内容来源：本文摘自《重组与突破》。
作者简介：黄奇帆，中国国家创新与发展战略研究会学术委员会常务副主席、重庆市原市长。
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第 8232 篇深度好文：6281 字 | 16 分钟阅读
宏观趋势
笔记君说：
这两年，因为经济形势的下滑，房地产市场越来越不好过。未来，房地产究竟该何去何从？
今天这篇文章，黄奇帆针对房地产市场提出了很多独到的观点和认知，我们先精选了7条观点：
1.房地产市场调控是一项复杂的系统工程。
2.如果房地产业崩盘，就会出现大量居民资产和银行坏账，甚至引发金融危机。
3.一个城市不管处于平稳发展期，还是快速上升期，房地产投资都应该控制在全社会固定资产投资的25%左右。


4.控制房价的关键是控制地价。
5.政府要遵循市场规律，既不要刻意压低地价，也不能刻意少供地和有意地推高地价。
6.在整个土地供应链上抽紧资金，宽松土地供应，高地价的地王现象就会得到遏制。
7.金融风险来源于过度的杠杆，一个没有杠杆的购房行为是不会带来泡沫性风险的。
在现代城市经济中，房地产市场是资源重组最为活跃的领域。它涉及土地和房产的买卖、租赁、抵押等交易活动。
房地产市场作为市场体系的重要组成部分，具有市场经济的一般规律，受价值规律、供求规律、竞争规律等制约。
与此同时，房地产市场本身受土地资源的不可再生性、市场供给的非同质性、市场需求的广泛性和交易主体心理诉求的多样性等多重因素的影响，表现出有别于其他商品市场的独特属性。
自我国推行住房制度改革以来，房地产业在国民经济中占据越来越重要的地位。
总体来看，房地产业调控经常会面临两难问题：
一方面，要考虑它的持续发展，可以为推进城镇化、促进地方经济发展提供强大动力；
另一方面，要考虑它的过热发展可能导致高房价问题，将影响民生、侵蚀居民消费能力，以及增加工商产业用地成本、挤占工商企业融资空间、催生资产泡沫化等问题。
因此，搞好房地产市场调控是一项复杂的系统工程。
一、房地产业事关国计民生
放眼全世界，大到一个国家，小到一座城市，都必须对房地产业有一个明确的定位。
第一，它是一个支柱产业。一座城市的发展不管处在初级阶段还是高级阶段，不管这座城市有几百年还是几十年历史，不管城市规划怎么调整变化，房地产业占GDP的比重一般都在5%左右，构成支柱产业。
第二，房地产业是龙头产业。如果房地产业发展得好，就会带动钢铁、建材、家电、家装等几十个行业的发展，进而带动整个国民经济持续稳定增长；反之，如果房地产大起大落，就会对经济造成重大冲击，甚至造成颠覆性影响。
第三，房地产业是一个民生事业。衣食住行、安居乐业，“住有所居”是民生之要，老百姓最关心的就是住房问题。
第四，房地产是一种资本品。随着时代变迁和国民经济不断发展，房地产一般都会保值增值，除非遇上战争、瘟疫、地震、经济危机等大灾大难。
在一般情况下，中国城市居民家庭财富的70%以上表现为住房，房地产已成为老百姓家庭财富的重要象征。
第五，房地产是一种金融品。老百姓买房款的百分之七八十要靠银行按揭贷款，房地产开发商建房时也会高比例地向银行抵押贷款，金融债务往往占到房产总值的百分之六七十，如果房地产业崩盘，就会出现大量居民资产和银行坏账，甚至引发金融危机。
总之，房地产业事关国计民生，既是发展问题，也是民生问题，扮演着民生品、资本品、金融品等多重角色，必须确保平稳健康发展。
房地产市场调控有其内在规律，涉及房产总量、地根、银根、税收政策、房企有效供给等根本性因素。
要从这些根本性因素入手，制定长周期、稳定性、系统化的政策措施，而不能一味采取短期化、碎片化、局部性措施，否则无法形成稳定的市场预期，势必会对老百姓的生活习惯、价值观念、家庭稳定带来影响，也会对金融市场和实体经济造成破坏。
因此，我们必须善用长远的、稳定的法律法规和制度安排来约束和规范房地产市场发展，绝不能因为一些短期问题干扰长期政策走向。
