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“土地供应是中国房地产的底层逻辑，面粉涨了，面包才能涨。”
 文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
观察标杆：杭州
阿飞是一名房产中介，在杭州拱墅区香积寺路一家链家门店上班。那儿属于大关板块，地段良好，老房居多，总价不高，适合刚需，是中介们的“必争之地”。前不久，马路对面又开了一家链家门店。
停放在老链家店门口的电瓶车似乎变少了，店里的工作人员零零散散，有一种即将倒闭的感觉。但如果绕到店后门，却是另一番景象：几个西装革履的中介在打电话，开头几乎一致：“今天来看房吗？”
香积寺路链家门店

透过后门的大玻璃窗还能看到谈判桌。一到晚上，买家和卖家两军对垒，剑拔弩张。脸色阴沉的往往是卖家，看着对面举起的屠龙刀，赌气般说道：“这个价格没有谈的必要。”
就在一个月前的3月14日，杭州发布楼市新政，宣布全面取消二手房限制、缩减增值税免征年限。根据杭州贝壳研究院数据，这一个月来，杭州市区整个二手房交易达到9000多套，新增客源和新增带看同比增长了50%以上。
数据来源：杭州贝壳研究院

“3·14新政”让二手房市场突然热闹了起来。之前开单少、担心完成不了业绩的阿飞，这两天为了带客户看房，还放了小巴一次鸽子。
阿飞的描述基本符合“挂牌量和带看量激增”的情况。
“房源多了，带看的人多了，不少卖家急着出手，捡漏的机会也就多了起来。”他表示，目前成交价基本比挂牌价低2000元/平方米左右。而根据他这几年来的观察，相比2021年最高点，这片区域的房价保守估计跌掉了20%到25%。
香积寺路东北方向的新天地附近的二手商业住宅还出现了排队看房景象。非loft房型挂牌价格已经低于1.9万元/平方米，算是价格洼地。也有一些大户型的，询问中介成交情况，中介只留下一句“暂不知晓”。
小巴还简单看了下文三、采荷附近二手房挂牌和成交情况。学区房的表现不出意外，成交量基本都出现50%以上的涨幅，代价却是房价5%到10%的跌幅。
销量上去了，价格却在跌。新一线城市杭州的二手房市场一定程度上能反映了全国重点城市的现状。
就在不久前，上海易居房地产研究院发布的《22城二手房成交报告》，监测了22个重点城市的二手房在3月和一季度的交易状况。今年3月，二手房交易量环比上涨112%，同比减少32%，但总体交易量处于历史较高水平。
而自2016年起，全国二手房价格开始上涨，2021年达到历史最高点。今年一季度数据显示，一线城市的“老破小”均价为4.16万元/平方米，相比历史高点缩水了33%，回到2018年底的水平。
“房价低”固然是头等好事，但“房价跌”却让普通人和国家头疼，特别对于新中产而言，一边还房贷，一边看着自己的房子天天跌，一旦跌掉一个首付，哪还有心情大肆消费。
于是，房价到底何时止跌，“拐点”何时到来，成为业界热议的话题。
“耸人听闻”的判断
楼市“拐点论”最早出自万科前董事长王石。2007年12月，王石在北京的一场研讨会上被记者提问：“近期不少城市的房子卖不动了，成交量大幅下降，是否能认为是楼市行情的拐点出现？”王石没有犹豫，说：“我认可你的观点。”
万科前董事长王石
当时的背景是，一纸“927新政”——规定二套房必须50%首付，让炒房资金成本大幅攀升，导致楼市成交量大降。
现在来看，王石所谓的“拐点”并未成为中国房地产由盛转衰的转折点，反而高歌猛进。如今拐点再次被提及，惊悚和戏剧性的元素仍旧少不了。
“拐点”能引发热议，还离不开一篇名为《高盛预测中国房价还有40%下降空间》的文章在金融圈的广泛传播。
高盛对中国房价“拐点”的判断逻辑，参考了美国房地产的涨落历程：
美国房地产在2006年达到顶峰，接着就是次贷危机，直到2012年才触底；美国房屋空置率在2008年达到顶峰，十年后才回落到平均水平。高盛认为，美国的崩溃期有六年，总共跌了40%，而中国房价从2021年三季度到2023年三季度，3年时间里下降了16%，参照美国，中国房价的跌幅空间还有一半。
当然，中美国情大不相同。高盛认为中国的空置率、人口、收入这些指标的“昂贵程度”要远高于美国，同时也指出了二者根本差异：美国房价问题是因为次贷，是个金融问题。中国则是因为特殊的土地供应机制，最后变成了一个财政问题。
从以往的判断来看，高盛在民间被称为“最懂中国经济的投行”，也正是因为它太“懂”中国，说的话只能信一半。这篇文章的原文小巴并未在网上找到，一些图片和观点有拼凑的迹象，暂且定义为虚假信息。不过话题性却足够引起重视。
“拐点”等于刚需入场？
那么，有没有一个比较好的观察“拐点”的角度？
