常显著。根据报告，美国的房地产市场在2024年有望迎来新的周期。
2023年12月，美国的住宅房地产价格同比增长了5.53％。从1971年到2023年，美国的住宅房地产价格平均增长了6.06％。最高增长记录出现在2022年第一季度，达到了19.22％；而最低记录出现在2008年第四季度，为-16.87％。
2. 美国房地产市场的具体分析
2.1. 房地产市场的周期性特征
美国房地产市场存在着明显的周期性特征，利率是影响市场的重要因素。在过去的历史周期中，每当美联储加息或降息，都会对房地产市场产生重大影响。例如，利率上升会导致购房成本增加，从而降低购房需求；反之，利率下降则会刺激购房需求。
截至5月9日，30年期固定抵押贷款的平均利率比上周下降了13个基点，降至7.09％，这标志着连续五个星期上涨后的一次下降，并达到了四周以来的最低水平。相比之下，去年同期30年期固定抵押贷款的平均利率为6.35％。“在连续五周上涨后，抵押贷款利率在一份就业报告低于预期之后略微下降，”房地美的首席经济学家Sam Khater表示。“在利率持续维持在七个百分点以上的环境下，影响了卖方和买方。许多潜在的卖方仍然不愿意挂牌出售他们的房屋，并与之前几年的较低抵押贷款利率分离，这不利于供应并使房价保持高位。这些高位的房价增加了潜在买家在高利率环境中面临的整体可负担能力挑战。”
2.2. 新屋销售与成屋销售的区别
新屋销售与成屋销售的数据可以反映出房地产市场的不同侧面。新屋销售与投资趋势相关，因为新屋销售需要建造商建造新楼盘，会产生新的投资。而成屋销售则更多地反映了存量二手房的交易情况，对地产投资的影响较小。此外，成屋销售与房价有着密切的关系，因为成屋销售占比的变化会影响到市场上的供求关系。
2024年3月，美国新建单户住宅销售同比增长8.8%，至经季节调整的年化速率693,000套，创下六个月来的最高水平，从2月份经上调后的5.1%下跌中反弹。与市场预测的668,000套相比，需求仍然强劲，尽管抵押贷款利率居高不下。销售额在东北部（增长27.8%，至年化速率46,000套）、西部（增长8.6%，至177,000套）、南部（增长7.7%，至391,000套）和中西部（增长5.3%，至79,000套）地区均有所增加。该时期内新房的中位销售价格为430,700美元，而平均销售价格为524,800美元。与此同时，该时期内有477,000套新房列出待售，按最新销售速率计算，这相当于约8.3个月的供应。
2024年3月，美国现有住宅销售量，包括独栋住宅、联排别墅、公寓和合作社在内的成交量，按季节调整的年化速率下降了4.3%，至419万套，部分回落自2月份的9.5%上涨，而市场预测为420万套。美国全国房地产经纪人协会（NAR）首席经济学家劳伦斯·尤恩表示：“房屋销售受到限制，因为利率没有发生重大变化。当前环境下，更多的库存总是受到欢迎的。”在美国四个主要地区中，销售在中西部、南部和西部地区下滑，但自2013年11月以来首次在东北地区上涨。总住房库存量为111万套，比2月份增长了4.7%，比一年前增长了14.4%。未售出的库存以当前销售速度计算，供应期为3.2个月，比2月份的2.9个月增加。现有住宅的中位价格为39.35万美元，比去年同期增长了4.8%（37.53万美元）。所有四个地区都出现了价格上涨。
3. 美国房地产市场的未来走向
根据最新的分析，美国的房地产市场在经历了之前的降温后，可能会在2024年恢复活跃。房贷利率的下调使得更多的买家心动，但是由于大部分房主的贷款利率仍然低于6%，因此房主卖房的动力并不高。不过，有机构预测全美房价涨幅会低于2023年，这对于苦苦寻求可负担性房产的刚需买家来说，是一个好消息。
4. 不同地区美国房地产市场的走势
不同地区的房地产市场走势可能会有所不同。例如，在波士顿地区，由于已有贷款利率较低，房主卖房的动力并不高，因此全美房市在2024年即便经济放缓，也没有太多下降空间。而在日本，由于日元疲软和日本央行的超宽松货币政策，日本房地产行业受到了投资者的青睐。总的来说，美国的房地产市场在2024年可能会呈现出一种相对“正常”的状态，交易量将上升，更多房主会挂牌，更多买家将出手，部分地区楼价可能会下降。
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