封面图 | 《大江大河之岁月如歌》剧照
问：您之前有个观点，住宅小区的底商、购物中心商铺，或者是分散售卖的写字楼，这些资产都不太值钱，为什么？在当前经济形势下，冯叔认为需要抓紧出手哪几类资产？
冯仑：近几年，房地产行业结构转型，进入后开发时代，经济发展不平衡、不充分的问题比较突出，下行压力依然存在。从房地产的专业角度来看，我认为未来几年，这几类产品不太具备投资价值，持有成本也较高。如果现在你想确保自己有足够的流动资金、资产保值，可以将几类资产售卖。
第一，商铺。所谓商铺，又分两种：一是社区底商，这种商铺在20年前特别火，那时候互联网不发达，消费者还不习惯网购，居民小区有一定常住人口。比如，开发商做一个楼盘，有一两千套住宅，这些常住人口频繁地在区域内消费，作为生活配套的底商，生意大都不错。而现在，网购已经变成消费者的日常习惯，传统市场50%份额都转移到移动互联网，在这种情况下，除了餐饮、美发、美甲等到店体验型消费，大部分线下商铺都失去了持续频繁复购的客户。所以社区底商的价值在贬损，不太值得长期持有。
另外是购物中心里分散卖掉的商铺。有的购物中心是单一业主，有的购物中心是卖掉一部分、自持一部分，后者散售的商铺其实也没什么价值，因为项目的管理规划不统一，运营上也很难互补，容易出现部门互相推诿、打架的情况。从历史经验和运营数据上看，这些商铺也没有太大投资价值，卖掉也好。
第二，写字楼，专业名词叫多业主写字楼。比如，北京万通中心有ABCD四座写字楼，只有一幢是单一业主，剩下三幢就是多业主，这三幢写字楼是很多小业主分散购买的。现在这两类写字楼的价值差异较大，单一业主写字楼的资产价值比多业主的要贵得多，在这个区域内至少要贵一倍，所以多业主写字楼不大能有增值空间。
往回追溯，万通集团在1995年交付的第一个写字楼，全部进行了散售，业主花费5000美金/㎡购买，当时美元兑人民币的汇率是8，折合人民币4万元/㎡，30年过去了，如今该写字楼单价多少钱？2万元/㎡，如果算上通货膨胀和持有成本，等于30年过去了，业主赔「死」了。反观住宅产品，当时我们做的住宅单价6000元/㎡，现在单价10万元/㎡。这些历史经验也证明多业主的写字楼、购物中心等物业，都不值得持有，如果看重资产保值，就把它卖掉。
此外还有远郊区的房子，这类资产不太容易保值和增值，受经济周期波动的影响较大。经济周期上行时，买郊区的房子很合算，因为上涨的空间很大；经济周期下行时，只有核心城市、核心地段的房子还能保价保值，郊区的房价是降得最快的。
打个比喻，这就像一洼水，水先是从边上开始干的，中间的水还会一直保留；如果水要漫出来，最先漫出来的是边上的水。用地产行业术语来说，繁荣时候做郊区，萧条时候做城市核心区。如果你着急用钱的话，郊区的物业可以抓紧售卖。
总之，在正常的经济成长和市场发展中，不同种类的物业有买有卖、进进出出、不断变化。随着投资方向变化、个人生活调整，以及你所居住城市经济的发展变化，价格涨跌都是正常的现象，不需要太过忧虑资产保值这件事情。
（本篇文章旨在传递更多信息，并不构成任何投资建议。）
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  • 你会考虑出手这几类房子吗？
  • 你觉得现在最保值的资产是什么？

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