图片/CEOBIZ
来源：魔都财观
作者：观观
房价下跌房东难‍。 
这两年上海楼市，最艰难的角色，无疑是房东。‍‍‍‍‍‍‍‍
可怜的是，房东不仅在买卖市场被买家大刀砍，在租房市场，也被租客大刀砍。
刀刀揪心，刀刀割肉。
1
 不少房东，不卖转租了 
办公室毕业没多久的小张，最近要换个房子租住，跟我们透露了一下自己实地看了几套房的一些细节。‍‍‍‍
1）房东1，价值300多万的楼梯房，原本一直自住，去年全家搬到新买的另一套房子里。
这套房子从去年国庆节就开始挂牌出售，到现在价格一降再降。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
看房的人没几个出价，一出价必是屠龙刀。‍‍‍
房东说，现在的价格比最高点降了近一百万，实在肉疼，索性不卖了，拿出来出租，只要租客靠谱，租金都好商量。
至于未来的房价，房东的意思是，反正钞票是会越来越多的，贬值是大趋势。‍
他也不急着用钱，这套房子户型方正，楼层好，拿着也安心。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
2）房东2，价值200多万的楼梯房，前几年买了准备给孩子上学用的，听说附近要建个不错的名校分校，这个小区对口。‍
结果房子买了，孩子大了，到现在学校还没建好。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
如意算盘落空，就准备卖掉，发现如今的价格比自己买的时候跌了至少40万。‍‍‍
房子自己一直也没住，都是拿出来租的，去年租客搬走后挂牌出售，价格也是一直在跌，现在不想卖了又拿出来出租了。
小张看了下，这套房子内部装修家具十分简陋，确实不是自住的风格，自己也不喜欢，除了离地铁近点，没什么突出优势，直接pass掉。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
3）房东3，‍‍‍家里老人名下的一套楼梯老公房，一直空置。
本来想着卖掉，但老人一直不同意，现在同意了，结果发现价格跌太狠了，所以拿出来租。
价格相比周边同户型便宜不少，但是内部装修家具都很老旧，需要自己改造。
小张说想考虑下，没想到第二天就租掉了。

2
房租也跌了 
‍‍确实有相当一部分原本在卖房的房东，房子下架出租了。
他们普遍不着急用钱，准备放一放等房价回暖再说；
可以发现，这些房东以老公房业主居多。
老破小，正在二手房市场，无底线内卷‍‍‍‍‍‍。
没别的原因，上海太多没电梯的老房子了，又有太多人想换掉老房子买新房或者次新。
老破小，供需关系极度不平衡。

话说回来，这些破防的不卖转租的房东，退出买卖市场，对于真正想要卖房和置换的房东来讲，当然是好事‍‍‍。
少了一批竞争对手‍‍‍‍‍。
但对于租房市场，是不是也意味着砸盘了呢？
市面上‍‍有一个观点是，这类房东不卖改出租，会增加租房市场的供应，让房租下跌。
再结合上海租金下滑的现状，看着有一定道理。
这个观点不够严谨：
这种卖转租的房子，要么之前就一直是在出租的，本来就属于租房市场的供应，比如房东2号。

要么之前自住的，后来换了别的房子空出来了，想要卖房，结果价格一直跌，转租了，比如房东1号。

而他买了一套房，市面上可供出租的房子也就相应少了一套，前提假设是新房没有供应。

从租房需求端来讲，本来要买的，原本就一直租房住，现在不买了，还是租房住；

如果他买了，市面上租房的需求就少了一户；
整体上看，不卖转租的房子，并没有影响租房市场的供需关系。
所以这段时间上海房租下跌的原因，本质还是需求减少了，而供应增加了。
今年无论是北京还是上海；无论是住宅，写字楼，商铺，还是仓库，租金都在跌。

租金是经济冷热最直观的反应。
企业缩减开支，裁员，降薪；打工人收入降低，能拿出来租房的预算，自然也少了。
冰冷的数据，透露出了不少寒意，这是23年房价下跌的基本面之一。
租房需求端在减少，供给端却增加了，京沪几十万套保租房冲进市场，争抢存量。
因为租金下跌，营收亏损，自如等长租公寓平台，正在与房东大面积解约‍‍‍‍。

机构二房东，日子也难过了。


这股寒意，同样也传导给了个人房东。

现在出来看房的租客，不仅对房子品质有要求，租金预算也是压得很低，一个是因为市面上的低价房源，真的多了。
另一个是国企的保租房，确实又新又漂亮，价格也不贵。
租客选择多了，是要挑拣了。

3
看租售比买房行不行？
说回买房的话题，在经济换挡的年代，如果房价长期不涨，房租这块收益，就变得很重要。
大家买房，也越来越关注租售比这个指标。
买房要关注租售比，但是只看租售比，也显然不正确。
否则以上海这种常年不到2%的租售比，大家都别买房了，租房最划算。

问题出在了哪里？
租金成长性，是比租售比更值得关注的买房指标。
举个例子，长宁古北。

古北作为上海初代国际社区，过去多年租金一直是内中环其他区域的好几倍；
因为古北的租客群体主要是外企老外，这些人的收入高，赚的是美金；按租金回报率看，古北的房价也应该是其他地方的好几倍。
但多年过去，古北的租金增长很慢，慢慢被其他内中环区域追平，房价也大幅跑输。

根本原因是：
这些老外的收入水平一直没怎么增长，购买力也一样；
而其他地方的客群，因为国内经济迅猛增长，收入水涨船高，无论是租金还房价，都涨了上来。
过去二十年，上海的租金水平具备良好的成长性，在经济增长的基础上。

所以租售比低没关系，只要GDP增速高，租金增长快，无论房价多高，都可以靠增长去消化。
十多年前，东京的租售比大约是上海的3倍。
但当时上海每年租金和工资增长可以达到15%。
按这个速度，不到十年，上海的租售比（对比当时买入价），就可以追平并超过东京，房价也在这个基础上翻倍。
所以，你对房价有没有信心，归根结底还是对经济有没有信心，对国运有没有信心。
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