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◎作者 | 宁侃侃 
◎来源 | 楼市黄大大（ID：HouseLeader）已获授权
每年2-4月都是学区房的旺季，今年却不一样。
一线城市带头，学区房的价格出现了雪崩。
学区房，彻底变天了？
蜂鸟家园，位于北京大名鼎鼎的海淀区万柳板块，是北京顶级学区“占坑房”的代表。
从蜂鸟花园出发，走过一条斑马线，要不了2分钟，就能抵达号称“宇宙第一牛校”的中关村三小。
也是因此，2021年高峰期时，蜂鸟家园一套44平的房子，成交单价能去到22.4万，总成交价近千万。
可是这两年，牛校虽然依旧牛，但是依托牛校的学区房却是牛不起来了。
去年年末，蜂鸟家园44平户型的房价，已经跌到600万。
当时就有人说，600万已经是蜂鸟家园的底线了，不可能再跌。
结果呢？就在最近，蜂鸟家园的房价被再次击穿了，一套44平户型的成交价，已经跌至568万。
与最高点相比，蜂鸟家园的房价跌幅已经达到42.3%，近乎腰斩。
同样的事情也发生在上海。
高兴花园对口上海闵行实验小学和莘松中学，一直都是上海第一梯队的学区房。
2021年高兴花园的二手房挂牌价一度超过10万/㎡，可今年，高兴花园的挂牌价，已经降至4万多了。
不过北京和上海的学区房加起来，也没有深圳惨。
曾经深圳福田有两个学区房扎堆的地方，一个是八卦岭，一个是百花片区。
2019年八卦岭凭借着荔园东小学的落址，房价年涨幅达到80%，高峰时期，一套30平的一房，总价高达435万。
可是今年，八卦岭同样30平的一房，成交总价已经暴跌至135万，跌幅高达68.97%，直接膝盖斩。
百花片区的南天二花园，因为拥有深实验双学位，曾被称为深圳学区房中的“爱马仕”。
2021年时，一套82平的两房，最高成交价去到1875万，可最近同户型的成交价却已经跌至948万，跌幅约50%。
相比之下，广州的学区房算是比较温和的了，但一样跌了不少。
就说名校扎堆的越秀区，对口文德路小学的东方文德广场，还有对口东风东路小学的锦城花园，跌幅都在3成左右。
曾经一线城市的顶级学区房，如今却一而再，再而三的迎来价格雪崩。
可见学区房市场的底层逻辑正在生变。
学区房的价格，到底是由什么决定的？
说两个真实的例子，或许会让很多人对学区房有不一样的认知。
第一个案例发生在上世纪90年代。
当时广州的出租车交通台有一则相当魔性的广告：
“你爷爷是谁？你在哪里读书？......北京景山学校广东碧桂园学校，让父母高枕无忧，让后代再创成功”。
这个广告的投放者，就是碧桂园的创始人，杨国强。
当时杨国强刚刚收购了原先的顺德北滘建筑公司，从一个建筑队的包工头，摇身一变成了一家建筑公司的老板。
而新公司接到的第一个大单，就是在顺德跟广州番禺交界处建设一个巨型的楼盘，因为这个项目地块所属碧江村和三桂村。
于是被命名为碧桂开发区，后来简称碧桂园。
可谁知小区盖了一半，恰逢海南房地产泡沫破裂，全国楼市震动，杨老板的资金链直接断了。
那个时候番禺也没有发展起来，碧桂园所处的位置可以说是前不着村后不着店。


怎么把房子卖出去？
就在杨国强焦头烂额之际，新华社记者杨志纲找到他，给他出了个主意，
造学校，把项目变成学区房。
闻言，杨国强立马联系了北京景山学校广东分校品牌合作办学。
于是就有了开头那句魔性的广告语。除此之外，杨老板更是打出购房送学位的噱头。
结果碧桂园的房子很快就引来广佛众多老板的疯抢，很快就售罄了。
而学区房这个产品概念，也自此盛行于房地产开发中。
第二个例子这就发生在2023年。
去年3月的时候，温州一间天价“学区房”引发了极大的争议。
因为这甚至不能称之为一间房……几排脚手架搭在一起，上无片瓦，下无地板。
可就是这一排铁架子，业主标价却高达270万。
原因就是，这些铁架子围起来的地方，有温州六中（即温州市实验中学）总校的上学名额。
当时，温州的房产中介都戏称这间“房”为“神奇的铁架子”。
这两个案例说明了什么呢？
首先，学区房价值的本质是学区，而且是优质，且确定性强的学区。
其次，支撑学区房价格的是需求，而且是坚定且狂热的需求。
而房子本身，甚至是地段、配套等等条件，都可以往后排。
