转载自 |楼市黄大大
作者| 宁侃侃
楼市还在深度调整，远没有到风平浪静的时候。
怪象，越来越多了！
你敢相信吗？房价暴跌，居然会成为一小撮人的“财富密码”。
在深圳一个论坛上，有人突然发帖：
急求“职业背债人”。
帖子内容说，自己当年错信“深房理”，以极高杆杠入手了深圳一套1500万的房子，可是现在，哪怕自己降价300万，这套房子也无法出手，即使法拍，也是资不抵债。
为什么要寻找“职业背债人”？
这其实是一种违法的勾当。
所谓“职业背债人”，多是一些无赖、街溜子。他们的特征，就是完全不在乎征信。
而黑中介们则以“酬劳百万”等诱惑性极强的话术，来招揽这些人。
随后，黑中介会给这些人交社保、做流水、甚至开公司，营造出一个在征信上“清清白白”的人，来专门负责背债。
这些黑中介找到急于卸下债务的房主，然后串通银行“内鬼”，以高评高贷的手法，套取上百万甚至上千万的贷款。
最后，房主钱、房两失，银行损失惨重，只有黑中介、银行内鬼还有职业背债人赚得盆满钵满。
这个黑色职业，为何又会在最近猖獗呢?
看一组数据大家就清楚了。
不久前，中指研究院发布了一则数据，2024年1月我国法拍房挂拍总量达10.04万套，相比于2023年1月的6.77万套，同比增长了48.2%。
法拍房的激增，其实就说明了一个问题，断供的人在增加。
就说深圳吧，当年以高杠杆杀进来的一批人，这两年基本都被套牢了，而鼎益丰等庞氏骗局的彻底崩塌，更是让很多人债台高筑。
更要命的是，这些人就算想要割肉卖房，也很难有人接盘。如果房子法拍，最后的成交价太低，还是远远无法填补债务的窟窿。
而就是在这种上天无路，入地无门的情况下，职业背债人这个黑灰色的产业就被催生了出来。
只能说，市场动荡时，什么魑魅魍魉都钻出来了。
只要断肠的买房人没有消失，这些吸血的“妖怪”就会一直存在。
楼市的第二个怪现象，是关于房贷利率的调整。
先问大家一个问题，现在的楼市过热了吗？估计不少人的第一反应是：发神经啊，哪里热了？
确实，楼市当下的行情连回暖的程度都够不上，更别说过热了。
可是就在3月份，石家庄却发布了一份《关于调整石家庄市差别化住房信贷政策的通知》，通知宣布，
石家庄将从4月开始，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限（LPR-20BP）。
换句话说，石家庄目前的首套房贷利率下限，已经从原先的3.45%涨到3.75%了。
同样的情况发生在惠州。有报道称，惠州大部分银行从3月开始，就将首套房贷利率从3.45%涨到3.6%了。
为什么石家庄和惠州“不走寻常路”呢？其实这两座城市也纯属是按规定办事。
根据央行去年1月发布的政策规定，
新房价格同环比连续3个月下降的城市，下个季度起，可以维持、下调、甚至取消个人住房贷款利率下限。   
同样，如果新房价格连续3个月上涨，那下个季度就要把贷款利率涨回来。
而幸或是不幸，石家庄和惠州，过去3个月的新房价格都出现了上涨。
这就很让人费解。
石家庄今年3月新房成交仅有1655套，同比去年下降28.07%。
惠州3月新房成交量2873套，同比去年成交量更是降了63%。
就这市场，房价是怎么涨上去的？
答案是，改善型高价楼盘集中入市，阶段性拉高了房价。
就说石家庄吧，今年2月，石家庄新房网签仅仅1000套出头。
这其中仅云和赋一个改善盘就卖掉290套，占了总成交量近三分之一。

而云和赋的均价是2.1万元，石家庄新房平均价格1.4万元，这就导致整个大盘都被拉高了。
楼市的第三个怪现象，出现在保障房供应上。
这一轮楼市改革中，最头铁的一波城市出现了。
以镇江、扬州为代表，一批城市开始缩减，甚至停止供应保障房用地了。
从镇江和扬州今年发布的住宅用地计划中可以看到，2024年，镇江和扬州的住宅用地计划供应分别是2300亩和220公顷。
而这些地，全部都是商品住宅用地，涉租用地和保障房用地直接0供应。
要知道，保障房建设可是这两年房地产改革中的重中之重，为什么镇江和扬州会在这个时候“急流勇退”？
其实出现这种情况的并不是个例，很多城市的保障房用地，即便没有0供应，也在大幅缩减，并且已经持续了两年了。
据统计，2022年，全国重点22城新增涉租用地同比下滑62%；
到了2023年，涉租用地又下降了37.2%，涉租用地的面积，仅可提供约5.84万套新建租赁住房。
两年时间，涉租用地供应量几乎腰斩。 

