图：SAI Woo
读者问——
“越越，能不能预测下房价，要跌多久
”
房价下跌冲击了挺多人。
搞得不少中产心态有点儿崩。
我一个朋友最近在卖房，北京的80平米刚需房，本来是抢手户型，但卖得很受气。
诚心想买的人寥寥。
好不容易看房的人报了价，朋友觉得完全可以坐下来，面对面聊一下嘛。
结果买房人全部拒绝——“这几天有点忙，先不急着面谈”。“我先看看，不急着谈。”
太难了。
没办法，现在就是妥妥的买方市场。

一
很多人关心我们这边的房价要跌多久。
很难预测，没有人说得准。
但，因为太多人好奇，可以简单聊一点我的思考。
不一定准确。
不妨比较下房子的租金回报率，和存款利息。
如果房价一直跌，房子的租金回报率一直涨，涨到超过银行存款利率时。
可能不少卖家就会惜售了。
我朋友那房子，之前有个买家报价500万。
但如果出租，这房子的年租金也有10万块。
所以朋友虽然想要卖房，但一看这价格，果断拒绝了。
“建行的1年期大额存单，利率是1.8%。”
“大不了房子不卖了，躺平收租，一年收益2%，不香么？”
他的思考有一些道理。
存款利率必然持续下调，五年期存款很可能跌破2%关口。
房价这么跌下去，很多房东的甩卖心态会变。
房子基本面好，地段好，户型好，不愁租的话，至少能锁定长期回报率。
如果不急用钱，房东虽然挂着牌，但不急着破价卖了。
可以预料的是——
当大批房东都开始惜售了，房价的下跌动力也可能减小。
当然，止跌并不意味着上涨。
有个状态——叫横盘。
横盘期或短或长，短则几个月，长则…
几年也可能。
二
我之前写过，日本美国房价跌多久。戳此回看
上一轮房价下跌周期中——
美国跌了6年；
日本跌了20年。
也有人说，中国人口负增长呀，将来没有这么多接盘的人了。
可以补充一下韩国的情况。

韩国也是人口负增长。
经济学家高善文这几天恰好做了个分析：“相比起日本，我们现在和韩国更相似。”
我放一下韩国从1980年到2023年的房价走势：
韩国2000年以后房价都在上涨中。
这两年不大行了。
因为美国加息，韩国跟着加息，房贷利率涨得猛。
我前段时间写过一个韩剧《好久没做》，就是讲的这个故事。
房价下跌，主人公的房子市价缩水。
夫妻两人“恶向胆中生”，做起了非法勾当。戳此回看
往前看——
韩国房价上一轮明显下跌是1998年。
韩国房价跌了9.2%。
那时亚洲金融危机，韩国受创比较严重。
但进入了1999年，韩国房价很快又恢复上涨了。
总体来说，韩国房价也就调整了一年，跌得快，恢复得也快。
像得了一场流感。
一个叫单伟建的华人，恰好是在98-99年危机期间，抄底了韩国的一家主要银行，后来大赚一番。
韩国当年抓住信息产业的红利，迅速崛起。
三星、海力士等等成为了世界一流的科技巨头。
哪怕人口增长弱，但经济产业发展好，可能也会长期支撑房价。
我们很多产业和当年韩国相似，且都发展不错。
三
我将日本，美国，韩国，过去两轮房价下跌周期和跌幅做了个表：
很明显——
韩国痛感最小，日本最极端。
美国居中。
有几个肤浅的感受：

1）房价下行周期，有时以五年维度计。
比如，美国上一轮是跌了6年。
之前一位荷兰的读者说，金融危机时，荷兰房价跌了约6年。
但最惨的日本，最惨衰了20年。20年啊，人一辈子有几个20年？
太极端了。
中国的房价调整——目前普遍认为是2021年开始，到今年已经有三年了。

2）30%的跌幅算是显著的跌幅
像韩国就没超过20%；
韩国最新正在发生的下跌，表格里没有——到目前为止约-10%。
美国金融危机时，跌幅大约是-30%

日本泡沫破灭有点重，跌幅达到了-45%。

注意。
这是国家总体房价的数据。
肯定会有分化现象：
有的城市甚至跌得猛，跌得久；有的城市，跌得没那么猛，没那么久。
所以。

3）有的城市房价，更早地走出了衰退
比如东京。
虽然日本失去二十年。
但东京的房子，提前在2005年到2008年这三年，经历了一轮快速上涨。
来源：国联证券
东京的房价明显跑赢全日本。
快速回暖，走出了独立行情。
4）关注现金流——也就是房子的租金
为啥这么讲呢？
在一个下跌的行情中，人心惶惶。
买家很少，也不知道怎样出价。买家生怕自己成了“接盘侠”
但有现金流，就可以出价。
能形成现金流（租金收入）的资产，更容易迎来支撑。
租金就是一种现金流。
东京的案例可能也是一种说明。毕竟作为国际化大都市，有更多的就业机会，房子能形成可观租金。
最后说一句：
以上讨论了别的国家情形。
我们会怎样呢？
我没有答案。大家一起算算命吧，说说自己的看法
PS.
对了，前面提到的单伟建——
那位在98年金融危机时抄底韩国的华人。

最近刚做了一桩交易：
带领几个财团，拿600亿抄底了万达。成为了万达的第一大股东。
万达主要是商业类地产，有明确的现金流。
不管房价跌多久，可以产生现金流的房子，会是更抗跌、更有价值的硬资产。
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