可现在学区房之所以接连遭遇重创，最根本的原因就是，
决定学区房价值和价格的两个擎天巨柱，快要撑不住了。
我们先说确定性。过去学区房的确定性是从何而来的？
四个字，就近入学。
从1986年开始，国家从法律意义上明确了“就近入学”规则，一直到1994年，就近入学成了一项约定俗成的公共政策。
就近入学的出发点，其实是为了方便学生入学，更好的普及教育。
可教育资源毕竟是有限的，长久下来，就近入学反而催生出如火如荼的学区房市场，更是成为了学区房确定性的最大依仗。
但这两年不一样了，多校划片、教师轮岗、集团化办学等等教育改革政策的出台，直接让学区房最重要的的确定性被重创。
就拿北京来说，自从多校划片施行以来，很多曾经的顶级学区就开始不灵了。
去年开始海淀就传出，中关村三小有几十个学生被派位去了万泉小学、西颐小学、十九中附小等二三梯队的学校。
中关村一小和上地学区也出现大量调剂。
以前家长们只要舍得花钱，买的房子够近，就能上名校。
可现在，即便花了大价钱买了学区房，家长们也要承担被调剂到“菜校”的风险。
这就让很多家长望而却步了。
再说学区房的需求。以前对学区房有需求的主要是两拨人。
逐利的炒房客、鸡娃的家长。
但是当今这个行情下，炒房客基本上是偃旗息鼓了。
可毕竟之前的学区房被炒作的实在是太厉害了。
就比如2020年到2021年这一轮行情里，全国各地的学区房几乎都在涨，涨幅在30%-50%不等。
而像深圳这些一线城市的优质学区，很多二手房涨幅在60%-100%都不稀奇。
一个楼龄超过二十年的老破小，价格居然和豪宅相媲美，可见价格的虚高程度。
现在没了炒房客撑腰，学区房的泡沫也就被戳破了。
真正让学区房走下神坛的关键，还是鸡娃家长的减少。
当然，这里不是说咱们的家长不鸡娃了，而是娃变少了……
一个最直观的数据就是，当下幼升小的人数正在不断下降。
就拿北京来说，2023年北京幼升小人数达到历史高峰，而这对应的则是2016-2017年那一波生育高峰，也是近年来最后一波生育高峰。
所以可以预见的是，今年开始，北京幼升小的人数将会出现持续且大幅的下滑。
同样的，上海、深圳的幼升小人数都将在今年之后出现下滑。
小学生数量的锐减，影响到的是学区房最根本的需求，这也是为什么如今学区房的价格连底线都要守不住的原因。

难道说，学区房会就此销声匿迹，毫无价值了吗？
当然不是，毕竟优质的教育资源不论什么时候都是稀缺的，所以学区房的价值也会一直存在。
只不过如今，学区房的玩法已经变了。
一方面，很多顶级名校的招生方式，已经跳出学区这个概念了。
之前我在某乎上看到一位刚刚拿到加拿大工签的女生提问：
坐标北京海淀，雅思刚过6，单词量1万2左右，去加拿大工作会有语言障碍吗？
然后就见一位北京大哥回答道：
雅思6分，词汇量1.2万，这个水平在海淀是肯定不够用的，但是在加拿大绝对够用了。
以前很多家长觉得上一个对口直升的顶尖小学，就一定能稳稳的上顶级初中。
可现在就拿北京、上海的顶级初中来说，人家已经不止看学区，更看重简历、AS考试成绩等硬实力。
所以要想上顶级牛校，打铁还需自身硬，而且需要特别硬。
另一方面，当下随着学历的贬值，很多家长也在思考，投入如此巨大的成本求学，和把这笔钱留给孩子，到底哪个更划算？
如今的学区房，金融投资属性已经被削弱到了一个极低的程度，转而更像是一种消费品。
而这个过程则意味着，买学区房的家庭，已经不是以前那波砸锅卖铁鸡娃的家长了，而是真正有实力，不差钱的家庭。
这些家庭在选择学区房时，有着更严格的要求。
首先在地段上，一定是教育资源最顶级的板块。
这个顶级不是指学校的上限有多高，而是下限有多高。
就比如北京的东西城，几乎全区都是名校，这种情况下，哪怕多校划片，也不会影响到孩子升学。
其次就是追求品质感。
比如北京海淀的紫金长安，对口育英学校，又是片区内顶级的改善楼盘。
其160平的3居室就在最近不跌反涨，价格从原先高点时的12.7万/㎡，涨到了现在的14万/㎡。
所以未来学区房市场面临的是大范围的洗牌，最后依旧能站在价值鄙视链顶端的，只有地段、品质、学区兼备的顶级学区房。
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