而到了今年，涉租用地缩减更严重了。
今年前三个月，22城的租赁用地总建面仅约17.32万平方米，同比下降77.5%。
作为今年房地产改革的重点，保障房为什么会卡在土地供应上？
事实上，真的不是各地不想建保障房，而是眼下很多地方已经是有心无力了。
谁都知道保障房便宜，可这种便宜是因为压缩了地方和开发商的利润。
这就导致，过去几年全国涉租用地有7-8成都是国企拿下来的。
这其中更多的是各地的城投公司。
就拿2022年上半年来说吧，据克尔瑞统计，当时的涉租用地拿地房企清一色都是国资背景，而其中，城投占了半壁江山。   

可是这两年，地主家也没有余粮了，很多城投公司债台高筑，自身难保，地方推出的涉租用地又能靠谁兜底呢？
但是保障房怎么办，2021年住建部可是立下了筹集870万间保障房的Flag，现在还有323万套的缺口呢，难道就不建了？
当然不行。
不过，当下涉租用地锐减的城市，基本都是一些二三线城市，本身人房关系并不紧张。

即便真的有缺口，地方也可以通过收购市面上的存量房来解决，既能去库存，也能解决住的问题。
只不过这样一来，这些城市的保障房体量是一定上不去的。
建设保障房的重担主要还是在核心一二线城市身上了。
300多万套保障房啊，这对于核心城市的刚需新房和老破小二手房来说，可不是什么好消息。
很难想象，在现在这个新房销售地狱难度的模式下，还有城市敢于大幅增加宅地供应。
山东烟台近期公布了2024年的国有建设用地供应计划。
今年烟台供地总面积为2163公顷，其中住宅用地561.8公顷。
而2023年的时候，烟台全年宅地供应是348公顷、同比增长61%。
和烟台一样“浪”的，还有厦门。
厦门2024年计划供应住宅用地162.6公顷，而去年的供应量是106公顷。
同比增长53%。
要知道，去年烟台市区的新房成交量仅有267.66万平方米，相较于2017年巅峰时期的685万平米，直接来了个“膝盖斩”。
厦门也没好到哪去，去年厦门新房成交2.2万套，成交量连续三年下滑。
再看看其他城市，今年对于宅地供应是个什么态度。
东莞今年公布的建设用地供应计划中，住宅供地仅54万平方米，相比去年缩减了62%。
苏州2024年的宅地供应约185公顷，同比缩减近63.5%，创10年新低！
还有合肥，宅地供应缩减24%；佛山宅地供应缩减14%；南通宅地供应缩减14%；就连楼市一片火热的成都，都在今年将宅地供应缩减了9%。   
这样一比较，瞬间感觉烟台和厦门的勇气爆棚。
那为什么这两座城市要逆势而为呢？
其实这谈不上对错，只是不同城市对待当下经济形势的两种策略。
到底是保楼市，还是推经济？
像东莞、苏州这些大幅缩减了宅地供应的城市，基本就是选择了先保楼市。
控制新房供应，对于稳定新房价格，帮助市场去化有着很大益处。
而烟台和厦门，当然就是选择推经济了。
这两年的烟台，处在一个非常关键的经济腾飞期。
2023年，烟台市GDP为10162.46亿元，刚刚突破万亿城市的门槛。
同时烟台也是北方非中心城市中的第一个GDP冲破万亿的城市，对于烟台而言，意义重大。
烟台对土地财政的依赖度其实不高，只有30%-40%。
不过去年烟台的商品房销售额只有728.61亿元，同比下降了16.9%，这对当地的经济拉动也太微弱了。
尤其是在这个保住万亿城市宝座的关键节点，必须要动用一切能动用的手段。
前两天，北京通州一个楼盘搞了个“买一送一”活动，买77平方米两居，就送一套108平的海景现房。   
而这作为赠品的房子，就是烟台的。
可以看出，烟台在乎的根本就不是房价，为了拉动经济，烟台已经豁出去了。
而厦门增加供地就更好理解了，作为一个土地财政依赖度超过50%的城市，卖地收入确实太重要了，尤其是在现在这个形势下。
房地产市场作为一个十万亿量级的市场，可谓是牵一发而动全身。
更别说在经过了如此持久且大幅的深度回调之后，不论是购房者、银行，甚至是地方上，都出现了很明显的失序。
深度的调整，还在继续。


2024年，城市价值分化愈演愈烈！
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