来源：泽平宏观
房地产行业风云变幻，正面临新一轮的调整与洗牌。4月2日晚上20点，任泽平博士讲对话克而瑞集团董事长——丁祖昱先生，深入讨论房地产的现在与未来，精彩纷呈。
开年房地产市场形势如何？
当前房地产市场超调了吗？
如何恢复当前市场的信心？救市场还是救企业？
未来房地产市场会呈现怎样的竞争格局？
对谈文字稿见下方
大咖会客厅
房地产形势展望
任泽平：开年以来，房地产市场在一、二月份表现不尽如人意，三、四月份情况尚待观察。
公众对于新房、二手房以及不同城市、区域的房地产市场形势抱有很高关注度。请丁祖昱老师就当前房地产市场形势谈谈自己的见解。
丁祖昱：今年一季度房地产市场形势压力较大。具体而言，可分时间阶段和一、二手房两方面分析。
一方面，分时间段看，一、二月份为房地产市场寒冬，三月市场显著回暖。一、二月份新房销售创六年以来同期最低，原因除了市场自身，还与二月春节、以及公众观望情绪浓厚有关。三月，购房活动逐渐恢复，房地产成交量显著增长，很多城市商品房成交环比增长150%-200%。但与去年相比，成都、西安等城市略有回落。
另一方面，二手房成交好于新房。新房成交较去年同期降幅较多，但主要城市的二手房成交量仅出现20%的回落。多数一、二线城市，二手房成交占比超过新房，甚至部分城市二手房成交占比超过70%，甚至达到75%。二手房淡季不淡，三月二手房成交恢复显著，比如，上海二手房成交套数达到1.7万套以上，高于去年平均水平；北京超过一万四千套，也是最近一年的较高水平。
总体而言，尽管市场在一、二月份遭遇挑战，但三月份的回升为市场参与者带来一定信心。
任泽平：一二月份市场表现不佳，三月市场环比回暖。从同比看，热点城市的房地产市场表现如何？
丁祖昱：较去年普遍表现较差；去年三月是市场高峰，即使今年三月市场回暖，也不及去年。西安、成都等热点城市下滑20%-30%左右；多数一、二线城市下滑30%-40%左右。
任泽平：房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。成都和西安为什么下滑相对较少？是因为，成都现在人口达到两千多万，西安早期通过人才引进政策增加几百万人口，使得人口总数突破了千万大关吗？
丁祖昱：西安比较特别，市中心与远郊销售分化。中心城区地产销售较去年同期几乎相同，而远郊则下滑较多。
任泽平：是什么原因呢？是产业布局、城市规划因素吗？
丁祖昱：这是多方面因素共同作用的结果，远郊供应较大，但需求达不到。
任泽平：明白。对于人口流入城市，基本面较好，市场表现尚可；但人口流出、或人口停滞的城市，叠加产业结构不佳，房地产市场表现不尽如人意。
丁祖昱：对，人口流出城市整体一路下行。
任泽平：不同城市之间存在分化，西安和成都基本面比较扎实，房地产市场销量表现较好，那您如何看待杭州、苏州、南京这些城市呢？
丁祖昱：整体而言，长三角地区的房地产市场整体表现平稳，仅次于西安和成都。但也有一些差异，这三个城市而言，杭州好于苏州，苏州好于南京。
任泽平：北上广深四个一线城市现在怎么样？
丁祖昱：北京和上海这两个城市的政策放开速度相对较慢。若将两者相比较，上海的市场状况略优于北京。从市场成交情况看，北京中心城区的二手房成交量尚可，但成交价格稳定性不足。与上海相比，北京的二手房价格普遍低于一手房，而上海则是中心城区优质二手房价格高于周边一手。所以，北京一、二手房与上海有差异，上海中心城区的房产目前仍然热销。
广州和深圳的政策放开较为彻底。在今年一二月份市场回落的过程中，广深的回落幅度相对较小。特别是广州，对于120平米以上的房产限购政策已经完全放开，取消了与户口相关的社保年限限制，基本上消除了限购政策的最大束缚。
