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◎作者 | 瓜片
一系列重要文件出台，正在悄悄改变楼市格局。
前几天，苏州吴江区发布了《关于支持立体生态住宅规划建设的实施方案（试行）》，明确“支持房地产企业开发高品质住宅”。
紧接着，江苏省住建厅又发布《江苏省改善型住宅设计与建造导则》。
1.68万字的文件，从外立面到内装修，从大堂到园林，从建筑设计到施工建造，涉及方方面面，简直就是一部改善房的“说明书”。
其实早在去年11月份，山东省就已经印发《山东省高品质住宅设计指引（试行）》，开始了对“高品质住宅”的探索。
另外，还有江苏南通的《关于试点立体园林绿色生态建筑的实施方案》，以及贵州安顺的《安顺市推进立体生态型住宅试点项目建设实施方案（试行）》，都是在近一年时间内出台的。
文件名字不尽相同，但主题都是一样的：
改善型住房怎么建。
而且，江苏和山东，都是以省级名义，似乎有在全省范围内推广的意向。
冷冰冰的文件，看起来是“技术指导”，却会在楼市掀起一场巨大变革。
商品房，变天了！
何出此言呢？
我们的房地产市场发展30余年，人均住房面积从个位数到追上发达国家，住房品质不断提升，这些都是有目共睹的。
商品房的出现，解决了大多数城镇人口的基本居住需求。同时也导致一个结果：
对于改善型住房，一直没能建立起统一标准。
有的项目光面积大，就说自己是豪宅。有些户型设计一塌糊涂，但仗着装修豪华，也自诩豪宅。有些单体楼，连个独立园林都没有，照样以豪宅身份自居。
豪宅市场，这些年里乱糟糟的，混进去了不少鱼眼珠子。
但是，随着上述一系列文件出台，非常详细的标准来了。
给大家举几个最直观的例子——
第一，选址。
江苏规定，改善型住宅与高速公路、国省道、轨道交通隔离栅的距离宜控制在200米以上，与城市快速路的距离宜控制在100米以上。
在大城市里，想要住得安静是需要付出价钱的。
第二，容积率和高度。
按照江苏的标准，改善盘的容积率不宜小于0.8，也不宜大于1.8，妥妥的低密度。
除临江、临湖及城市规划特殊区域外，住宅建筑高度原则上不应大于60米，干脆拒绝超高层。
粗略一算，总高度不能超过18-19层。
第三，外立面。
很多业主集资都想换掉外立面，嫌弃拉低了小区的档次。而这次江苏的规定是：
改善型住宅下部及住区公共服务配套建筑主要装饰材料，应采用石材、陶板、金属板等富有质感的高品质材料。
第四，大堂。
大堂是非常重要的“第一印象”。对此山东规定：大堂内宜设计接待前台、会客大厅、咖啡吧、书吧、快递暂存、值班室、卫生间等功能，方便服务业主。
功能齐全程度，堪比星级酒店。
第五，层高。
这个被吐槽最狠的指标，现在也有硬性规定了。
目前市面上的住宅层高大多在2.8-3米。如果装修吊顶了，室内空间会变得非常逼仄。
我有个朋友，就因为这个原因放弃了安装新风系统。
而按照江苏的改善房新规，层高不应该小于3.1米，如果设有地暖、管道式新风或集中式中央空调系统的话，层高不应小于3.15米。
山东则规定，鼓励有条件的项目适度加大空间高度，提高至3.30米以上。
另外，健身场地、园林绿化，智慧家居系统，全装修交付，都是最基本的。
甚至连日照时长，都要比一般规定更久。
前段时间的南京大火，把电动自行车推上了风口浪尖。关于这一点又是怎么规定的呢？举个例子：
一，电动自行车库应设置自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统及排烟
二，电动自行车停放充电场所应设置视频监控，并具备热成像功能；当区域温度异常时，报警信号应及时传入消防控制室。
单凭这两条的管理水平，目前市面上99%的小区都做不到。
说实话，上面这些指标，只是其中一部分。对现在的很多二手房（包括某些自称“改善”的项目）都是纯纯的降维打击。
商品房的价值逻辑，将会被彻底颠覆。
这一盘大棋，其实早就开始布局了。
2023年9月，国务院正式印发“14号文”，也就是大家一直听到的“新房改”。
“新房改”明确了双轨制，保障房和商品房，从此分道扬镳。一个负责托起最基本的居住需求，另一个则撑起改善需求的天花板。
紧接着，在武汉召开的中国城市规划年会上，住房和城乡建设部部长倪虹出席会议时强调了“好房子”的概念。
12月21日至22日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，会上提出了“下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道”。
前几天住建部下发通知：以市场为主满足居民多样化改善性住房需求。
2024年政府工作报告中，对房地产的最新表述方面，又一次提到了“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”。
去年下半年起，在各种重要场合，“好房子”的概念被反复强调。
修建“好房子”，不仅能够激发改善需求，活跃新房市场，还能拉动萎靡不振的房地产上下游，创造新的需求。
制定标准是第一步，各地正在紧锣密鼓筹备中。接下来就到落实执行阶段了。
实际上，在一些城市的土地出让中，已经开始增加相关要求。
比如上个月龙湖在佛山斩获的地块，位于禅城区的重要区域，所以出让条件中规定：
鼓励设计方案利用退台、阳台等空间增加住宅建筑外立面垂直绿化。
杭州余杭的闲林板块，刚刚推出一宗宅地，容积率仅有0.8。别墅又要卷土重来了。
不夸张地说，新时代的商品房，豪宅化的趋势已经难以阻挡了。
这样的房子什么都好，唯一的缺点就是：
贵。
更高的售价，更贵的维护费用，在商品房和保障房中间，树立起一套高不可攀的围墙。
对存量市场而言，大分化在所难免。
二手房业主，必须要有危机感了。
不过，商品房进入改善时代，并非一蹴而就的。
值得庆幸的是，当下的我们仍然有机会提前布局。
什么样的二手房，还能在新周期内“越老越妖”呢？
首先是城市，人口净流入的一线和强二线城市，产业蒸蒸日上，购房需求还在不断增长，你家房子未来不愁找人接盘。
其次是地段，具有不可替代性和不可再生性，比如广州的CBD珠江新城，已经没有新房供应增加，是一个纯纯的存量市场。
最后是产品，相比“未来改善”并没有落后太多。比如有些香港开发商的设计就“遥遥领先”，十几年前的房子，已经规划了酒店式的阔气大堂，做了人车分流，小区内会所也没有荒废经营。
接下来，什么该留，什么该抛，每个人都应该心中有数。
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