◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 翊一
日本正在转弯。
尽管对日本经济看好和看衰的都各执一词， 但这并不影响——
目前日本确实吸纳了有史以来最多的外国人数逾341万人；日本楼市在外需内需的推动下，也屡屡突破泡沫时期的价格新高。
而当中发现了一个有意思的现象，如今在东京房价最贵和最便宜的区域，竟然都挤满了中国人……？
东京房价的“落差”
之前我们有提过，日本房价之所以看着大涨不少，是因为过去房价曾历经过大跌，起点足够低，才显得“反弹高”。
哪怕涨价最为迅速的东京新建公寓，如果放在30年这一时间线上、以及东京的经济体量来看，30年楼市涨幅50%左右其实不算夸张。另外，比起新建公寓，不直接受建筑成本和人工费用提高的东京二手公寓，购入的“性价比”更高、也更受欢迎。
2023年，东京23区二手公寓的平均成交价格为6126万日元（约合人民币292万元）；除却都心区域，近三年东京二手公寓房价涨幅，基本没超过10%，完全贴合日本经济的节奏。
这也是为什么有人说，现在在东京都区部内找一套很好的二手房，可比找一套新房难多了（要么马上被买走，要么业主不放盘）。
不过，东京二手公寓的房价和地价一样，各区之间的差距也非常大。
根据日本房地产信息网站At home的调查，截至2024年1月，东京23区二手公寓（60㎡）的平均价格如下：
房价最高的前三名，分别是港区的二手公寓均价为8990万日元（约合人民币428万元），千代田区为7153万日元（约合人民币341万元）以及中央区为6592万日元（约合人民币314万元）。
而在东京这23个区中，二手公寓房价最低的五个区域为：杉并区、练马区、板桥区、葛饰区和足立区。
尤其是足立区，房产均价还不到3000万日元，几乎只有港区房产1/3左右的价格水平。
房价的悬殊，势必吸引的是不同的购买人群，只不过这里头从不缺乏的还是中国人的身影。
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10年间中国籍居民的增减
都知道定居在日本的外国人中，要数来自中国（大陆地区）的占比最多超过82万人。
这其中，又约为1/4的比例，即超过22万人选择生活在东京23区内。
先看下过去10年内，东京哪几个区来了最多中国人？
首先，毫不意外中国籍居民人数排名第一的区域是江东区，超过了1万8千多人。经过多年的填海造地，江东摇身一变成了塔楼林立的湾岸地区。
比如丰州、有明和台场，皆是东京湾豪宅的代名词，尤其丰州塔楼的买家很多都是中国人。
排名第二是属于东京都心的新宿区，有超过1万7千多人，几乎和江东区不相上下；
紧接着往后数中国籍居民最多的三个区分别是：足立区（16790），江户川区（16348）和板桥区（15780）。
在10年前的2014年，东京这5个区域有着最多的中国人定居在此，10年之后的2024年也同样。
但如果从人数的增幅上来看，东京这10年间人数增长最多的5个区域却分别为：
文京区（59.7%）、中央区（56.6%）、千代田区（47.5%）、足立区（45%）、练马区（42.1%）；
其中，文京、中央、和千代田三个区都属于东京都心——全日本房价地价最贵的地方，要是再加上一个人数本就不少的新宿区在内，可以看出一个迹象，近10年定居在东京的中国人，大多都往都心区域靠拢。
这并不难理解，因越来越多有实力有资产、对下一代有教育需求的国人，会选择配置日本“第二身份”以及在超核心的区域购房进行资产配置。
比如，即便只看最近三年，东京中国人增加最多的区域中，港区也以3年内增加了1705名中国籍居民位居前列。
另外，近10年来，东京23区的中国籍居民数量全都是有增无减，而且人数低于5千的区域几乎不超过3个。
足立区，低调的华人聚居地
但不得不说，不管从定居的中国人数上来看，还是从增幅上来看都榜上有名的足立区，确实令人意外。
这一点也引起了日本媒体的注意。
根据日媒调查，足立区的中国人数量以10年翻倍的速度在快速增加，而且随着长住的中国人增多，足立区快速地形成了一个特色的“中华生活圈”。
像是镜头下足立区竹之塚车站附近，到处都遍布各种各样的中餐馆，有的甚至在招牌上连一句日语都没有。
记者随机在街上采访路过的中国居民，他们纷纷表示搬到此处的理由是：“房租或房价便宜，各种物价也相对便宜，反正交通上也很便利。”
如果在东京都心区域租一个单人公寓，至少要在8万日元左右，但在竹之塚附近最便宜的单人公寓3万日元上下也能租到，不少人还是通过邻里好友相互介绍搬来的。
作为东京房价倒数的地区，处于东侧末尾的足立区向来由于地势低洼又靠近江河（西高东低），又给人远离都心的印象。
但事实并非完全如此。
足立区有东京地铁、筑波快线和JR 常磐线的大型终点站北千住站，东武晴空塔线的西新井站也正在进行大规模重建。
从北千住站乘坐东京地铁千代田线到大手町站只需16分钟，乘坐东京地铁千代田线和日比谷线到银座站只需20 分钟，前往市中心的交通十分便利。
更重要的，有专家算过，如果按照足立区二手公寓平均房价不到3千万日元（约合人民币143万元）来计算，当地居民（拥有日本身份或日本人）只需准备1/6左右的首付款，大概500万日元上下；
剩下的金额用作低息抵押贷款，还款年数35年，还款负担控制在年收入的25%左右，也只要年收入在305万日元以上就能在足立区贷款买房。
这对于大多数人来说，都是非常轻松就能够得着的买房门槛。
或许也算是东京楼市多样化的魅力之一。不同需求不同收入的人群，即便想生活在像东京这样的超一线城市也可以有不止一种选择。
而中国人的涌入是不是也从侧面说明了，不是只有非常富有的中国人才能移居日本生活，也不是只有财富自由的人才能够在东京买房呢？
这才是真正值得我们思考的。
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参考资料：
1.现代商业周刊，山下和之，《東京23区でマンション価格が「いちばん高い区・安い区」ランキングが判明…「杉並区」がまさかの位置に！》
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