因此，二月份的整体成交情况尚可，虽然预期中的限购放开后的市场井喷现象尚未出现，但市场回稳的趋势显而易见。
任泽平：广州市放开了一百二十平米以上的限购，没有带来井喷，只是维稳吗？
丁祖昱：以上月为例，广州新房的销售面积基本刚过六十万平米，属于正常范围。限购政策的放开虽然对市场产生了一定的正面影响，但效果相对有限，但放开政策仍然比不放开要好。
任泽平：对的，时代变了。过去，一线城市一旦放开限购，房价和销量往往会迅速上升。但现在，即使像广州这样的城市放开了大户型房产的限购，市场也未出现井喷现象，这表明人们的预期和市场环境已经发生了变化。
丁祖昱：从另一个角度来看，“房住不炒”的政策导向已经得到实现。
任泽平：因此不必过分担心北京和上海一旦放开限购就会出现报复性反弹。考虑到供求关系、市场预期以及居民杠杆等多方面因素，一线城市和二线城市可以逐步放开限购政策，回归市场化。您如何看待深圳楼市呢？
丁祖昱：深圳在去年是全国一、二线城市中压力较大的城市之一，问题主要在于2022年之前过高的投资比例。
深圳的投资氛围浓厚，许多人将购房作为投资手段，期望短期内转手获利，导致市场上挂牌量巨大，难以形成长期稳定的市场心态。但是，到了2023年年末，随着政策的放开和人口的持续流入，在消化了一部分投机投资后，开始逐步回稳。
任泽平：往后看，您对二季度以及全年的房地产市场有何看法？
丁祖昱：我一直认为中国房地产市场将保持平稳。过去三年市场一直在筑底，2021年和2022年下行的幅度比较大，2023年前高后低、下行幅度有所收窄、成交量下降约20%，2024年一二月份下跌较深，但整体而言，今年市场大概率将保持平稳。
我认为，今年将是市场回稳的一年。今年的后三个季度的市场将在去年同期水平上下波动、全年成交量可能比去年下降5-10%，成交金额可能下降约5%。
任泽平：那接下来我们归归类，未来您看好哪些城市？
丁祖昱：即便是五六线城市，每个城市都有其具有发展潜力的区域。如果一个城市没有任何值得投资的地方，那么这个城市的衰落速度将会很快，人口也会大量流出。只要还有大量居民愿意留在城市中，就会有改善居住条件的需求，也会有热门的板块，只是选择的难度可能会增加，需要更加仔细地甄别。
今年一、二线城市的房地产市场大概率将保持平稳。尽管东北和西南地区的部分城市可能面临较大压力，但这些地区的市场状况可能会比去年略有改善，尤其是在经历了去年较大幅度的回落之后。对于长三角、西部核心城市以及中部的一、二线城市，去年市场回落幅度也较大，今年整体应该趋稳；经历一二月份的市场低迷之后，二、三季度预计将呈现回暖趋势。
从短期来看，去年一季度市场表现尚可，二季度开始出现波动。假设从三季度开始市场进入观望期，连续九个月市场观望（包括去年三季度、四季度以及今年一季度）可能会导致刚需客户群体（包括改善型刚需和首套房刚需）在市场回稳后开始入市。因此，接下来的两个季度市场可能仍将保持相对平稳。
任泽平：一些学者认为当前的房地产市场超调了，销售不应该如此低迷。实际上正如你所说，今年可能趋稳、向均值回归。那么，比如说去年下半年和今年一、二月份是不是市场超调了，还是说大势在向下当中？
丁祖昱：从成交量来看，二月份的市场表现确实超调了，这种情况很少见。这不仅仅是房地产市场本身的问题，也可能与二月初股市的波动有关。股市的波动使人们不敢消费，选择观望，从而错过了二月份的购房时间。甚至一月份和去年十二月份的市场表现也超调了。
