作者：廖群 
信和集团首席经济学家、海南大学经济研究中心主任、中国人民大学重阳金融研究院高级研究员
来源：本文为中国首席经济学家论坛“首席论谈”第三期《房地产前景：债务、价格与政策》，由“首席论谈”主理人薛清和对廖群老师进行访谈，并形成最终文本
全文2731字，预计阅读需4分钟。
房地产应转向高质量发展
房地产正在从增量时代进入存量时代，市场从规模扩张阶段将进入高质量发展阶段，住房标准升级将成为房地产市场新的发展方向。
3月12日国务院常务会议讨论通过了《以标准升级助力经济高质量发展工作方案》，紧接着13日印发《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》。两个信息紧密相关，目的都在于推动我国经济的产业标准升级，可以认为前者是原则与规划，后者是实施与行动。
这两个信息令人振奋。我国已经进入了高质量发展阶段，产业标准升级相当于进一步明确了高质量发展的内涵。
在一定意义上，高质量发展就是通过科技创新建立现代化的产业体系。谈到现代化产业体系，人们自然想到的是新兴产业，特别是八大战略性新兴产业的崛起。这当然没错，没有具现代化标准的新兴产业的崛起，也就没有现代化产业体系。但除了八大战略性新兴产业外，传统产业升级也可以推动高质量发展。实际上，八大战略性新兴产业中的数字产业和绿色产业都是赋能产业，推动传统产业的标准分别进行数字化升级和绿色化升级。传统产业的标准升级也是建立现代化产业体系的一个不可或缺的重要方面，与新兴产业的崛起共同构成现代化产业体系的双支柱。双支柱缺一不可，否则现代化产业体系就将是瘸腿的。这就使得高质量发展的内涵明确得多了。
传统产业很多，有工业中的传统产业，也有服务业中的传统产业，甚至还有农业中的传统产业。房地产业属于服务业中的传统产业，居民住房属于传统服务业的范畴。房地产业也需要高质量发展，具体来说居民住房面临着标准升级的问题。
住房更新改造提升居民住房标准
如果按人均住房面积来衡量，我国房地产处于相对饱和的状态。根据第七次全国人口普查数据，2020年我国城镇居民人均住房面积（建筑面积，下同）38.6平方米，住房套户比1.06，其中城市0.99和镇1.18，接近于发达国家水平。
房地产市场与很多传统产业类似，供应数量上趋于饱和、过剩，但质量上仍有发展空间，住房标准与现代化标准仍有差距一样。未来，我国城镇居民住房中的很大一部分在质量上还有很大的标准升级空间。
我国非商品住房存量改造空间多大？
2022年我国城镇居民住房存量面积361.8亿平方米，其中180亿平方米为商品住房存量面积，占49.8%，非商品住房存量面积为181.8亿平方米，占50.2%，几乎是各为一半。
换言之，我国一半左右的存量住房，即基本上不具现代化标准的非商品住房，也应该像其他传统产业与产品一样，在标准上朝现代化方向升级。
当然，这些住房中的大多数过去多年来屋主做了不同程度的内部装修，有些也刷新了外墙，进行了一定程度的升级。但按全面的现代化标准，这种升级显然是不够的，仅改进了房屋内部与外墙的破旧问题，而在房型、建材、配套、物业管理、保安、车库、前台服务、景观、会所及周边环境等各个方面的标准都未能提高。例如，户型偏小，一居室和二居室的占比近半，为47.9%，城市更超半达53.2%，以间数计，人均拥有房间数仅1.06，大大低于发达国家的1.4以上；配套不够，仍有5%左右的家庭没有独立的卫浴和厨房；物业管理要么仍缺要么差劲；很多尚无车库而车停在院子里；前台及保安服务大都缺位；会所不敢奢望；景观与周边环境无从顾及；建筑材料更不可改变了。
激活4亿人换房需求，促进房地产企稳和经济复苏
对大部分的非商品住房来说，标准升级需要置换至具现代化标准的新房屋，即换房，就像前些年棚户区改造和即将展开的新一轮“城中村“改造一样，大多数都是拆迁后换至新房。
那这个大部分具体是多少呢? 80%应该不是一个过高的估计。这就是说，整个城镇居民住房存量中的40%需要置换，关乎3.7亿人口，再考虑到在住房商品化前期，即2000-2005年间建成的商品住房中有一部分严格来说与现代化标准相比也有很大差距，需要换房者4亿人口左右。
从促进我国人民生活水平现代化的角度，住房标准升级理所应当，尽早激活城镇居民换房需求意义非凡。总不能看着我国经济在10年左右后步入发达经济体行列，产业、消费及人民生活的各个方面都达到或接近现代化标准，而唯有占比超过40%的4亿城镇居民仍然居住于质量离现代化标准相差甚远的住房中吧？应将这些居民的住房标准升级当作我国人民生活水平现代化的一个不可或缺的组成部分，不只是应该而是必须尽早地推进。
“城中村“改造是典型的住房标准升级，但其涉及的规模从全国范围而言还不够大。应激活的不仅是那些居住于“城中村”的，而是4亿仍居住于非商品住房中的城镇居民的换房需求。应与其他行业的标准升级同步，形成一个全国性的城镇居民换房从而住房标准升级的热潮。
在房地产修复和经济复苏的背景下，政府正在推动设备更新改造，如果将实施房地产政策扩大到住房更新改造的层面，那么住房的标准升级有助于房地产企稳，进而促进经济复苏。市场研究表明，如将上、下游产业都考虑进去，再加上对于居民消费的“财富效应”，我国房地产业对GDP的影响在30%以上。尽早激活4亿城镇居民的换房需求将促使房地产市场尽快企稳，从而经济增长加快。
中长期而言，我国经济要高质量发展，也要中高速增长，如前所述，在依赖于新兴产业的崛起的同时也有赖于传统产业的升级。对我国这样一个拥有14.1亿人口且仍处于发展中阶段的大国来说，目前新兴产业在整个经济的比重还不够大，八大战略性新兴产业占GDP比重在15%左右，所以还要靠传统产业在标准升级过程中的成长才起撑起整个经济发展的大厦和满足庞大就业的需求。而房地产可以说是对经济影响最大的传统产业，4亿城镇居民的换房需求激活了无疑将会持续多年，则房地产市场就将获得强劲而持久的发展动力，对于我国经济中长期高质量发展和中高速增长的意义之大不言而喻。
考虑到当前房地产市场低迷和居民收入增长压力大，政府可以配套需求端政策。今年一季度宏观经济高开，消费延续涨势，出口触底反弹，不过房地产市场修复不及预期，开发投资、融资、销售和价格均不同程度下跌。政府应加大需求端政策以支持居民换房，如降低换房的首付比和利率，实施减税政策，降低购房成本，刺激改善性住房需求。
在房地产存量时代，我国需要重新定位房地产行业，推动房地产市场高质量发展，将房地产政策提升到住房更新改造的高度，在供给端激活住房标准升级的巨大市场，配套需求端政策刺激4亿人换房需求，提升我国居民的生活配置和居住现代化水平。
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