基于上述思考，在实践中我们逐步形成了房地产市场调控的六条原则。
二、房地产市场调控的六条原则
第一条，严控房地产投资占比，将其保持在固定资产投资的25%左右。
商品房作为一种商品，受供求规律影响，供不应求就涨价，供过于求则跌价。要保持供求关系的大致平衡，关键是确定房地产开发总量。
从国内外实践看，一个城市不管处于平稳发展期，还是快速上升期，房地产投资都应该控制在全社会固定资产投资的25%左右。
即便像巴黎、纽约这类已进入成熟期的城市，由于其固定资产投资总量下降了，工业投资下降了，房产投资也降下来了，最终算下来，房地产投资的占比也会维持在这个水平。
将房地产投资控制在固定资产投资的25%左右，就能从宏观层面上控制住房地产开发总量。
从产业发展角度看，一个城市如果长期超过这个比例，房地产领域就会吸附过多资金和资本，实体经济就会被削弱。房地产业和实体经济长期处于结构性失衡的状态，就会影响城市的可持续发展后劲。
从城市配套条件看，如果一个城市1000亿元固定资产投资中，有600多亿元都投资于房地产，房地产投资占固定资产总投资的比重高达百分之六七十，虽然房产建设大干快上，但城市基础设施和工商实体经济的投资没有跟上，以后要么就是没人居住的“空城”，要么就是无法居住的“烂尾楼”。
基于此，从2002年起，重庆始终把25%左右的投资占比作为调控房地产市场的一道“硬杠杠”，而且年年都达到了调控目标（见表6.1）。
可能有人会问，重庆年年都如此，会不会是巧合？实际上，我们调控的方法很简单。每个楼盘开工建设前，都必须交分管副市长审批。
如果这个月房地产投资占比超过25%，那就“官僚主义”一点，把该楼盘开工建设往后推两三个月；如果投资比例合适，那很快就签字通过。这就是其中的一点技巧。
第二条，合理调控供地量，按每万人1平方公里规划建成区面积。
规划是城市发展的龙头。从规划角度看，各类房地产开发建设总量是由城市供地量决定的。一个城市的建设用地规模究竟多大合适呢？
应按照每人100平方米、每万人1平方公里来平衡，100万城市人口有100平方公里城市面积就够了。如果一个城市有1000万人，就必须配置1000平方公里城市建设用地。
如果一个城市明明集聚了1000万人，只供应500~600平方公里土地，那么这个城市的地价就会因供不应求而疯涨，进而造成房价过快上涨，无法满足老百姓的居住需求。
反过来，如果50万人口的城市供应了100平方公里土地，那么肯定会造成土地资源的闲置浪费，从而出现“空城”“鬼城”。
作为一个城市管理者，一定要注意把控好城市人口与城市用地之间的比例关系，即大体上按每万人1平方公里配置城市建成区面积，这是城市规划控制方面的顶层设计。
考虑到建成区包括道路、桥梁、学校、医院等基础设施、公共设施用地，以及工厂、仓储用地，还有写字楼、商铺和住宅用地等，还应注意几个参数的平衡，即城市建成区的用地大体应按基础设施和公共设施用地占50%~ 55%、工业用地占15%~20%、房地产用地占25%~30%来平衡。
有些城市往往把30%左右给了工业用地，房地产开发的建设用地只占15%~20%，扣除商业住房设施用地，住宅用地只占10%左右，这就造成住宅用地严重不足，这也是这几年出现地王现象、地价高的重要原因。
总之，如果一个城市的这几个参数比例关系长期失衡，要么就是在土地使用上大手大脚，由着开发商的性子买地造房，房地产总量供过于求；要么就是出现了土地供应不足，造成商品房严重短缺、房价飙升。
第三条，合理调控地价，将其控制在当期房价的1/3左右。
住房作为附着在土地上的不动产，地价高，房价必然也会高，地价低，房价自然也会低，地价是决定房价的根本性因素。
很多人认为，近10年M2（广义货币供应量）从10多万亿元上涨到100多万亿元，增长了10多倍，房价也差不多上涨了10倍，从逻辑上判断好像房价上涨是由货币膨胀导致的。但殊不知，同样与老百姓生活密切相关的柴米油盐酱醋茶，为什么没有上涨10倍？