从房价角度来看，目前许多一线和二线城市的二手房价格已经超调，二手房成交价的回落幅度相当大。整体而言，许多城市的房价下跌空间已经不大，但这并不意味着个别案例不会出现价格进一步下调的情况。
从保值角度来看，房地产将成为一个相对保值的良好资产，当然这需要市场调整到位。未来的市场将是一个平稳发展的市场，但不会恢复到2021年之前的状态。假设每年大约有九亿平方米的商品房交易量，加上约六亿平方米的二手房交易量，总计十五亿平方米的交易量，相当于四亿人口人均一平米，这是一个平稳健康发展的过程。未来，房价将保持相对稳定。
最后，从土地供应量看，近两年土地供应量回落较多。如果土地供应连续三到四年减少，将会影响未来的供求结构，可能会从原先的供大于求转变为供求平衡，甚至在某些城市和板块出现供不应求的情况。供求平衡个人认为的市场最佳状态。
任泽平：过去三年中，土拍和房地产市场均表现得较为冷淡，且价格和需求都在经历调整，这将有助于达到新的供求平衡。
丁祖昱：土拍的降幅超过新房成交量（的降幅），新房成交量下降了40%左右，而土拍下降了约60%。土拍下降对市场各方压力都很大，唯一的好处是改善供求关系。
任泽平：刚才交流的是经济的一些基本的原理问题，但是国内缺乏信心也是一个重要因素，比如说，许多中国买家在新加坡、东京等地购房，我提出了肥水不流外人田的观点，通过提振国内市场信心，将购买力留在国内市场。那么，您认为，如何提升我们当前房地产市场的信心呢？
丁祖昱：首先，房地产市场信心的恢复与股市有所不同，需要更长的时间。市场已经经历了三年调整期，一般情况下五年的调整周期也足以结束，预计明年市场将趋于平稳，并逐渐走向更健康的发展，这是信心的逐渐修复的过程。
第二个就是要更加市场化。在过去三年中，一些限制性的措施逐渐退出，市场化机制正在逐步恢复。目前，除了北京和上海之外，大多数城市的限购政策已经取消。市场全部恢复市场化，叠加整体供求关系开始逐步改善，市场信心也将逐步恢复。
第三，需要一些成功的案例或标杆来引领市场。当消费者看到几个热门楼盘销售良好时，会激发他们的购房欲望。预计市场将从点到线，再从线到面，更多的楼盘进入到正常销售。
除了上述因素外，其他各方面的经济数据也对市场信心有重要影响。例如，即将发布的一季度GDP数据，如果能够保持在5%以上，同时就业数据稳定、进出口等其他经济指标表现良好，除了房地产投资数据压力较大外，这些积极的经济数据将进一步增强楼市和购房者的信心。大家看到中国经济恢复的活力和韧性，将更愿意选择在国内重点的一、二线城市置业。
任泽平：您觉得现在当务之急，还有哪些政策出台会比较好？
丁祖昱：北京和上海可以进一步放宽限购政策，但应根据各自城市的具体情况进行调整。上海可将中心城区和近郊远郊划分为不同的板块，并非按每个区来划分。限购政策应该放松，但不建议完全取消，因为一定程度上这也代表了市场对这些城市的信心。
政策可兼顾不同群体。一方面，针对较高购买能力人群，北京和上海可以考虑效仿广州的做法，完全放开一百二十平方米以上房产的限购，顺应市场对豪宅的需求，既可以增税，也可以促进当地经济的发展；一百二十平方米以下的住宅，应当保持政策的稳定性，以保障民生。
另一方面，针对一般购买能力群体，像非本地人、初入职场者等群体，可考虑的政策有三个：
一是，放宽社保年限；
二是，银行和金融机构给予购房者更多支持，如，在首套房按揭贷款利率和首付比上给予优惠，新入职群体公积金额度一般不高，商业贷款可提供一定支持，这些措施将极大地激发刚性需求购房者的活力；
三是，出售现房以保护投资者和购房者的利益。