首先观察二手房市场。长期以来，像杭州、深圳这样人多地少的大城市，二手房主导了整个房价体系。供需不均的情况下，逼得购房者往二手房走，市场定价，自然水涨船高。
如今，二手房又成了房地产市场的疏通口，只有二手房流动起来，市场购房资金提振了，才会撬动新房认购市场。新房和二手房市场欣欣向荣、充满信心，下跌的颓势才可能止住。
从某种意义上来说，杭州放量下跌不算是一个坏现象，而是市场正逐渐恢复正常状态，需要经历一个阵痛期。
其次从楼市复苏规律来看，基本从一线城市开始，然后向外传导。
数据显示，上海3月住宅成交量为1.85万套。房地产界有一种说法：1.5万套是二手房交易的荣枯线，高于这个数字，说明市场上行；2.1万套是阳春线，判断市场是否火爆。
也就是说，经历2023年的低迷期后，上海楼市有了火爆的迹象。
在这1.85万套中，外环和300万元以下的房子占比相较2023年平均上升3%左右。深圳也有类似的趋势：3月成交的户型，63%是90平方米以下的户型。
因此结合一线城市和杭州的情况，可以得出一些“不太成熟”的结论：在购房者信心尚未完全恢复的情况下，学区和核心地段的房子依然受欢迎，“老破小”和远郊的房子的泡沫收缩速度较快。
更重要的是，刚需群体似乎逐渐多了起来。通常来说，房价“触底”要看刚需是否真正入场。
但另一方面，社融数据就有些打脸了：3月居民中长期贷款新增规模为4516亿元，同比少增长1800亿元，回到了2017年至2019年平均水平（4293亿元）。这个数字的减少，意味着背房贷的人在减少。
而中国人民银行最新发布的《2023年第四季度城镇储户问卷调查报告》显示，20.2%的居民对房价预期下降，为五年来最低，仅14.3%的居民选择购房。
刚需群体较为摇摆不定，又容易受政策影响，到底能否真正入场，还需要通过之后几个月的时间来检验。
真正拐点：土地供应减少？
还有一个观察“拐点”的角度是：看供应。正如“高盛”说的中国房地产问题是一个特殊的土地供给机制的问题，面粉的价格决定面包的价格。
不管是杭州，还是深圳，目前楼市的症结在于产能过剩，一端是新房供应量太大，另一端是需求大幅减少。
易居CEO丁祖昱认为，土地供应是房地产的底层逻辑。走出调整期的关键，在于楼市供求关系的恢复情况。
因此解决方案要么刺激需求，要么限制供给。
就在全国住房销售数据公布的同时，各大城市的供地计划也陆陆续续出来了，数据清一色地变成两个大字：收缩。
我们看到，全国重点28个城市，有22城住宅用地供应同比下降，占比接近八成，降幅超过30%的城市总共有10个，基本上是沿海发达城市。
其中，商品住宅用地供应面积整体下滑18%。住宅用地收得最紧的东莞，其商品住宅用地供应面积，同比下降67.3%，苏州下降63.5%，厦门下降53.8%，连上海都同比下降了12.9%。舟山下滑得最厉害，高达78%。
杭州和西安尚未披露这一数据。“卖地大户”杭州变得跟至今还未公布常住人口的黑龙江一样磨叽了，不过从已公布的住宅用地供应面积同比下降44.3%来看，杭州商品住宅供应减少区间应该在30%至40%。
收缩土地供应量的另一面，是开始出让核心地段的优质地块。从数据来看，苏州、厦门等优质板块都出现了很高的溢价，一线城市还刷新了“地王”的纪录。
最近上海还出现了豪宅供应放量，这既是对高端市场的考验——地段和配置越好的产品会卖得越好，也表明改善型需求在一线和强二线城市对房价依然有很强的支撑。
而从长远来看，成交量长期大于供应量，库存就会消化完，一般去化低于12个月，就有上涨的压力。未来随着居民负债率得到调整，改善型需求爆发，一二线新房迟早会出现“房荒”。
可以说，缩减土地供应算是一大狠招了，尽管这意味着地方政府将面临土地财政收入减少所带来的衍生危机。
阶段性的底部
如今“房价还要跌多久”本身是一个系统性、无法用短期和周期性来解答的复杂问题，它既有供需的因素，也有长期的老龄化、少子化的因素。不过，采访了不少经济学家和学者后，还是能找到一些共识，比如“分化”：
一线城市、重点城市的核心地段基本到了阶段性底部，非核心城市和地段就相当难了。
而一些观点也符合高盛“最快还要三年”的判断。
比如财经评论家刘晓博认为：“四大一线城市楼市能在今年见底，部分强二线城市明年见底，大多数二线城市2026年见底，三四五线城市，真的恐怕要到2027年了。具体到政策上，仍需要继续降准、降息，并考虑把首套房首付比例降到10%—15%，其实很多国家和地区都突破了20%的首付比例下限，中国目前也需要。”
《22城二手房成交报告》最后也给出了一个结论：一线城市二手房的泡沫基本消除，如今入手性价比较高。
不过真正的“底”在哪儿，还真不好说。

本篇作者 |徐涛| 责任编辑 |何梦飞
主编 |何梦飞|图源|VCG
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