这说明货币膨胀只是房价上涨的必要条件而非充分条件，只是外部因素而非内部因素。如果只有货币市场这个外因存在，地价这个内因不配合，那么房价想涨也是涨不起来的。因此，控制房价的关键是控制地价。
我国城市建设用地市场实行拍卖制，这种制度设计要求价高者得。土地出让收益是地方财政收入的重要来源，政府不能刻意压低地价、搞利益输送，致使土地增值收益白白流入开发商的腰包。
当然政府也绝不能唯利是图，不能希望地价越高越好，对地价疯涨听之任之，从而导致“面粉比面包还贵”的局面。
要知道，高地价必定导致高房价，而高房价不仅会让老百姓不满意，还会削弱第二、第三产业实体经济的发展，终究是得不偿失的。
一般而言，一套房子的总价值中，1/3是地价，2/3是造价（包括建设施工、贷款利息、宣传广告等各种成本和开发商合理利润）。因此，把楼面地价控制在当期房价的1/3左右是比较适宜的。
用好这个“撒手锏”，房价就会得到比较好的控制。
比如，一块拟拍卖地所在地区的已建成住宅价格是1万元/平方米，折算当期楼面地价只是3000元/平方米，却拍卖成了1万元/平方米，3年后这块土地上的房子建成，楼面售价必然会涨价到3万元/平方米左右，周边居住的老百姓也会形成这样的心理预期。
反过来，如果现在这个地块上的房价本身就是2万元/平方米，折算的楼面地价大体是6000多元/平方米，而这块地协议出让的楼面地价却只有3000元/平方米，那么一眼就可以看出里面有猫腻，必然导致国有资产的流失。
这个时候，政府就应该予以监督检查。当然，如果楼面地价拍卖价过高，政府的明智之举就是运用土地储备等调控工具，加大周边区域的土地供应，土地供应多了，地价自然也就降下来了。
总之，一个基本原则就是，政府要遵循市场规律，既不要刻意压低地价，也不能刻意少供地和有意地推高地价。
第四条，规范房企土地批租的资金来源，买地的钱不负债，必须是房地产企业的自有资金。
房地产开发的起步环节是土地批租。要避免房地产商高地价炒地、高负债开发以及地王现象层出不穷的乱象，关键在于规范房地产企业批租土地的资金来源。
地方政府要将房地产企业买地资金的来源渠道管控好，防止房地产企业“背着银行”——依托银行的高杠杆拿地；只要对房地产企业拿地资金的来源进行严格审核，房地产想炒也炒不起来。

中国房地产开发商的负债率往往高达80%~90%，与房产项目开发过程中的三个环节均高额负债有关：
一是批租土地资金高负债，二是开发造楼环节高负债，三是预售房环节高负债。而欧美发达国家以及中国香港的房地产商的负债率一般都在40%左右。
房地产业是重资产产业，一般不宜高负债运行，做到这一点的关键就是房地产商买地的钱必须是自有资金、买地的钱不负债。
按照我国法律法规相关规定，房地产开发商买地的钱，一般应该是自有资金，而不能是高杠杆融资来的钱。
如果房地产企业用自有资金买了地，抵押给银行得到贷款去建房，当房屋建到70%以上时即可预售，得到购房者的预付款。
如此滚动，房地产开发的负债率在60%左右。如果房地产企业拿地的钱也是借款，房地产开发的过程就几乎成了90%以上的金融借债。赚了钱，就成了房地产商的暴利；坏了账，就是金融机构的危机。
因此，在所有开发商拿地前，都应当对其买地资金进行全面“体检”，其资金来源不能是银行贷款，不能是信托资金，更不能是乱集资、高利贷，以及各种互联网P2P（点对点网络借款）平台资金。
其中涉及开发商的资金来源的核查问题。对于一个城市本土的房地产企业，核查其资金来源是比较容易的，拿地的钱无论是来自信托、小贷，还是来自银行理财资金，只要各专业部门相互配合，很容易分得清。
总之，重庆市政府规定，开发商不能“背着银行”来参与土地批租，开发商参与土地批租的关键准入门槛是，检查它的资金来源是自有的还是借来的。
政府一定要管控好开发商拍地的资金来源，限制开发商用金融杠杆，特别是高息、高杠杆资金来拿地。总之，在整个土地供应链上抽紧资金，宽松土地供应，高地价的地王现象就会得到遏制。
第五条，规范老百姓按揭贷款杠杆比，不随意搞行政性的限购限贷。
