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◎作者 | 宁侃侃‍
戏剧性的一幕发生了。
内地富人正在涌向香港抄底买房，而香港居民却北上内地野性消费、买房安居。
一场“换家”行动，正在内地和香港间拉开帷幕。


前不久，李嘉诚的长实集团和港铁集团合作开发的改善型项目“Blue Coast（港岛南岸）”首次开盘。
效果是超出想象的火爆。
开盘当天，因为开发商要求现场抽签选房，一时之间，香港红磡居然出现了万人抢房的盛景。
一堆千万富豪们，拿着号码牌，等在大厅外的通道里。
据统计，“Blue Coast”开盘8天共计认购2.8万组，超额认购65倍，推出的422套房当天全部售空，登上今年香港目前的新盘“票王”。
据案场中介统计，在这一波香港“万人摇”的现场里，内地购房者占比达到了3成以上。
内地购房者横扫香港楼市的场景，在香港全面“撤辣”后已经比比皆是。
据美联物业监测，香港3月新房成交按月上涨14倍，达到4200宗，创1998年后单月新高，这个成绩背后，少不了内地购房者的倾力支持。
最受内地购房者喜爱的，非香港豪宅莫属。
据中原地产统计，全面“撤辣”后香港3000万以上豪宅的成交量暴涨了6倍，其中有超过7成都是内地客户拿下的。
不过，就在内地富人在香港一掷千金的同时，香港居民也在反向“抄底”内地。
不久前的清明假期，正值香港的复活节假期，结果仅仅假期第一天，香港出入境人次就高达100万。
除了来旅游消费的，也有不少港人来内地置业买房。
中银香港最近就香港居民在大湾区置业的意愿做了项调查，结果有46%的受访者表示，会考虑到大湾区买房置业。
这些人来内地置业的原因，多为香港楼价过高，觉得内地房价物有所值。
而最受香港人欢迎的置业城市，则是中山、佛山、广州、珠海。
很多大湾区城市的房产中介，最近也开始频繁发声，说找他们买房的香港购房者明显变多了。
内地和香港，这段时间可谓是你来我往，好不热闹。
其实同样的港人北上消费潮，早在1998年亚洲金融危机发生后也出现过。
可是不论从规模还是持续时间来讲，都远远比不上当下。
这一波风潮，反映了怎样的趋势？


一个很有意思的观察角度是，内地和香港当下这种“换家”的场景，其实是双方在人口争夺上互相角力的结果。
内地希望港人多多来内地安家落户，促进融合，香港则希望内地富豪多多照顾港岛生意。
这种情况下，各种优惠政策就一股脑地被推了出来。
就说买房这件事吧，香港这一次全面“撤辣”动静搞得很大。
孰不知，印花税这个“辣招”，其实从一开始就是为了防止外地人炒房而设置的。
对于香港本地人而言，印花税被分成了好几档，可即便是价值超过2000万港元的住宅，印花税最高也就是4.25%。
但是非香港永久居民就不同了，15%的买家印花税和15%的从价印花税是跑不了的。
一套1000万的房子，光缴税就要300万。
而“撤辣”就是港府把这额外的门槛给撤了，但对于香港之外的购房者而言，就相当于打了7折。
相比而言，港人在内地买房的政策，那可是要宽松太多了。
早在2019年公布的“惠港16条措施”中，就放开了港澳居民来内地购房的限制。
香港居民可以在大湾区9市自由购买一套自用房，且无需境内工作、学习时间证明等限购条件。
要知道，2019年的时候，大湾区9市基本都是存在限购政策的，比如深圳，非深户要5年社保才能买一套房。
而香港居民则啥也不需要，拿钱就能买。
除了鼓励买房置业，内地和香港对人口的争夺还表现在方方面面。
在内地，香港居民可以享有落户、购车免税、住房租房补贴、个税补贴等等优惠政策。
甚至于在大湾区工作的香港居民，根据所在城市细则出台，其子女往后可以直接入读内地的公立学校，并且拥有香港身份的孩子还可以入读国际学校。
而香港则通过推出一系列人才计划，在教育、税率上给出优惠，达到吸引内地人才的目的。
靠着大力抢人，香港不但实现了人口由净流出转为净流入的境地，更是吸引了超过10万的人才。
可以很明显的看出，内地降低的是港人的生活门槛，而香港则意在优质人才，降低的都是投资和置业门槛。
这就为如今内地和香港的“换家”行动，打下了坚实的基础。
越来越多的香港居民开始北上消费，甚至于在中山、珠海等房价较低的大湾区城市买房置业。
而香港“抢”去的十几万人才，则在全面“撤辣”后，成为了此次香港楼市火爆的主力军。
双方也算是各取所需了。