以前，许多人不愿购新房、选择二手房的主要原因是担心新房无法按时交付或出现烂尾。对于刚需购房者可以采取先支付20%的定金，剩余80%的款项无论是一次性付款还是按揭付款，都可以在房屋交付后办理，可以有效防范风险，也可提前锁定顾客。预售制度是否完全退出历史舞台还有待商榷，因为全球大多数城市和地区仍采用预售制度，他们的预售方式是先支付一定比例的定金，剩余款项在交付后办理。总体而言，如果能够从多个方面同时采取措施，政策将对市场产生积极的影响。
任泽平：一些人认为房地产市场的暴跌将带来好处，但这种观点忽视了国际上房地产历史的教训，即房地产市场的暴跌最终伤害的是普通民众。近期许多房地产企业资金链紧张，导致物业质量下降和安全隐患增加。暴涨暴跌都有问题，房地产市场最为理想的状态是保持相对稳定，这与丁祖昱老师之前提到的“保持理性，用时间换空间，供求达到平衡”的观点相一致。
丁祖昱：尽管许多人期待房地产市场的暴跌，但他们忽略了中国居民财富中有80%是房地产这一事实。如果房地产市场暴跌，将严重影响居民的财富，进而影响消费市场。
任泽平：如何看待北京的房子？
丁祖昱：北京的房价相对合理，泡沫几乎没有。对于刚需或自住的购房者，现在购买北京房产是合适的，置换也同样可行。但对于纯投资的购房者，需要谨慎，因为虽然可能存在极好的投资机会，但非专业人士很难甄别。
任泽平：上海的房子能买吗？
丁祖昱：上海房地产市场同样存在板块差异，相对优质的板块较多，市中心和重要区域都值得考虑。从置换的角度来看，无论是从小房换到大房，还是从普通房换到优质房，上海都是理想选择；上海的二手房市场较好，流通性强，且不同于一些城市新房与二手房市场的相互竞争关系，在上海，人们通常会卖掉二手房、选择购买新房以改善居住条件，北京也是如此。
任泽平：苏州和深圳的房子能买吗？
丁祖昱：苏州应选择中高端和高端市场，尤其是改善型需求中的终极改善市场。苏州的终极改善市场表现较好，去年销售价格在一千万以上的房产，无论是新房还是二手房，苏州在全国排名均位于前六位；而普通刚需市场情况一般，供求关系基本平衡，某些板块供大于求。
深圳房地产市场应保持相对谨慎，今年将会出现底部。由于过去两年的调整，无论是对于刚需购房者还是高端市场，房价已经显示出较高的性价比；二手房价格降幅较大，大约有40%。对于高端市场的投资者来说，购买二手房是一个可行的选择，而对于刚需购房者，则可以考虑购买新房。
任泽平：最后做一下总结：
第一，从年初的情况来看，房地产市场在一、二月份处于底部，市场表现相对较差；三月份市场开始恢复，特别是在成都、西安等人口流入较多、基本面较好的城市，房产销售表现尚可。尽管与去年同期相比仍有不同程度的下滑，但市场正在逐步回暖。
第二，今年房地产市场总体可能筑底。2021年到2023年，房地产市场整体呈现下行趋势。这一趋势主要由两方面因素导致：一是土地供应的减少，二是需求的逐渐积累。2024年，房地产市场的供求关系可能会达到一个新的平衡点，市场有望筑底。虽然今年市场相比去年可能会有小幅下滑，但下滑幅度不会太大。
第三，房地产市场将出现显著的区域分化，关注人口流入的区域以及区域中心城市。
第四，当前的房地产政策仍需进一步放松。建议取消限购等限制性措施，包括在北京和上海等一线城市实施。房地产市场已经不再是一旦放松政策就会出现价格暴涨的时代。
第五，建议继续降息和降低税费，以减轻居民的负担。这些措施对于激活市场和促进经济发展十分必要。
最后，在此也希望中国经济、中国房地产，能够尽快走出低谷，迎接黎明，跨越山海，终见曙光。
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