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 来源: 地产八卦女 作者:八卦女团队
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01
最近P A信托爆雷，可以说震撼了地产金融圈。
为什么呢？要知道P A信托是2023年全行业营业收入排名第一、利润总额排名第二、净资产排名第一的信托机构.
这样的龙头老大，在年报业绩发布3个月后就“爆雷”，直接击穿了大家对信托公司的信任底线。
事实上，自四川信托破产、中植系暴雷之后，市场就预测P A大约有37支信托暴雷无法兑付。如今，翔*230号、福*615号两支信托都爆了，似乎印证了这个说法。
了解信托的同学都知道，大多数信托的底层资产就是土地、房子或者相关产品，现在房地产行业不行了，这类理财产品出事只是时间问题。
因此，P A信托爆雷不可怕，可怕是市场预期更加悲观，是接下来还会有更多依靠房地产的理财产品会爆雷。
而另一方面，P A可以说是中国最大的地产公司，很多地产项目、房地产公司股权都有P A的投资。
现在的地产公司，虱子多了不愁，躺平摆烂无所谓了。但实际上，P A早期投资地产的时候还比较谨慎，那会儿很多房企股权、土地项目质地都不错，不像现在这样缺乏现金流——现在连万科都面临现金流危机，P A肯定压力会越来越大。
那么，房地产这艘巨轮，是不是到了接近瘫痪的时刻了？P A又是怎么一步一步深陷其中的？让我详细给你说说。
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02
1988年，中国第一次房改启动，P A集团也在这一年成立。
记得在书里看过一句话“第一个吃螃蟹的人要么死掉，要么免费”，作为中国第一家股份制保险企业，又作为国内最早拥有“信托牌照”的保险机构，P A没有死掉，所以对P A来说“钱是免费的”。
这句话有点怪，但不难理解，P A手里的钱都是险资（泛指保险公司的资本金、准备金）与信托资金。
简单说就是：钱有很多，但大部分都不是自己的，P A得用这些钱去生钱，跑赢通胀是最低标准。
这种钱虽说可以用，但难免束手束脚，J G 机构也对这类资金的流向重重设卡，防的是“一场豪赌，鸡飞蛋打”的局面出现，彼时的P A只得拿这些资金放放贷款。
眼见账上躺着巨量资金，却只能抠点利息尝尝，各方都觉得暴殄天物，07年3月，JG机构终于豁开一条口子，意思是“信托资金可以稍微灵活点嘛……”
P A马上心领神会，光速组建了专门的房地产投资部门，上马了多个大型投资项目，不但在北京、深圳买楼拿地，还在山西盘下了3条高速公路。
此时的P A意气风发，虽说JG机构的态度还十分暧昧，但当时的P A已经开始计划：要形成从规划建房到招商经营的“全产业链”投资经营能力。
至此，P A集团初涉房地产，同年三月，P A集团在A股上市。
03
事情要是按照P A的设想与计划去发展，或许真没有之后那些金光闪闪的地产大佬了。
不巧的是，2008到了，金融风暴来了，P A股价开始自由落体，从2007年的140多块/股，直接滑到2008年的20多元/股。
此后，P A又遇上为期三年的熊市，股价简直是烂在地里爬不起来。2010年，JG 机构看着稀烂的P A也着急，9月5日，保监会开始松绑，大意是：允许保险资金投资未上市企业股权和不动产。
听到松绑的消息，P A集团从上到下兴奋得打哆嗦，董事长马*哲表示：
“P A为这一刻已经等了5年，并且为不动产投资准备了很好的项目和团队”。
2011年，P A拿下了PE（私募）与不动产双牌照，正式涉水房地产，在桐乡、西双版纳、乌镇开始买地盖房，并且与品牌房企互动不断。当年4月，P A拿下碧桂园9.9%的股份，当起了第二大股东。
这时JG机构又出现了，留下一句话，意思是：“看来大家胆子不够大嘛”，当年险资再次松绑。
P A对这一切自然心领神会，拿P A集团董事长马*哲的话来说：
改革是摸着石头过河，但如果河上有桥，付点过桥费就可以跑过去，那何必冒着危险、花费时间摸着石头过河呢?
地产圈的事，P A不懂怎么玩，于是就“买下房企、付费过桥”。
想清楚了这一点，P A开始充分的“扬长避短”，例如：房企拿地需要大量资金，压力颇大，这时P A就会跳出来：钱的事情，我为你分忧，到时候挣得钱我也分一口，如何？
房企当然愿意，挣得少点好过一分钱不挣，于是P A的这个套路越玩越熟，甚至出现了二道贩子的做派：地价太高没人举牌？P A拿下来，再找若干家开发商，一家匀一部分，大家都玩的转。
久而久之，大家慢慢都看明白了，P A只要钱不要命（控制权），能攀上这么一个金主爸爸很荣幸，此后P A与房企一路的收购与合作都顺风顺水。
到了2018年，P A已是碧桂园、朗诗、融创、旭辉、华夏幸福等房企的第二大股东，P A大比例持股的房企有金地、保利、华润、绿城、九龙仓、协信等等。
据估计，最高峰时，P A集团旗下房产市值超2000亿，能与之比肩的房企不超过5家，但你绝对不会在任何榜单上找到他。
对此，有业内人士曾如此评价：“P A是在收割房企”。
如今再看，这哪是P A收割房企啊，倒不如说是“房企在利用P A的资金，做大了一个又一个窟窿”。
而另一方面，信托资金一步一步成为地产拿地资金的主流，直到最近几年才有所遏制。J G的缺失，也确实在某种意义上，造就了今天的局面。
本文由陈庆、地产营销总 综合撰写
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