从更微观的原因来看，这场“换家”行动，则是香港和内地居民都想从对方身上套利，这是大湾区融合程度不断加深的一个结果。

一方面，不少香港人在经济压力之下，正在疯狂逃离“超级地租”的极致剥削。
从1983年中英谈判开启之后，破罐子破摔的港英当局，便在香港采取了极其恶劣的超级地租模式。
一般而言，一个居民家庭，其每月用于支付楼宇按揭或租金的支出，不应高于其每月全部收入的30%。
而这一数字在香港，高达50%-60%。
在超高地租的加持下，同样的商品只要到了香港，身价全都会暴涨一大截。
虽然香港人均月收入能达到3.17万，可是在高昂的物价面前，日子也只能过得抠抠搜搜。
长此以往，香港就发现了一个“超级地租”下的套利模式。
那就是香港挣钱内地花。
月薪3万，在内地那是妥妥的高薪人士了。
所以我们看到最近北上内地野性消费的港人越来越多，甚至在深圳租房回香港上班的人也不在少数。
而对于内地富人来讲，香港又何尝不是一条退路呢？
有一位在香港买房的北京人是这么看待这件事情的：
他说当下全球通货膨胀与货币贬值几乎不可避免，如果你的银行卡只有几十万，你感觉还不明显。可如果你有上百万、甚至上千万的资金时，再碰上了房价下跌、利率下调，你的资产实际每天都在流失，不亏钱都算好事了。
在这种情况下，香港资产对于很多内地高净值人群来说，有着很强的吸引力。
因为它兼具了美元资产和低位入手两大优点，是当下分散资产，风险对冲的极好选择。
所以香港3000万以上的豪宅成交会出现井喷。
而对于更多中产而言，最受欢迎的楼盘是500-800万港币之间，近地铁、有校网的30-40平米小户型。
这种房产的优势也很明显，就是好上车，高保值。
当下，不论是内地还是香港，都把彼此看做了一个退路。
只不过“港车北上”“撤辣”等政策，让这条退路变得更加通畅了。
虽然内地抄底香港和港人北上消费都是为了套利。
不过，这两种套利方式的难易程度，却是截然不同的。
香港在超级地租模式下进入内地消费，覆盖的人群无疑更加广泛，门槛更低，也更方便。
而内地要想靠抄底香港楼市套利，则只可能是极少数人的游戏。
一方面，在超级地租模式之下，香港房产的持有成本、交易成本都很高，这会极大压缩香港房产的收益率。
另一方面，李嘉诚7折卖房这件事是一个值得关注的信号。
最近被内地购房者疯抢的Blue Coast项目，该项目在成本楼面价约2.8万港元/平方呎的情况下，最终销售均价却只有2.19万港元/平方呎。
相当于打了个7折。
而此前的多次事实证明，每当市场出现一些不好的迹象时，李超人总是第一个降价跑路的。
去年李嘉诚8折甩卖旗下的亲海駅II项目，之后没过两个月，香港楼市成交量就开始下滑，价格也跟着开始下跌。
所以，抄底香港也需要相当的技术，绝不是轻轻松松就能赚钱的。


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