从老百姓按揭贷款这一端看，调控好房地产市场的一个有效办法就是，在零首付与零按揭之间设计一个合理的比例。
如果搞零首付，则极易造成泡沫，引发危机；如果搞零按揭，则会造成房地产市场窒息。比如美国在2000年以后，为了刺激经济，搞次级贷、零首付，结果引发了2008年的全球金融危机。
危机发生后，奥巴马政府一开始矫枉过正，不仅停止了次级贷，而且停止了美国整个房地产业的住房按揭贷款，隔了两年发现，零按揭阻碍了美国房地产业的发展，于是2010年又恢复了按揭贷款，只不过是把首付款和按揭比例调整为50︰50。
从我国实际情况看，可实行差别化的住房按揭贷款政策：
第一套房，自有资金和银行贷款比例按二八开或者三七开比较适宜；第二套房，按对半开或者四六开；第三套房，必须全款购买，不留任何炒作机会。
毕竟，不管是谁，只要全款购买房子，是不会对国民经济造成冲击的。金融风险来源于过度的杠杆，一个没有杠杆的购房行为是不会带来泡沫性风险的。对购房行为实施差别化按揭贷款政策，会涉及购房者信用认定的问题。
这方面可以借鉴国外通行惯例和成熟做法，核查购房者的缴税单或工资单。所以，对购房者是否利用高杠杆买房的监管，关键在于对其还款能力的审核。不管是民营银行还是国有银行，一定要管好这个环节。
搞好按揭贷款政策，还要解决好首付款的来源问题，要切实防范“首付贷”之类的金融产品异化，导致间接产生零首付现象。
比如某个阶段，为去库存，首套房的银行首付比例从原来的30%降至20%，杠杆比已达1∶5。
但一些房产中介、开发商、小贷公司、互联网金融平台通过“首付贷”“赎楼贷”“过桥贷”“换房贷”等，以信用贷款或房屋二次抵押等方式，对20%的银行首付款再放贷50%甚至更高，杠杆比达到1∶10甚至1∶20，不仅把杠杆发挥到了极致，实质上是间接的零首付，同时也加重了购房利息成本。
这种楼市交易，无异于股市里面经常出现的“场外配资”，杠杆加大后，风险同步累积，一旦贷款人还款能力不足或房屋大幅贬值，按揭贷款大于房屋市场价格，就会引发系统风险。
总之，无论是银行直接推出零首付，还是中介公司伙同房地产商推出首付贷，以这样的办法刺激房地产，无异于饮鸩止渴，极易引发类似美国次贷危机那样的风险事件。
第六条，合理推进以住宅商品房套内面积为主的定价原则。
商品住宅房的销售定价方法有两种：
一种是欧美方式，普遍以套内面积，也就是住户实际使用面积来定价；另一种是中国香港方式，以住宅的建筑面积来定价。
改革开放以来，我国商品住宅房的定价方式普遍采用香港卖楼的定价方法，以建筑面积定价，每套商品房的总价等于建筑总面积乘以每平方米建筑面积的单价。
按理说，这两种算法没多大区别，因为一个住宅小区所有楼宇的建筑面积与套内面积一旦确定，一套房的总价格，无论是以套内面积计算，还是以建筑面积计算，都应该是一样的。
但在实际的城市房地产开发、销售和管理的实践中，还是会有很大的不同，表现在以下三个方面。
一是同一套房以建筑面积计价与以套内面积计价，会产生一个相应的折扣差价，使买家产生价格相对较低的感觉，有利于房地产商的房屋销售。
二是每幢房的建筑面积与套内面积在设计建造中，可以有1∶0.8、1∶0.75、1∶0.7的比例差别，以套内面积计价，会刺激房地产商与建筑设计师尽可能减少公共使用面积，提升套内面积的比重，提高居民的得房率。
三是居民住房每年要缴的物业费，一般按住房购买的面积计算，以建筑面积计算，会比套内面积多20%~30%。
总之，我们认为，按套内面积计算，按老百姓实际使用的面积计算，有利于房屋整体设计更加集约、更加实用，有利于抑制房价，降低房价上升的速度，也有利于降低物业费，减少公用面积的物业费用摊派。
考虑到全国各地普遍采用商品住宅建筑面积计价的实际，重庆采用了以套内面积为主计价和建筑面积参考计价的双轨计价方法。在实际推行中，该方法得到了广大市民的支持。
*文章为作者独立观点，不代表笔记侠立场。
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